Оживление затронуло в этом году все сегменты рынка недвижимости. Пожалуй, только загородный рынок еще страдает от последствий спада 2009-2010 годов, в то время как вторичный рынок, рынок жилой аренды и рынок коммерческой недвижимости практически полностью вернулись к своим докризисным показателям и в некоторых случаях даже улучшили их.
Стабильная вторичка
Один из заметных подъемов в этом году произошел на вторичном рынке. Сделки здесь проходят крайне активно, причем во многих риэлторских компаниях количество закрытых сделок приближается к показателям 2007-2008 годов (наиболее «хлебный» период в этом сегменте).
«По сравнению с прошлым годом рынок заметно оживился, – подтверждает генеральный директор агентства «Амира-Н» Анастасия Казанская. – Прирост количества сделок у нас составил около 20%. Начали расти и цены на недвижимость, правда, пока в пределах инфляции (6-8% за год)».
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Петербурге по итогам года держится на уровне 80 тыс. руб. В каждом конкретном случае цена зависит от метража квартиры, ее местоположения и типа дома.
В результате стоимость «квадрата» может значительно различаться в зависимости от комбинации этих трех факторов. Спальные районы более демократичны, и цены в них держатся более низкие, чем в историческом центре Петербурга. «Например, квадратный метр площади в однокомнатной квартире на окраине города сейчас стоит в среднем 70 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры дороже – от 75 тыс. руб. за «квадрат». Трехкомнатные продаются по цене от 80 тыс. руб. за метр, – рассказывает Анастасия Казанская. – В Петроградском, Адмиралтейском и Центральном районах цена квадратного метра начинается от 90 тыс. руб. даже в самой скромной однокомнатной квартире».
При этом популярно у покупателей до сих пор самое недорогое жилье – большая часть сделок проходит с объектами, цена которых не превышает 4,5 млн руб. «При этом клиенты продолжают активно торговаться, желая снизить цену приобретаемой квартиры, хотя окончательная сумма скидки, которую удается выбить из продавца, в этом году заметно уменьшилась, – констатирует президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Если в начале года средняя сумма скидки составляла 5% от стоимости объекта, то во втором полугодии она снизилась до 2,7%».
Коммунальный рай
Особой популярностью в Петербурге в последние три года пользуются комнаты в коммунальных квартирах, которые являются самыми дешевыми объектами жилой недвижимости в черте города. Активность в этом сегменте не замирала даже в разгар кризиса, поддерживая рынок недвижимости «на плаву». Наиболее часто покупателями комнат становятся трудовые мигранты из регионов РФ, стран ближнего зарубежья и одинокие мужчины. Популярность жилья в коммуналках у названных выше категорий граждан объясняется их низкой ценой – самую дешевую комнату в Петербурге можно приобрести за 650-700 тыс. руб. Верхняя ценовая планка держится на уровне в 3 млн руб. за видовые комнаты в историческом центре Петербурга.
«В последнее время большинство покупателей таких объектов хотят жить в историческом центре Петербурга, в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах и на Васильевском острове. А учитывая, кто является этими покупателями (иммигранты и морально опустившиеся мужчины, часто разведенные), мы рискуем через несколько лет получить в центре города «марокканские» кварталы, как в Париже, заселенные иммигрантами и маргиналами, небезопасные для простых горожан», – предостерегает директор агентства недвижимости «Адвекс. Петроградский» Юрий Воробьев.
С севера на юг
В категории отдельных квартир в лидерах спроса по итогам года прочно держится жилье, расположенное в Выборгском, Приморском, Невском и Московском районах города. Первые два привлекают покупателей развитой инфраструктурой и большим количеством новых домов при относительно невысокой цене квадратного метра. Невский район «берет» дешевизной расположенного здесь предложения, а Московский – качественным жилищным фондом и престижностью проживания в этой части Петербурга. Наибольшим спросом тут пользуются сталинские дома, которых в Московском районе больше, чем в какой-либо другой части города.
Однако в целом по Петербургу покупателей интересуют прежде всего однокомнатные квартиры в хрущевках и старых панельных домах по цене в 2,5 млн руб., а также однокомнатные квартиры в более современных кирпичных и кирпично-монолитных домах не старше десяти лет (цена 3-3,3 млн руб.).
В сегменте жилой аренды предпочтения у клиентов похожие. Наниматели выбирают прежде всего северные районы города. Наиболее частые запросы, поступающие в отделы аренды, звучат следующим образом: однокомнатная квартира в хорошем состоянии в новом доме около метро. Объекты, отвечающие всем названным выше параметрам, сдаются в аренду за 18-20 тыс. руб. в месяц. Однако в Петербурге можно найти и более дешевые «однушки» – за 13-14 тыс. руб. в месяц.
«Есть еще более дешевые съемные квартиры, по крайней мере, такими их представляют информационные агентства, – предостерегает Дмитрий Щегельский. – Они могут предложить вам снять однокомнатную квартиру за 6 тыс. руб. в месяц, объясняя низкую арендную ставку тем, что квартира не сдается в аренду, а передается вам для присмотра за ней. И люди этому верят, а потом оказываются и без «арендованной» квартиры, и без денег, уплаченных за нее».
«Информационные агентства – настоящий бич рынка недвижимости, и в последние годы их число нисколько не уменьшилось, – считает директор агентства «Единство-недвижимость» Михаил Караулов. – Из-за этого сегмент жилой аренды можно назвать самым криминализированным на рынке недвижимости. «Информационщики» обирают людей каждый день, но маленькими суммами, продавая им ложную, не соответствующую действительности информацию. Из-за незначительного размера ущерба (от 4 до 20 тыс. руб. с каждого потерпевшего) эти случаи не интересны полиции и прокуратуре».
Также 2011 год ознаменовался выходом на рынок аренды государства с проектом коммерческого найма для очередников и некоторых категорий работников дефицитных профессий. Весной в Петербурге появились первые «доходные» дома для тружеников сферы ЖКХ, идет строительство домов для участников городских целевых программ.
«Надеюсь, теперь государство больше заинтересуется этим сегментом рынка недвижимости, – комментирует Михаил Караулов. – Он очень перспективен, и здесь можно получать хорошую прибыль, но рынок аренды нужно регулировать. Сейчас мы еще часто встречаем случаи, когда в одной квартире в антисанитарных условиях живут несколько десятков гастарбайтеров, которые зарегистрированы по совершенно другому адресу. Хозяин квартиры идет на это, чтобы получить дополнительную прибыль от сдачи своего жилья в аренду. У него нет договора найма, он не платит налоги государству – это настоящий «теневой» бизнес. Ситуацию в этом сегменте нужно менять коренным образом, но без помощи властей сделать это не удастся».
В розовых тонах
В прогнозах на будущий год эксперты предпочитают быть оптимистами и надеяться на дальнейшее восстановление петербургского рынка недвижимости. «Ряд экономических индикаторов, такие как индекс промышленного производства, объем иностранных инвестиций в экономику региона и так далее, показывают, что деловая активность в Петербурге в последний год увеличилась на 15-20% по сравнению с показателями прошлого года, – отмечает Дмитрий Щегельский. – Это позволяет надеяться, что активность будет расти и на рынке недвижимости, причем не только в сегменте коммерческих помещений. Думаю, и в следующем году цены на жилье продолжат медленно увеличиваться в пределах инфляции, а спрос будет постепенно смещаться от самого дешевого жилья в сегмент жилья комфорт-класса».
Насколько это окажется правдой, неизвестно, так как реальные зарплаты населения, согласно официальным данным, пока не растут, в то время как ставки по ипотечным кредитам, напротив, устремились вверх. Так что возможно комнаты еще долго останутся одними из самых популярных объектов на петербургском рынке недвижимости.
