Специалисты советуют: перед тем, как приобрести квартиру в строящемся доме, нужно собрать максимум доступной информации о застройщике.
Информационные риски
По словам руководителя проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольги Романовой, в первую очередь нужно поинтересоваться историей компании, у которой вы планируете приобрести жилье. «Хорошо, если фирма работает на рынке как минимум 5-10 лет и за это время возвела несколько жилых комплексов – в этом случае риски будут минимальны», – говорит Ольга Романова. По ее словам, перед покупкой также необходимо изучить отзывы дольщиков, живущих в уже построенных компанией домах, поинтересоваться ходом работ на стройплощадке объекта, в котором собираетесь приобрести квартиру.
Следующий шаг на пути к покупке жилья – проверка документов. «Если застройщик работает в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», нужно потребовать у него действующее разрешение на строительство, зарегистрированный договор аренды участка или свидетельство о праве собственности на землю. Кроме того, необходимо изучить проектную декларацию. Солидные застройщики обычно публикуют ее на сайтах своих компаний», – рассказала Ольга Романова.
Если вы планируете приобрести строящуюся квартиру у компании, продающей жилье с помощью механизма жилищно-строительного кооператива (ЖСК), проверьте наличие у него зарегистрированного права собственности (либо аренды) участка, на котором кооператив собрался возводить дом. Надо быть готовым к тому, что у кооператива может не оказаться разрешения на строительство. «Особенность работы ЖСК позволяет кооперативу привлекать деньги до того, как он получил разрешение на строительство», – отмечает генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова.
Если же до окончания строительства и сдачи дома покупатель захочет расторгнуть договор и вернуть уже заплаченные за жилье деньги, проблемы могут возникнуть вне зависимости от того, какой формы соглашение подписано. Как утверждает юрист Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Александр Жуматий, чаще всего договор ЖСК предусматривает внесение не только паевого взноса, но и других платежей. «По действующему законодательству при выходе из кооператива вам должны возвратить лишь паевой взнос. Членские взносы и иные дополнительные платежи, скорее всего, получить не удастся», – утверждает он.
Часть денег потеряют и те, кто подписывал договоры долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. «Я не видела договоров, в которых не предусмотрены штрафные санкции в случае их досрочного расторжения», – говорит Анна Максимова.
Квазидолевка
Многие застройщики до сих пор продают жилье по так называемым предварительным договорам купли-продажи. Эта форма наиболее рискованная по сравнению со схемами покупки жилья по 214-ФЗ и с помощью ЖСК.
В июле этого года Высший Арбитражный Суд РФ утвердил постановление, согласно которому арбитражные суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущего недвижимого имущества с условием предварительной оплаты. Фактически предварительный договор приравняли к основному. Казалось, что покупатель жилья получил новый механизм защиты своих прав. И теперь если застройщик завершил строительство, оформил на себя право собственности, но не исполнил своих обязательств перед покупателем по заключению основного договора, последний может потребовать регистрации перехода на себя права собственности на приобретенное жилье.
Но, как утверждает Анна Максимова, судебная практика по делам о признании права собственности по предварительным договорам в судах общей юрисдикции в свете этого постановления пока не сложилась. «По предварительному договору купли-продажи человек может либо принуждать вторую сторону заключить основной договор, либо потребовать вернуть заплаченные деньги. Но никак не претендовать на право собственности», – утверждает Анна Максимова.
Еще хуже могут оказаться дела у тех, кто приобретает жилье с помощью вексельных схем и путем вступления в кредитные кооперативы.
Как отмечает Александр Жуматий, деятельность кредитных кооперативов регулируется сразу двумя федеральными законами (190-ФЗ «О кредитной кооперации» и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).
«Тем не менее покупка строящегося жилья путем вступления в такой кооператив несет в себе ряд рисков. В случае нарушения кооперативом своих обязательств вернуть вложенные средства практически невозможно – даже в судебном порядке», – считает он. Такие же проблемы, по его словам, могут возникнуть и у тех граждан, которые решили воспользоваться вексельными схемами.
Опасный бартер
Рискуют и те, кто покупает жилье не напрямую у застройщиков, а, к примеру, у подрядчиков (которые, в свою очередь, получают квартиры в зачет выполненных работ).
Обычно застройщик заключает с подрядчиком договор долевого участия, инвестиционный договор либо другое соглашение. В свою очередь, подрядчики продают квартиры по договорам уступки права требования (цессии). Либо, если речь идет о готовом жилье, по договорам купли-продажи.
По словам Анны Максимовой, степень риска при покупке строящегося жилья у подрядчика напрямую зависит от того, какой договор подписывает с ним покупатель.
«Если застройщик передает квартиры в счет выполненных работ по 214-ФЗ, а подрядчик, исполнивший свои обязательства, реализует жилье по договорам переуступки (цессии), покупатель несет такие же риски, что и при приобретении квартир у самого застройщика», – отмечает Анна Максимова.
Трудности могут возникнуть лишь в тех случаях, когда застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор, предусматривающий оплату договора подряда квартирами. Часто всего такие соглашения дают подрядчикам возможность продавать квартиры еще до того, как они полностью выполнили свои обязательства перед застройщиком. И если подрядчик не исполнит свои обязательств по договору подряда или поставки и тем самым не выполнит условия инвестиционного договора, у застройщика не возникнет обязанности передать ему квартиры (даже если подрядчик уже продал их). «Если дольщики попробуют получить оплаченное жилье через суд, им вряд ли удастся это сделать. В подобных случаях судьи считают, что права дольщиков на жилье являются производными от соответствующих прав подрядчика. А если у последнего таких прав не возникло, дольщики не могут требовать – пусть даже оплаченное ими – жилье», – пояснила Анна Максимова.
Панацеи не будет
Сейчас случаи откровенного мошенничества при покупке строящегося жилья встречаются редко. «В последнее время рынок стал гораздо прозрачней. По 214-ФЗ работают все больше компаний. К тому же предусмотренная этим документом процедура регистрации договоров долевого участия сводит на нет возможность двойных продаж при покупке жилья у застройщика. Тем не менее ни одна законодательная инициатива не может защитить покупателей строящегося жилья от банкротства застройщика и рисков получить квартиру с теми или иными недоделками», – отмечает Анна Максимова.
К тому же покупателей может подвести невнимательность. Эксперты советуют: чтобы обезопасить себя, нужно обращать внимание на малейшие нюансы. Как утверждает Александр Жуматий, действующее законодательство не запрещает регистрировать юрлица с названиями, которые уже используются на рынке.
«Теоретически, мошенники могут оформить компанию с известным брендом – взять ее название, получить копию выданного ей разрешения на строительство и других правоустанавливающих документов, после чего – привлекать деньги дольщиков», – считает Александр Жуматий. Такие случаи иногда встречались в начале 2000-х. Как говорят опрошенные нами эксперты, сейчас их практически нет.
