В Европе советы по предпродажной подготовке давно сведены к самым что ни на есть практическим рекомендациям: какой именно коврик положить на крылечко и где купить самые дешевые циновки модного цвета для обновления интерьера. В России данная тактика предпродажной подготовки пока не развита, а пора бы…
Прикидывая, по какой цене продавать, владельцы квартир обычно просматривают объявления с предложениями аналогичного жилья в том же районе. Однако цена двух одинаковых по площади квартир в одном и том же доме может отличаться от среднерыночной. Кроме местоположения и метража на цену влияют физическое состояние квартиры и дома, расположение окон, высота потолков, а также множество факторов экологического, социально-демографического характера, в соответствии с которыми среднерыночная цена конкретного объекта и корректируется.
Разумеется, капитально ремонтировать квартиру нет смысла – хороший ремонт составляет 10% стоимости квартиры и выше. Следовательно, продавец понесет немалые потери при сделке. Но просто «освежить» интерьер совсем недорого. Для этого достаточно поклеить новые, самые недорогие обои, побелить потолки. Кроме того, имеет смысл поменять лампочки на более мощные (чем больше света, тем выше настроение покупателя), отмыть все до блеска, заменить старые выключатели, розетки, дверные ручки на более современные: недорого стоит, но повышает шансы квартиры понравиться покупателям.
«Нет необходимости делать евроремонт, но легкая косметика реально повысит ликвидность объекта, – рассказывает главный аналитик БН Сергей Бабашев. – Если вложить в ремонт, условно, полмиллиона рублей, то квартира подорожает на 300 тысяч, то есть смысла нет. Однако создать привлекательную «упаковку» в виде легкого ремонта очень полезно для успешной продажи».
Первое впечатление
Впрочем, иногда никакой ремонт не поможет быстро продать квартиру, если существуют проблемы уже «на подступах» к ней. Оценивать
недвижимость потенциальный покупатель начинает еще на подходах к дому. Инфраструктура района, двор, подъезд, лестница, лифт, двери – все это имеет значение едва ли не большее, чем наличие в квартире стеклопакетов и импортной сантехники. Грязные лестницы, надписи на стенах или ободранные соседские двери плохо влияют на восприятие квартиры. Напротив, если даже дверь продаваемой квартиры не слишком презентабельна, но на лестничной клетке чистота и порядок, покупатель скорее отнесется благосклонно к этому варианту, ведь дверь заменить проще, чем соседей.
Поэтому нередко продавцы начинают предпродажную подготовку именно со двора и подъезда. Это не так сложно, как кажется на первый взгляд. Возможно, будет достаточно просто заплатить дворнику, чтобы тот в течение 2-3 недель тщательнее убирал двор, а не так, как обычно. Или заинтересовать плиткой шоколада консьержа, чтобы он проявлял повышенную бдительность к тем, кто приходит на просмотр, – клиент должен понять, что в этом доме заботятся о безопасности.
Занимательная математика
Ремонт также может быть полезен, когда проводится официальная оценка квартиры. Она бывает необходима, когда возникают споры по сделке и приходится обращаться в суд.
Для оценки с использованием сравнительного подхода, т. е. при сравнении квартиры с аналогичными объектами, выставленными на рынке, профессиональные оценщики пользуются системой поправок. Величина поправки на общее состояние квартиры определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работу. Рассчитывается она исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Расценки примерно таковы: косметический ремонт – $50-100 за 1 кв. м, капитальный ремонт – $150 за 1 кв. м, евроремонт – $200-500 за 1 кв. м.
По словам ведущего оценщика «Объединенной Консалтинговой Группы» Льва Кондратьева, чем ниже класс жилья, тем больше ремонт влияет на его стоимость. «При оценке элитного жилья даже фурнитура из чистого золота не повлияет на цену квартиры – мы не включаем в оценку избыточные элементы, – рассказал Лев Кондратьев. – Но добротный вид интерьера в эконом-классе вполне может повлиять на оценку».
Средние расценки на отделочные работы по Петербургу
Источник: БН по данным мониторинга ремонтно-строительных компаний Санкт-Петербурга
