По сути, бизнес предложил чиновникам даже не скорректировать, а полностью пересмотреть законодательство в области градостроительства. Свои претензии к нынешним правилам застройщики сформулировали на деловой встрече «Девелопмент на особом положении: каких решений требует исторический центр Санкт-Петербурга?».
Девелоперы проявили редкое единодушие: все они назвали ныне действующие законы, регулирующие застройку в историческом центре, непрозрачными, непонятными для рынка и порой просто противоречащими друг другу. Из-за этого реализовывать проекты в центре бизнесу сейчас неинтересно. Пользы от этого нет ни властям, ни самим жителям стремительно ветшающих зданий постройки XVIII-XX века.
Мораторий де-факто
Фактически в Петербурге уже действует такой же мораторий на новое строительство в центре, какой де-юре объявил в Москве несколько месяцев назад Сергей Собянин. Причем произошло это, по мнению девелоперов, еще до прихода на пост градоначальника Георгия Полтавченко.
«Закон о границах зон охраны объектов культурного наследия в Петербурге – это, по сути, и есть мораторий. После этого у инвесторов не осталось стимулов идти в центр», – утверждает генеральный директор «БТК Девелопмент» Дмитрий Абрамов. Напомним, что этот закон, наложивший ограничения на девелоперскую деятельность в историческом центре, был принят еще в конце 2008 года, правда, полностью предотвратить «градостроительные ошибки» он не смог. Еще более печальным для бизнеса (а также чиновников) стало решение Верховного Суда об отмене положений Правил землепользования и застройки и закона о границах зон охраны, допускавших превышение высотных параметров в охранных зонах, прописанных Росохранкультурой. В итоге больше 100 согласованных проектов и уже начатых строек в буквальном смысле повисли в воздухе.
По мнению большинства экспертов, мораторий на застройку исторического центра по столичному образцу может привести к самым печальным для Петербурга последствиям. «У города нет десяти лет, чтобы ждать. В противном случае дома попросту начнут рушиться сами по себе, как это уже произошло с домом Рогова», – говорит руководитель проекта «Невская ратуша» Ирина Анисимова.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков более категоричен. «Это расписка в собственном бессилии. Мол, мы пока разобраться не можем, поэтому давайте лучше ничего не делать, на всякий случай», – эмоционально высказался он.
Те девелоперы, которые все еще работают в центральных районах, из-за пробелов и уже упоминавшихся противоречий в законах рискуют если не получить убытки, то свести свою прибыль к минимуму. Классическим примером может служить реновация Апраксина двора, когда на торги был выставлен объект с одним количеством ограничений, а позже к ним прибавились новые, практически полностью запрещающие снос объектов на территории.
Другой образец «архаизма» (для интересов бизнеса) привел Дмитрий Абрамов. Его компании при реконструкции под бизнес-центр исторического здания на реке Мойке не разрешили изменять планировочные решения внутри двух лицевых флигелей. В результате девелопер столкнулся с трудностями при поиске арендаторов: узкие помещения с высокими потолками в бывшем доходном доме подойдут, мягко говоря, далеко не каждой организации.
По словам председателя совета директоров «Петербург Сити», вице-президента ВТБ Александра Ольховского, парадокс состоит в том, что маржа застройщика в центре намного ниже, чем в периферийных районах, хотя должно быть ровно наоборот, так как девелопмент на окраинах – это «что-то вроде конвейера, а в центре – ручная сборка». Между тем при смягчении ограничений и выработке новых правил застройки в центре могли бы выиграть все.
«Ведь на каждый вложенный государством в реновацию исторического центра рубль бизнес мог бы добавить полновесных три. Но в сегодняшних условиях это невозможно», – подчеркнул Александр Ольховский. Учитывая, что совсем недавно губернатор Георгий Полтавченко попросил у федерального центра на эти цели 300 млрд руб. (на десять лет), выходит, что на восстановление ветхого жилищного фонда и расселение коммуналок город и бизнес могут сообща за эту десятилетку потратить более триллиона рублей. Для сравнения: все расходы бюджета Петербурга в будущем году составляют 404 млрд руб.
Не нужно плодить администраций
Впрочем, девелоперы назвали и другой, вполне реальный, вариант развития событий: полученные из Москвы 300 миллиардов (если это вообще произойдет) будут отданы в распоряжение отдельной администрации центральной части города. Создание такой структуры, по заверениям главы КЭРППиТ Евгения Елина, уже обсуждается в Смольном, пусть пока и кулуарно. Примером для чиновников служат Лондон и Амстердам, где такие отдельные администрации существуют уже несколько лет и довольно успешно выполняют свою функцию по охране исторических памятников. «К тому же о создании такой отдельной администрации город настоятельно попросил ЮНЕСКО. Там считают, что она могла бы более успешно защищать охранную зону Петербурга от стеклянных ларьков на крыше», – напомнил генеральный директор VMB Trust Александр Гришин.
Однако в условиях современной России простое копирование западного опыта бессмысленно, считают многие руководители девелоперских компаний. «Да, у нас могут создать условное Агентство по развитию центра, но это просто приведет к необходимости получать еще одно согласование. А я и так план по межеванию и планировке территории делаю два года и еще, наверное, полгода буду делать», – рассказал управляющий партнер группы «Теорема» Игорь Водопьянов.
Его поддержал и Дмитрий Абрамов. «Лучше бы эти 300 млрд руб. пошли на компенсации девелоперам при реставрации исторических зданий. Например, если мы расселяем коммуналки и делаем в таком доме бизнес-центр, нам нужно строить и подземную парковку, а это увеличивает нагрузку на квадратный метр примерно на 60%», – подчеркнул он.
Vox populi слишком громок
Представители девелоперского бизнеса особо отметили негативную, по их мнению, роль общественных объединений, прежде всего градозащитных, в деле реновации исторического центра. По их мнению, они не столько помогают сохранить исторический Петербург, сколько мешают этому процессу.
«Есть такой дом на Загородном проспекте. Уже много лет он затянут зеленой сеткой. И как только появляется новый инвестор, который решается на свой страх и риск заняться его реконструкцией, как появляются градозащитники и начинают кричать «не троньте, это же памятник». В результате, по моим прикидкам, там уже треть здания полностью разрушилась», – заметила директор дирекции девелопмента «Главстрой-СПб» Анастасия Козлова.
Ее единодушно поддержали все присутствующие. Так исполнительный директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков заявил, что процедура общественных слушаний, как составная часть процесса согласования проектов нового строительства не имеет смысла, и ее целесообразно отменить. Мотивировал свое предложение он тем, что «все равно все всегда будут против, так как никто не хочет стройку у себя под окнами».
Игорь Водопьянов был еще более категоричен. «Общественность должна выбирать депутатов. Все остальное – дело профессионалов. На мой взгляд, все проекты должен утверждать градостроительный совет, состоящий из профи, у которых есть совесть и нет нужды брать взятки. При этом работать они должны не на общественных началах, как сейчас, а за высокую зарплату. Ведь когда-нибудь все равно придется «выламывать» в центре столь дорогие сердцу многих петербуржцев дворы-колодцы и расселять коммуналки вместе с бабушками, которые непременно решили именно там помереть. Да, это называется, ломать через колено, но по-другому никак», – со свойственной ему прямотой отметил девелопер.
Особенно возмутили бизнес-сообщество все более частые контакты градозащитных организаций со Смольным – эта тенденция наметилась в последнее время. «Власть, к сожалению, прислушивается только к тем, кто громче кричит. Общественники именно этим и занимаются, любят судиться, и потому их слушают. А мы все больше молчим, поэтому решения часто принимаются под нажимом некомпетентных людей. Смольный должен слушать голос профессионалов, а чиновники предпочитают общаться, в лучшем случае, с представителями трех-четырех наиболее крупных застройщиков, которые целиком зависят от них», – резюмировал Александр Ольховский.
