– Все чаще приходится слышать о затоваривании рынка загородного жилья. По разным данным, в продаже сейчас находится от 300 до 500 коттеджных поселков…
– Среди них основная доля – это инженерно неподготовленная земельная нарезка без внятных перспектив развития. До кризиса многие компании приобрели огромные массивы земли, пребывая в уверенности, что она будет все время дорожать. Но мифы развеялись. Не имея необходимых ресурсов и опыта для реализации успешного девелоперского проекта, эти землевладельцы теперь пытаются избавиться от своих участков. Но такая недвижимость не востребована рынком. Поэтому не важно, сколько сейчас подобных проектов – сто или тысяча. Существенного влияния на общие объемы продаж они все равно не оказывают.
Если же говорить о реальных коттеджных поселках, пригодных для постоянного проживания, где продаются не обещания, а домовладения, – то их, по моим оценкам, от силы наберется несколько десятков (в эту цифру, естественно, не входят поселки на значительном удалении от города, предназначенные для сезонного отдыха – Ред.). И в таких проектах продажи идут довольно активно. Не прекращаются они даже зимой.
– А вы не наращивали земельный банк, когда это делали все?
– Поначалу и мы начали покупать земельные массивы, но вовремя остановились. К тому же мы приобретали землю только там, где были понятны перспективы развития транспортной и инженерной инфраструктуры. Поэтому все имеющиеся у нас участки будут использованы при реализации последующих проектов, торговать землей мы не собираемся.
– То есть вы продаете только готовые дома?
– Да, это наша принципиальная позиция – мы продаем либо готовые дома, либо участки с подрядом. Вы прекрасно знаете, что получается, когда застройка в проекте никак не регулируется. Допустим, один собственник возводит себе дом в течение нескольких лет, все это время соседний участок пустует, зарастает бурьяном. И вот, когда человек закончил строительство и благоустроил свой участок, рядом начинает строиться сосед, приезжают бульдозеры, самосвалы… Да и общий вид коттеджных поселков со свободной застройкой а-ля Шанхай, безусловно, не радует.
– Сколько всего проектов у вас сейчас в работе?
– Приоритетных три. Это «Остров», «Новое Сойкино» и «Лесной край» – все находятся в Ломоносовском районе. Правда, «Лесной край» в свободную продажу не поступал, его практически весь раскупили наши знакомые.
Остальные проекты – на перспективу. Это коттеджный поселок «Усадьба» – также в Ломоносовском районе (недавно мы закончили оформление земли и согласовали подключение объекта к электросетям). Несколько пятен имеется во Всеволожском районе. Еще один проект, «Русская красавица», планируется реализовать в Выборгском районе.
– К какому сегменту рынка вы относите эти проекты – эконом-, бизнес-класс?
– Мы стараемся охватить разные сегменты, это делает компанию и ее бизнес более устойчивыми. Например, в поселке «Остров» часть территории застраивается домами эконом-класса, а часть – более дорогими коттеджами. А «Новое Сойкино» ориентировано на сегмент средний и выше среднего.
– Сколько стоит самый дешевый дом с участком?
– Минимальная цена дома из газобетона площадью 90-100 кв. м на участке 6 соток в «Острове» составляет 3,5 млн руб.
– А я слышал, что дом у вас можно купить даже менее чем за 2 миллиона…
– Раньше мы строили небольшие дома по 60 кв. м на 6 сотках за такую цену, но сейчас отходим от этого. Данный формат не оправдан экономически. Кроме того, он, по сути, дезориентирует потребителя. Дешевые дома, которые стоят до 2 млн руб., приобретают в основном молодые семьи, у которых еще нет стабильного дохода, либо пенсионеры. При этом они не всегда понимают, что жизнь в собственном доме по определению дороже городской. Представим себе ситуацию, что жители поселка решили скинуться по 2-3 тыс. руб. на строительство, скажем, теннисного корта. Для человека с невысоким доходом это может стать проблемой.
Неразумно покупать загородный дом для постоянного проживания на последние деньги. Покупатель, который располагает небольшой суммой в 1,5-2 млн, может приобрести квартиру-студию либо секцию в недорогом таунхаусе.
Если же рассматривать загородный дом как дачу, то таких предложений полно в садоводствах. Там вы можете найти приличный объект и за миллион, и даже дешевле.
– Вы предлагаете дома из газобетона. Этот материал сейчас наиболее востребован у покупателей?
– Да. Начинали мы с деревянного домостроения, но со временем поняли, что дерево выбирают максимум 30% покупателей. Экспериментировали и с другими технологиями – как оказалось, панельно-каркасная не вызывает доверия потребителей, на дома из кирпича есть спрос, но он невелик. Самым востребованным материалом оказался газобетон с разными вариантами наружной отделки. По этой технологии мы и возводим сейчас примерно 98% своих домов.
– Все ваши текущие проекты реализуются в Ломоносовском районе. Почему выбор сделан в пользу южного направления? На севере уменьшился спрос?
– Ставку на этот район мы сделали лет десять назад, за это время реализованы такие проекты, как «Петергофский», «Петергофский плюс», «Лесной край-1».
Когда мы начинали, была возможность выбрать в качестве приоритетного направления Зеленогорск, Сестрорецк, Карельский перешеек и другие территории. Но мы остановились именно на Ломоносовском районе, потому что понимали: со временем транспортная доступность севера будет ухудшаться, более сложной там станет ситуация с инженерным обеспечением проектов. На юге таких проблем нет и не предвидится в обозримом будущем.
– Введение в 2011 году последнего участка КАД от Кронштадта до Бронки сказалось на активности продаж коттеджей в Ломоносовском районе?
– Естественно, привлекательность района существенно возросла. В «Новом Сойкино» до нового года мы рассчитывали максимум на 10 продаж, но после того как был открыт последний участок КАД, продажи выросли в десятки раз. Объекты раскупаются на уровне фундаментов.
– Вы собираетесь в ближайшее время осваивать другие районы Ленобласти?
– Нам пока вполне хватает Ломоносовского района, тем более что здесь спрос устойчивый, а в других районах – не факт. Будем развивать существующие проекты. В коттеджном поселке «Остров» уже возведены первые 20 домов, к весне будут построены еще десяток домовладений. Всего в этом поселке запланировано строительство 170 объектов. «Новое Сойкино» рассчитано на 140 домовладений. Года на три нам этого хватит. Постепенно будем готовить участки под новые проекты, в том числе и в других районах. Но нашим фаворитом был и остается Ломоносовский район.
Досье БН:
Олег Юрко родился 4 сентября 1967 года в городе Ломоносов Ленинградской области. В 1989 году окончил Ленинградское высшее военно-политическое училище ПВО им. Ю.В. Андропова. Проходил военную службу в должностях заместителя командира роты, заместителя командира зенитно-ракетной батареи. Уволился из вооруженных сил в 1992 году. В 1998 году окончил юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, в 2010-ом – Академию государственной службы при Президенте РФ по специальности «Государственное и муниципальное управление». В строительном бизнесе с 2001 года, является совладельцем нескольких девелоперских компаний.
