Мы рассматриваем часть Невского района, расположенную на правом берегу реки Невы. Территория ограничена улицей Дыбенко с одноименной станцией метро на севере, границей города на востоке, Невой на западе и улицей Новоселов на юге. Жилая застройка здесь продолжается до конца проспекта Большевиков, и именно в таких границах мы и будем рассматривать эту территорию.
Разгульный район
Существует ряд версий появления названия Веселый Поселок. Наиболее вероятным считается происхождение топонима от располагавшейся здесь в XIX веке немецкой колонии (переселенцы вели разгульный образ жизни). Этот рабочий поселок считался одной из самых неблагоустроенных городских окраин. В 1955 году территорию включили в городскую черту Ленинграда.
Помимо качества домов, многие из которых строились в 1960-е годы и уже обветшали, нарекания вызывает транспортная инфраструктура района. Он расположен близко к центру города, и доехать туда на автомобиле достаточно просто по набережной и через мост Александра Невского или Литейный. А вот двигаться в сторону Купчино сложнее, так как на Володарском мосту часто образуются пробки, и ближайшей запасной переправой остается Вантовый мост. Немного улучшило транспортную ситуацию в Веселом Поселке, помимо строительства КАД, сооружение виадука от Российского проспекта до Индустриального, расположенного уже в Красногвардейском районе.
Не хватает в районе и зеленых зон – только парк Есенина у метро «Ул. Дыбенко» и парк Сосновка на юге за Володарским мостом. Зато здесь много пустырей и промышленных предприятий, расположенных вдоль Невы (ПО «Баррикада», пивоваренный завод Heineken, Невская мануфактура, Асфальтобетонный завод № 1).
В районе активно развивается торговая инфраструктура. В последние годы на этой территории открылось несколько торговых центров (торговые комплексы «Невский», «Штрих-код», «Мега-Дыбенко», «Карусель», «Максидом»). Идет и строительство жилья, правда гораздо в меньших объемах, чем в более благополучном районе вокруг станции метро «Проспект Большевиков».
Дома для строителей коммунизма
Массово застраиваться Веселый Поселок начал в 1968 году, тогда здесь в больших количествах появились брежневки. По данным отдела исследований и аналитики ГК «БН», большая часть предложения здесь (60%) приходится именно на старую панель. На втором месте – кирпичные дома 1980-х годов постройки (19%), затем идут кирпично-монолитные дома, возведенные в последние двадцать лет (11%). Минимальные объемы у новой панели (8%) и сталинских домов (1%).
Такое количество ветхого, морально устаревшего жилья придает району облик депрессивного и делает его «немодным» у обеспеченных покупателей.
«Жилье здесь покупают, в основном, люди, и ранее проживавшие в этих местах, привыкшие к ним. Обычно они просто улучшают жилищные условия, покупая квартиру по соседству. Также спросом район пользуется у покупателей, ориентированных на самое дешевое жилье, например, у «расселенцев» из коммунальных квартир, – поясняет руководитель группы «Жилой фонд» агентства недвижимости «Итака» Марина Осипова. – Селятся тут и приезжие, для которых важна низкая цена».
«Наиболее востребованное жилье в Веселом Поселке – однокомнатные квартиры в домах 504-й и 606-й серий (их площадь – 32 кв. м). На втором месте по популярности находятся объекты нового строительства, которые возводятся в соседнем Кудрово, относящемся уже к Ленинградской области. Также хорошо продаются квартиры в относительно новых домах, расположенных рядом со ст. м. «Улица Дыбенко» (на проспекте Большевиков, например)», – перечисляет заместитель директора агентства «Бекар» Леонид Сандалов.
Ценовое преимущество
По данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена квадратного метра в этом районе держится на уровне 80 тыс. руб. Дороже всего покупателям обходятся новые панельные дома (83,5 тыс. руб. за «квадрат»), далее идут сталинские и кирпичные дома (82,5 тыс. руб. за метр). Кирпично-монолитные дома предлагают по 80 тыс. руб. за «квадрат», старую панель – по 76 тыс. руб. за метр.
При этом среднегородская цена квадратного метра сейчас составляет 86 тыс. руб., то есть жилье в Веселом Поселке стоит дешевле аналогов в других районах Петербурга примерно на 5-7%, а в некоторых случаях и на 10-15%.
«Помимо приемлемой стоимости недвижимости у жилой застройки этих мест есть и другие плюсы. Например, те же хрущевки и брежневки многие выбирают за то, что они расположены в тихих зеленых дворах, вдали от шумных проспектов. Для части покупателей, особенно пожилых людей, это скорее преимущество, а не недостаток», – отмечает менеджер городского отдела агентства «Александр-Н» Светлана Монанкова.
Панель для экономии
Наиболее доступное жилье в этом районе – комнаты в коммунальных квартирах (их средняя цена – 1,2 млн руб.). Большая часть таких объектов сконцентрирована в старых панельных домах. Согласно базе БН, самую дешевую комнату в этом районе можно купить за 1 млн руб. В этом случае покупатель станет собственником помещения площадью 10,5 кв. м. в трехкомнатной квартире на улице Дыбенко (15 минут пешком от метро) в девятиэтажном панельном доме 504-й серии.
Недорогие однокомнатные квартиры в Веселом Поселке можно купить по цене от 2,6 млн руб. Пример – объект на улице Евдокима Огнева (7 мин. пешком до ст. м. «Улица Дыбенко»). Квартира площадью 29 кв. м расположена на девятом этаже дома 504-й серии (жилая площадь – 15, 1 кв. м, кухня – 6,7).
«Однушки» в современных домах (последних десяти лет постройки) предлагают приобрести за 3,2 млн руб. и больше. Пример – квартира в
Цена двухкомнатных квартир у метро «Ул. Дыбенко начинается от 3,1 млн руб. За эти деньги можно приобрести «двушку» в хрущевке или брежневке на Дальневосточном проспекте. Площадь квартиры составит 45 кв. м. Основной минус таких вариантов – крошечная кухня (6 кв. м) и отсутствие лифта.
Цена трехкомнатных квартир в районе начинается от 3,35 млн руб. Это жилье в тех же хрущевках и брежневках, причем самые недорогие квартиры расположены на первых этажах. Стандартная площадь подобной «трешки» – 50 кв. м (жилая площадь: 14,5, 10 и 10 кв. м, площадь кухни – 7 кв. м). Наиболее дешевые квартиры продаются уже по соседству – за Володарским мостом (до метро – 15 мин. общественным транспортом).
Вслед за строителями
В целом, эксперты не считают, что в ближайшем будущем эта территория станет популярной у покупателей жилья. «Здесь мало строят, поэтому в ближайшие годы ситуация в этой части Невского района останется без изменений, – считает Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. – Возможно, цены на жилье здесь еще снизятся, за счет появления поблизости большого количества проектов комплексного освоения территорий. Как известно, в Кудрово возводится «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой», жилой комплекс «Капитал» Строительного треста, Сетл Сити заканчивает свой квартал «Вена», начал строительство нового жилого массива «Весна» ЦДС. Такая активность застройщиков притягивает сюда новых покупателей, ранее не обращавших внимания на район у станции метро «Ул. Дыбенко», – это покупатели нового жилья, их не интересуют старые пятиэтажки».
Однако такое соседство может благотворно повлиять на инфраструктуру района, как торговую, так и социальную, считают эксперты. Ведь новые жители, даже формально Ленинградской области, будут активно пользоваться существующими сейчас объектами, что может стать толчком к строительству дополнительных торговых площадей, спортивных объектов, появлению новых маршрутов общественного транспорта.
