– Эдуард Саульевич, на днях вы анонсировали первый проект Холдинга RBI на загородном рынке – малоэтажный жилой микрорайон Mistolа Hills в поселке Мистолово Всеволожского района. Это ваш совместный проект с компанией «ПетроСтиль», давно работающей в элитном сегменте загородного рынка. Расскажите подробнее о вашем сотрудничестве. Какая роль отводится каждому из девелоперов?
– Участок, на котором будет построен микрорайон Mistolа Hills, куплен давно, еще в 2006 году. Тогда мы действительно планировали совместно с компанией «ПетроСтиль» реализовать проект в формате коттеджной застройки. По мере развития рынка менялось и наше представление о будущем проекте. Вместо коттеджного поселка было решено строить малоэтажный комплекс, но при этом возникли сложности с совместным управлением проекта. В итоге мы договорились о разделе общей земли (а это 33 га) пополам. Каждый из нас будет развивать свой участок самостоятельно.
Концепция нашей части проекта предполагает строительство микрорайона, состоящего из малоэтажных многоквартирных домов (в каждом по 8–10 квартир) – данный проект разработан финскими и российскими архитекторами. Все дома объединены в деревни, каждая из них будет иметь свое название, отраженное и во внешнем оформлении. Всего будет возведено около 60 тыс. кв. м жилой площади.
(Прим. ред. – Естественно, мы сразу же решили узнать о планах компании «ПетроСтиль». Как рассказал нам ее президент, Михаил Беленицкий, «ПетроСтиль» будет придерживаться комбинированного принципа застройки: на участке планируется возвести малоэтажные квартирные комплексы и коттеджи – всего около 30–40 тыс. кв. м недвижимости класса «комфорт плюс»).
– Когда начнется реализация проекта? Сколько очередей он будет включать?
– Разрешение на строительство уже получено, но начать реализацию проекта мы решили не со строительства домов, а с обеспечения подъездных путей. Эти работы будут начаты в первом квартале 2012 года. В апреле откроем продажи. Точную цену пока назвать не могу, но, думаю, она будет в пределах 65–75 тыс. за кв. м.
Очередей будет две или три, срок реализации первой (ее площадь – 37 тыс. кв. м) составит около 3 лет, поскольку на этом этапе необходимо подвести к поселку внешние коммуникации. Другие очереди будут строиться быстрее. Весь проект мы планируем завершить за 5–6 лет (у компании «ПетроСтиль» сроки реализации проекта аналогичны. – Ред.).
– Кстати, о коммуникациях. Насколько мне известно, чтобы подвести к району застройки магистральный водопровод, вы объединились с компанией «ПулЭкспресс», которая возводит по соседству «Охтинский парк», и футбольным клубом «Зенит», строящим в Мистолово новую тренировочную базу.
– Да, при объединении усилий результат достигается и эффективнее, и быстрее. В одиночку вести несколько километров магистрального водопровода сложно и дорого. Объединение девелоперов в пулы при строительстве инженерных сетей, на мой взгляд, перспективная практика для загородного рынка. Она позволит снизить затратную часть каждого конкретного проекта. В некоторых случаях это единственно возможное решение, иначе строительство просто окажется нерентабельным.
– Вы планируете увеличивать свою долю на рынке малоэтажного строительства в Ленобласти? Рассматриваете ли, например, возможность строить коттеджи?
– Я бы не разделял недвижимость на городскую и загородную. Лучше использовать понятия «жилье для постоянного проживания» и «дача» (загородный дом). Дачный сегмент нас не интересует. Что касается строительства в пригородной зоне малоэтажных домов комфорт-класса, то это направление я считаю очень перспективным. И мы, безусловно, будем его развивать.
– Есть мнение, что петербургским девелоперам не интересен загородный рынок из-за его невысоких, по сравнению с городом, темпов продаж.
– Все зависит от того, о каком именно сегменте рынка идет речь. Если мы говорим об эконом-классе, то здесь действительно проще и выгоднее строить многоэтажные дома в проектах-миллионниках. Квартиры эконом-класса в них сейчас активно раскупаются. По итогам 2011 года до 35% продаж квартир в массовом сегменте приходится в Петербурге на проекты комплексного освоения территорий (КОТ).
Но у этого процесса есть обратная сторона. Сегодня КОТы, по нашим данным, занимают до 20% в общем объеме предложения, к 2013 году их доля достигнет 40%, в итоге это может привести к перенасыщению рынка этим видом недвижимости.
Что касается жилья комфорт-класса, то это другое предложение в принципе. Это качественные проекты в центре, с хорошими видовыми характеристиками, либо в престижных местах нецентральных районов. Располагаться они могут и в пригородах, но все же в 10–15 минутах езды до города на автомобиле.
Будущее комфорт-класса связано именно с малоэтажной застройкой в ближайших пригородах. Такие требования диктуют и покупатели, которые стремятся жить на лоне природы, чтобы иметь возможность вести здоровый и активный образ жизни.
– А будущее элитного сегмента? Вы недавно говорили, что в Санкт-Петербурге предложение объектов класса «люкс» серьезно уменьшилось (по сравнению с 2008 годом – в 2 раза). Может, это стимулирует загородный рынок элитного жилья, где пока не очень хорошо с продажами?
– В городе предложение элитного жилья действительно сокращается. Например, в 2011 году в продажу вышли всего 6 новых проектов небольшой площади (от 1,5 до 5 тыс. кв. м), а ушло, в связи с окончанием продаж, – 11. Но я не думаю, что это может как-то повлиять на загородный рынок. Состоятельные люди, как правило, имеют и элитную городскую квартиру, и дорогой коттедж, и это не альтернативные варианты.
– Скажите, в вашем земельном банке есть еще участки за городом?
– Пока нет, но мы внимательно изучаем имеющиеся предложения и готовы пополнить наш земельный банк такими участками. В том, что касается покупки земельных активов, мы открыты к различным формам и вариантам сотрудничества.
– Ваши планы по развитию проектов в Ленобласти понятны. А в городе вы продолжите строить?
– Безусловно. Сегодня именно в центральных и смежных с ними районах Петербурга сосредоточен наш основной товарный запас. В 2012 году мы запускаем 4 новых проекта в городе. Это клубный дом на 60 квартир на ул. Савушкина, 7а, жилой комплекс бизнес-класса на ул. Большой Посадской, 12, многофункциональный комплекс на Свердловской наб. (угол с Пискаревским пр.), где будут квартиры как бизнес, так и комфорт-класса. В Московском районе, на ул. Заозерной, 3а, мы построим жилой комплекс комфорт-класса. Кроме того, сейчас компания закрывает две сделки по покупке земельных участков: один на 200 тыс. кв. м на севере города, а второй – на 100 тыс. кв. м на юге.
