– Константин Евгеньевич, давно хотел поговорить с вами о формате коттеджных поселков среднего класса. Насколько я могу судить, именно такое жилье строит «Константа». Вы сами как позиционируете свои проекты?
– Я предпочитаю использовать понятие «комфорт-класс». Объясню почему. Загородный рынок можно разделить на два больших сегмента: первый – это дачные поселки, расположенные на значительном удалении от города, а второй сегмент, в котором работаем мы, – проекты, ориентированные на постоянное проживание. Как правило, такие коттеджные поселки возводятся не более чем в 15 км от КАД. Поскольку они выступают фактически альтернативой городскому жилью, при их классификации разумно использовать прижившиеся на петербургском рынке термины – эконом- и комфорт-класс.
– А в ценовом выражении? Сколько может стоить дом комфорт-класса – минимум и максимум?
– Максимум – 7,5-8 млн руб. за дом с участком. А минимум… У нас предложение начинается от 2,6 млн руб., если говорить о таунхаусах, минимальные цены на коттеджи – 3,3 млн руб.
– Секундочку, это уже эконом-класс получается…
– При классификации объектов надо, в первую очередь, не на цены ориентироваться, а на качественные характеристики проекта. На нашем рынке эконом-класс, как правило, подразумевает применение каркасно-панельной технологии, коммуникации в таких проектах не всегда центральные. В поселках комфорт-класса не должно быть проблем с инженерной инфраструктурой, дома здесь возводятся из газобетона.
– А чем плоха каркасно-панельная технология?
– Она не плоха. Просто, чтобы каркасно-панельный дом был долговечным, необходимо обеспечить высокое качество комплектующих и профессиональную сборку. Мало кто на нашем рынке на это способен. К тому же, себестоимость каркасно-панельного дома, если делать его как надо, оказывается выше, чем газобетонного. Мы неоднократно пробовали применить «каркас-панель» в своих проектах, но, когда считали затраты, оказывалось, что из газобетона строить выгоднее. Да и доверие потребителей к этому материалу выше.
– Каков социальный портрет покупателя загородной недвижимости комфорт-класса?
– Он весьма размыт. Это могут быть владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры небольших компаний. Такие клиенты обычно покупают себе коттедж как второе жилье. Но в последнее время появилась и другая прослойка клиентов. Это, в общем, небогатые люди, которые готовы продать квартиру в городе, чтобы переехать жить за город, в недорогой коттедж. Я уверен, что с каждым годом число таких клиентов будет расти, именно на них мы, в первую очередь, делаем ставку.
Но пока, конечно, рано рисовать обобщенный портрет клиента – слишком малы объемы загородного рынка, нет репрезентативной выборки, как сказали бы статистики. Сегодня проект коттеджного поселка считается успешным, если за месяц в нем продается десяток объектов. Для сравнения: сегодня в Петербурге каждый крупный застройщик реализует около сотни квартир в месяц. Вот почему на рынке малоэтажного строительства мало новых игроков – городские девелоперы не хотят идти сюда из-за низких, по их меркам, объемов продаж.
Кстати, поскольку спросом в городе сейчас пользуются в основном студии и однокомнатные квартиры, застройщики делают в своих проектах все меньшую «нарезку» площадей. Со временем благополучные семьи, я думаю, поменяют это жилье на двух-, трехкомнатные квартиры в более комфортных домах, и мы получим бедные кварталы, заселенные преимущественно приезжими. Лично меня эта ситуация не радует.
– Но ведь вы тоже гибко реагируете на спрос. Если в первой и второй очередях проекта «Новое Минулово» предлагались участки по 10-16 соток, то в седьмой – по 6-8 соток. Площади домов также уменьшились: если раньше минимум был 124 кв. м, то сейчас – 94.
– Первая очередь реализовывалась уже довольно давно, с 2006 по 2009 год, тогда были совсем другие представления о формате жизни за городом. Сегодня мы пришли к тому, что нужно развивать массовое предложение, строить недорогие коттеджи с относительно небольшими участками. Но при этом у нас есть четкое понимание, какой должна быть минимальная планка, после которой жилье перестает быть комфортным.
Шесть-семь соток – это порой даже много для современного человека, которому просто некогда ухаживать за собственной территорией. В Европе, например, площадь придомовых участков обычно – 2-3 сотки, и этот формат считается оптимальным.
Что касается минимальной площади коттеджей, то она, на наш взгляд, должна составлять 90-95 кв. м. Для секций в таунхаусах допустимо меньше: в нашем новом проекте «Традиция» площади блок-секций составляют 72 и 80 кв. м. Но снижаться до 54-55 кв. м, как другие участники рынка, мы не планируем.
– Прежде чем мы поговорим о «Традиции», хотелось бы понять перспективы развития вашего самого известного проекта – «Новое Минулово». После седьмой очереди другие будут?
– Все зависит от активности спроса. В принципе, рядом еще есть свободные участки под застройку, но их собственники пока заявляют астрономические цены. Они говорят: ну как же, мы ведь находимся рядом с «Новым Минулово»…
В отличие от «Традиции», где сразу был куплен большой земельный массив, в «Минулово» мы отдельно приобретали участок под каждую новую очередь – естественно, все дороже и дороже. Разве что землю под 5-6 очередь удалось купить относительно недорого, так как это был разгар кризиса.
– Ваш комплекс «Традиция» стал первым в Ленобласти участником программы «Свой дом», которая предусматривает бюджетное софинансирование строительства инженерной и транспортной инфраструктуры. Вам уже начали оказывать помощь в реализации проекта?
– Сама по себе программа «Свой дом» не обеспечивает государственного софинансирования. Она призвана помочь застройщику соблюсти требования Минрегионразвития РФ и получить поддержку из федерального бюджета: финансовую помощь в инженерной подготовке территории, строительстве дорог, плюс выкуп части жилья для государственных нужд.
Пока всю инфраструктуру мы строим за свои деньги. Но в 2012 году будем подавать соответствующую заявку в Минрегион. По всем параметрам мы подходим под их требования.
– Но вы уже сейчас не включаете затраты на инженерию в цену коттеджей и таунхаусов, продающихся в «Традиции»…
– Да, мы можем себе это позволить, учитывая объемы проекта, – поселок занимает территорию 100 га, только в I и II очередях (36 га) планируется построить более 300 домовладений.
Предложив рынку недорогие, но качественные коттеджи, мы сумели довольно успешно стартовать. Продажи начались с начала декабря, и уже реализовано 5 объектов. Как будет дальше – посмотрим, но пока ситуация внушает оптимизм.
– Вы уже решили, сколько всего в проекте «Традиция» будет коттеджей, а сколько таунхаусов?
– Пока в I и II очередях запланировано по 40 таунхаусов, остальное – индивидуальные дома. Но мы будем корректировать концепцию проекта в соответствии со спросом, поэтому и не спешим с межеванием всей территории. Возможно, в проекте появятся даже малоэтажные многоквартирные дома – не выше трех этажей.
– Зимой рассчитываете на продажи?
– В сегменте загородной недвижимости для постоянного проживания сезонный фактор не имеет большого значения – сделки идут круглый год. Но бывают, конечно, периоды подъемов и спадов. Например, этой осенью коттеджи продавались на удивление слабо и пока не понятно, с чем это связано. А в декабре начался подъем продаж.
– «Константа» – многопрофильный холдинг, поэтому любой временный спад продаж вы сможете пережить легко, за счет других направлений бизнеса. Но в целом загородный рынок довольно уязвим. Когда, на ваш взгляд, его объемы вырастут настолько, что сделки будут исчисляться сотнями, а не десятками?
– Когда на этом рынке активно заработает ипотека. Сейчас банкам не интересно кредитовать покупателей загородных домов. Это более сложный и более рискованный сегмент, чем рынок строящихся многоэтажек. «Вот если бы вы работали по ФЗ №214…», – говорят нам банкиры. Но долевая схема, к сожалению, не распространяется на коттеджные поселки.
В 2012 году мы с нашими коллегами по рынку, крупными девелоперскими компаниями, планируем выступить с идеей внесения поправок в ФЗ №214 – чтобы распространить его действие на малоэтажное строительство. Непосредственно законодательная инициатива будет исходить, скорее всего, от Ассоциации «Загородная недвижимость».
– И последний вопрос. На одной из недавних конференций вы сказали, что общее количество коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленобласти более 500. Насколько активно, по вашим прогнозам, будет расти их число?
– Очень активно. Например, в 2010 году только в одном Разметелевском сельском поселении (Всеволожский район) вышло около 60 распоряжений об изменении разрешенного использования земли – с сельскохозяйственных целей на «дачное строительство». Очень много земель отдано под дачную застройку в Ломоносовском районе. Все это в перспективе – новые коттеджные поселки, а точнее, земельная нарезка без инженерной инфраструктуры. У таких проектов очень туманные перспективы.
Реальных проектов с нормальной концепцией развития на загородном рынке мало. Я думаю, не более 100 в дачном сегменте и пару десятков – среди поселков, предназначенных для постоянного проживания. Но будущее рынка именно за такими проектами.
Досье БН:
Константин Евгеньевич Крюков родился в 1973 году в городе Кирове. Окончил Кировскую физико-математическую школу. В 1996 году – Санкт-Петербургский политехнический институт им. М.И. Калинина, факультет экономики и управления. В 1997 году возглавил управление коммерческой недвижимостью строительной компании «Петербургская недвижимость». В 2001 году получил международный сертификат специалиста в области управления недвижимостью. В 2005 году создал инвестиционно-строительную компанию «Константа». Женат, воспитывает сына и дочь. Увлекается плаванием и шахматами.
