Углубляясь в историю вопроса, отметим, что в советское время термин «студия» совершенно не соответствовал тому, что под ним подразумевается сейчас. Студиями в те времена назывались большие по площади помещения с огромными окнами на последних этажах многоэтажных домов, в основном, «сталинок». Их при развитом социализме можно было пересчитать по пальцам, и работали там лишь самые заслуженные и приближенные к власти художники.
Строить квартиры-студии именно для проживания (тогда их называли просто «малогабаритными квартирами») петербургские застройщики начали в конце 1990-х годов. Правда, поначалу лишь по остаточному принципу: иногда оставались «лишние» площади, которых для однокомнатной квартиры было мало, но и бросить их безо всякого применения – жалко.
Первые ласточки
В этот короткий промежуток времени (с середины 1990-х до начала 2000-х) такие крошечные квартиры в Петербурге стоили примерно столько же, сколько и хорошая комната в коммуналке. И значительно дешевле, чем однокомнатная квартира на вторичном рынке. В те времена неплохую «однушку» можно было купить за смешные по сегодняшним меркам деньги – 10-12 тыс. долларов, а комнаты и немногочисленные студии уходили по 6-9 тыс. в американской валюте.
На поток квартиры-студии были поставлены в самом начале XXI века. Поначалу студии под своим брендом «РИАЛ» (площадью 24-30 кв. м) на рынок выводила только одна компания – «ЛЭК» (ныне – «Строительная компания Л1»). Первыми домами, где студии были предусмотрены проектом, стали два корпуса 25-этажного жилого комплекса «Седьмое небо» на Варшавской улице, сданные в 2000 году. Вплоть до 2005 года этот застройщик оставался единственным, предлагавшим свои «квартиры по цене комнаты», остальные игроки к этому сегменту в то время относились с недоверием. Правда, тут следует сказать, что сравнение стоимости «РИАЛОВ» с ценой комнаты было все-таки больше рекламным ходом – в реальности студии от «ЛЭКа» в 2003-2004 годах продавались по 14-16 тыс. долларов. А среднестатистическая 15-метровая комната стоила тогда на 2-3 тысячи дешевле.
Спрос на недорогое малогабаритное жилье в Петербурге был достаточно велик – все студии у «ЛЭКа» продавались в течение трех месяцев с момента старта продаж. Через несколько лет, поняв перспективность этого сегмента, массово проектировать и строить малогабаритные квартиры стали и другие городские застройщики – произошло это в 2005-2006 годах. Правда, основную массу студий удалось ввести лишь в 2010 году, так как из-за кризиса строительство многих проектов было остановлено.
Самое дешевое дороже всех
Квартиры-студии парадоксальным образом являются одновременно самым дорогим и самым дешевым жильем на петербургском первичном рынке недвижимости.
Ведь стоимость квадратного метра даже в самой недорогой студии на любой стадии строительства существенно выше, чем в «полноценных» «однушках», «двушках», не говоря уже о трехкомнатных квартирах. В среднем по городу «квадрат» на первичке стоит 77,5 тыс. руб., а в квартире-студии – 85,4 тыс. руб.
К тому же студии быстрее всего дорожают по мере строительства дома. «Разница в цене студии и полноценной однокомнатной квартиры составляет около полумиллиона рублей. При этом на начальном этапе строительства по мере роста спроса застройщики неоднократно повышают цены, и особенно часто – именно на студии, они дорожают более всего», – подчеркивает генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто.
«Студия дешевле всего на этапе котлована, – добавляет руководитель отдела маркетинга «НДВ СПб» Марина Осадчая. – Однако ближе к сдаче объекта ее стоимость все больше приближается в стоимости однокомнатной квартиры. При этом ликвидность студий и однокомнатных квартир примерно сопоставима».
При всем том квартира-студия из-за небольшого метража все равно будут дешевле любого отдельного жилья с изолированной кухней. Цена на студии начинается от 1,3 млн руб. Столько стоят 20-метровые студии в Новом Девяткино и Буграх со сроком сдачи в 2013 году. Найти полноценную однокомнатную квартиру внутри городской черты за ту же цену в принципе можно, но такая покупка может стать довольно рискованным мероприятием. В среднем по городу, по данным аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», квартиры-студии площадью 20-23 кв. м и сроком сдачи в 2013 году предлагаются по цене 1,5-1,7 млн руб., причем именно на этот сегмент в последние месяцы приходится основной спрос в Петербурге.
Студии побольше размером и в уже сданных домах стоят заметно дороже. Например, в Приморском районе 30-метровая квартира-студия в кирпично-монолитном доме на улице Оптиков предлагается за 3,1 млн руб. В принципе, за эти деньги на вторичном рынке можно спокойно найти двухкомнатную квартиру, пусть и в старом доме. Другое дело, что в уже построенных домах самое ликвидное малогабаритное жилье, как правило, купить уже невозможно.
«В целом, студии и небольшие «однушки» относятся к группе наиболее ликвидных на рынке. У них один и тот же покупательский сегмент, просто студии приобретаются тогда, когда на однокомнатную квартиру не хватает средств. Поэтому и студии, и малогабаритные «однушки» раскупаются практически сразу после открытия продаж», – говорит аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Попова.
Холостяцкий выбор
По словам Юхи Вятто, на студии обычно ориентируются покупатели с ограниченным бюджетом и не имеющие дополнительных средств из других источников. Часто это молодые люди, иногородние студенты или молодые семьи.
Также этот тип квартир интересен инвесторам, покупающим жилье для последующей сдачи или перепродажи. Особенно привлекательны студии именно для арендодателей: стоят они на 15-20% дешевле «однушек», а месячная арендная ставка ниже всего на 1-3 тыс. руб.
В то же время местоположение дома для покупателей квартир-студий (в отличие от приобретателей более дорогого жилья) второстепенно. «Только тогда, когда покупателю студии важен конкретный дом или застройщик, он может приобрести квартиру-студию по цене среднерыночной «однушки». Но в целом, покупатели студий ориентируются на цену и только на нее», – считает Светлана Попова.
Дешевле не будет
Интересно, что даже при столь высоком спросе на дешевые квартиры, застройщики не выводят на рынок дома, состоящие исключительно из студий. И, как выясняется, вовсе не по собственной прихоти. Они бы и рады, да вот только закон не разрешает.
«Такая ситуация возникает из-за существующих СНИПов и СанПиНов. Безусловно, если бы была возможность строить дома целиком из студий, то это во многом помогло бы решить проблему доступного жилья. Однако по существующим нормам инсоляции недопустимо, чтобы однокомнатные и двухкомнатные квартиры «смотрели» только на север», – поясняет руководитель компании Л1 Павел Андреев.
Здесь речь идет о трех документах, регламентирующих инсоляцию жилых домов. Это Строительные нормы и правила «Жилые здания» и «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», разработанные в 1989 году, а также Санитарные нормы и правила обеспечения инсоляцией жилых и общественных зданий и территорий жилой застройки, опубликованные еще в 1982 году. Один из пунктов СанПиНов гласит, что «нормируемая продолжительность инсоляции должна быть обеспечена не менее чем в одной жилой комнате 1-, 2-, 3-комнатных квартир». То есть с северной стороны здания те же студии, у которых почти всегда есть только одно окно, располагаться не могут.
По словам Павла Андреева, это вынуждает застройщиков строить значительное количество трехкомнатных квартир. В итоге происходит «перекос», поскольку габаритное жилье пользуется меньшей популярностью, как самое дорогое. «Эти СНИПы действуют с советских времен. В них тогда была логика, потому что в те времена квартиры распределяли. Но сейчас-то покупают. А за свои деньги человек должен быть вправе сам решать, какое качество ему подходит», – уверен Павел Андреев.
Впрочем, Юха Вятто называет еще одну причину необходимости «разбавления» даже самых насыщенных студиями домов более дорогими «двушками» и «трешками». «Чем больше в проекте малогабаритных квартир, тем больше площадь мест общего пользования (например, должны быть шире лестничные клетки и сами лестницы) и меньше жилая, то есть экономика проекта неоднозначна», – поясняет он.
В целом эксперты ожидают в ближайшие годы увеличения числа выводимых на рынок студий за счет все большей популярности у населения именно домов эконом-класса. В 2011 году этот сегмент первичного рынка, по данным Минрегионразвития, вырос до 35%.
«По новым объектам, вышедшим в продажу после кризиса, заметно, что застройщики переориентировались на студии. И даже складывается впечатление, что проекты, реализация которых была отложена из-за экономической нестабильности, претерпели изменения как раз в части квартирографии – стало больше студий», – говорит руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.
Однако на стоимости квадратного метра в квартирах-студиях это все равно не скажется – она будет расти так же, как и сейчас – на 7-10% ежегодно, говорят эксперты.
