Большинство строительных компаний Петербурга стараются привлекать деньги дольщиков еще на ранних стадиях возведения домов. Такая система позволяет обеспечить непрерывное финансирование стройки за счет средств покупателей. Но в последнее время все больше застройщиков начали использовать деньги кредитных учреждений. Не исключено, что развитие системы так называемого проектного финансирования позволит многим компаниям осуществлять свои проекты исключительно за счет банковских ресурсов. И продавать квартиры лишь после сдачи дома. В таком случае о дешевом жилье в новостройках можно будет позабыть. К тому же, как считают эксперты, уход от системы долевого строительства может существенно пошатнуть позиции вторичного рынка.
Брать у банков стали больше
С конца 2008-го и до середины 2009-го деньги дольщиков были, пожалуй, единственным источником финансирования для строительных компаний. Банки в связи с кризисом почти не давали кредиты – разве что под самые ликвидные залоги и 22-25% годовых.
С осени 2009-го ситуация начала меняться. Сначала ставки снизились до 17-19% годовых, потом – до 15-17%. К середине этого года застройщики получили возможность брать кредиты в пределах 12% годовых – фактически по докризисным расценкам.
Как считает генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко, привлечение банковских средств к строительству жилья становится все более распространенным явлением. «Сейчас деньги можно получить под 12-14% годовых – при том, что за время строительства стоимость жилья увеличивается на 30-40%. Финансировать стройку за счет кредитных средств может оказаться выгодней, нежели вкладывать в проект исключительно деньги дольщиков и собственные средства», – полагает эксперт.
Оборотные моменты
Тем не менее последователей идеи финансирования строек исключительно за счет банковских ресурсов пока единицы. Как говорит директор по продажам и маркетингу ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Ольга Семенова-Тянь-Шанская, работать по системе «сначала строим, потом продаем» в нынешних условиях крайне сложно. «В первую очередь, такая схема подразумевает большие периоды оборота средств. А большинство работающих в Петербурге строительных компаний стремятся распродать все квартиры к моменту ввода объекта в эксплуатацию – в крайнем случае спустя несколько месяцев после его сдачи. И тем самым уменьшить срок окупаемости проекта», – считает Ольга Семенова-Тянь-Шанская.
По ее словам, застройщики, продающие жилье после ввода дома в строй, рискуют гораздо больше тех, кто реализует квартиры в процессе строительства. «Очень трудно спрогнозировать ценовую ситуацию и спрос на то время, когда проект будет завершен и начнутся продажи. К тому же реализация жилья на ранних этапах позволяет охватить практически всех потенциальных покупателей. Ведь только 20% граждан хотят купить квартиру в недавно сданном доме с зарегистрированным правом собственности. Остальные 80% клиентов строительных компаний стремятся приобретать жилье на различных этапах стройки», – считает Ольга Семенова-Тян-Шанская.
Как считает заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак, продажа жилья в период строительства дома несет выгоду и для покупателя, и для продавца. «Долевое участие граждан позволяет застройщику увеличить срок экспозиции объекта, а покупатели могут сэкономить на стоимости «квадрата» – если приобретают квартиры на начальных стадиях строительства», – считает он.
Квартиры в уже сданных домах – это самое дорогое жилье, подчеркивает Семенова-Тян-Шанская. «Стоимость квартир в только что введенных домах выше аналогичной недвижимости на вторичном рынке. К тому же в последнее время граждане гораздо активнее вкладываются в строящиеся объекты, этого не было, например, в период кризиса», – резюмирует она.
Золотая середина
Как показывает практика, многие застройщики стараются придерживаться золотой середины – продавать возводимое жилье с помощью собственных денег, средств дольщиков и при этом – стараться привлекать банковские кредиты. Такой комбинированный подход позволяет продавать квартиры не на начальных этапах, когда жилье стоит дешевле всего, а ближе к середине-концу строительства. И, соответственно, продавать недвижимость дороже.
По мнению директора по развитию компании Л1 (ранее – ЛЭК) Надежды Калашниковой, одновременное использование заемных средств и денег дольщиков – сейчас наиболее распространенная схема работы строительных компаний.
Как считает начальник отдела корпоративных инвестиций Холдинга Setl Group Александра Мартемьянова, привлечение банковских кредитов – весьма эффективный механизм покрытия кассовых разрывов в проектах. «Кредит погашается равными долями за счет поступлений от продаж жилья. Благодаря чему застройщик не накапливает больших долгов», – говорит она.
Но при этом, как утверждает Надежда Калашникова, привлечение проектного финансирования увеличивает стоимость жилья, ведь в стоимость квадратного метра приходится закладывать затраты по обслуживанию кредита.
С ней согласен и заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров: «Привлечение кредитных средств неизбежно приводит к дополнительным затратам для застройщика».
В целом эксперты утверждают: несмотря на то что кредитные средства увеличивают себестоимость строительства и, соответственно, цену квадратных метров, обойтись без заемных денег в нынешней ситуации практически невозможно. Если же у компании нет возможности взять кредит, ей приходится демпинговать и снижать цены на продаваемое жилье, чтобы обеспечить постоянное финансирование проекта. Впрочем, такие действия застройщика могут привести к весьма негативным для него последствиям.
Новая вторичка
Пожалуй, единственной компанией, которая продает жилье исключительно лишь после сдачи домов и оформления права собственности застройщиком (так называемую «новую вторичку»), является СК «Темп».
Как отмечает генеральный директор «Темпа» Юрий Лучко, его компания строит пока только в Невском районе. «Я не знаю строительных компаний, которые бы работали по схеме, аналогичной нашей, в других частях города. Очень сложно оценить эту нишу рынка, учитывая, что конкуренция на нем отсутствует», – считает Юрий Лучко.
По его словам, приход новых застройщиков, которые могли бы продавать жилье по схеме «сначала строим, потом продаем», может изменить ситуацию на вторичном рынке. «Сейчас цена квартир в только что сданных домах не сильно отличается от той, что предлагается за жилье аналогичных характеристик в морально устаревших зданиях. Очевидно, что, если строители начнут в массовом порядке продавать готовое жилье в новых домах, цены на аналогичное жилье в зданиях 5-10-летней давности будет снижаться», – отмечает он.
У экспертов нет единого мнения на предмет того, насколько оправданна модель работы, которую использует «Темп». Ясно одно: в условиях стабильно растущего спроса она имеет право на существование.
Но при неясных перспективах развития рынка недвижимости, например в случае кризиса, эта система может потерпеть фиаско. В этом случае компания берет на себя все возможные риски – при отсутствии спроса не сможет продать жилье и расплатиться с банком.
Сейчас, несмотря на высокую стоимость, квартиры в сданных жилых комплексах практически всегда находят своих покупателей. «Подобное жилье пользуется спросом у определенного круга людей, которые не готовы приобретать строящееся жилья. Они хотят приобрести квартиру и сразу же в нее заселиться», – говорит Владимир Спарак.
Как говорят эксперты, при грамотной рекламной политике реализация жилья в готовом доме занимает от шести месяцев до года.
