Уроки кризиса
По данным Северо-Западной палаты недвижимости, из-за кризиса 2008 года в России не смогли выполнить свои ипотечные обязательства 8% клиентов. В Петербурге этот процент существенно ниже – 5%. Тем не менее кризис преподал петербуржцам достаточно жестокие уроки, чтобы граждане впредь к кредитованию относились с разумной осторожностью. Поэтому организованное ГК «Бюллетень Недвижимости» заседание пресс-клуба в рамках выставки-семинара «Жилищный проект» получило название «Ипотека и ипотечный брокеридж в посткризисный период».
Как рассказала начальник отдела продаж «БФА Девелопмент» Светлана Денисова, до сдачи ее компанией жилого комплекса «Токио» осталось два месяца, и реализация квартир с ипотечным кредитованием занимает 43% от общего числа продаж.
При этом если при покупке квартир-студий ипотека привлекалась в 51% случаев, то при приобретении 3- комнатных квартир – уже в 61%. «Это говорит о том, что в эконом-классе ипотека сегодня преимущественно востребована для приобретения первой квартиры или для улучшения жилищных условий, – констатирует специалист. – То есть ипотека перестала быть инвестиционным инструментом, как это было до кризиса. Мы считаем, что сейчас у нас «здоровая» ипотека».
Эксперт уточнила, что 214-ФЗ позволяет клиентам оптимизировать выбор. «Кризис отбил желание брать ипотеку бездумно, – отмечает Денисова. – Люди переболели болезнью «нахватать кредитов». Поведение клиентов и банков стало более взвешенным».
Вторая волна
Впрочем, часть участников рынка считает, что кризис ничему никого не научил. «То, что в 2008 году дефолты частных лиц не приобрели массовый характер, объясняется тем, что тогда ипотека в стране только-только начала развиваться», – рассказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
При этом российская ипотека копирует американскую модель, которая более рисковая по сравнению, например, с германской. Готовясь к заседанию пресс-клуба, эксперт проштудировал западные СМИ, и выяснилось, что никаких уроков из кризиса-2008 американскими ипотечными компаниями не извлечено. Например, как перед кризисом в США предлагалась ипотека с нулевым первым взносом, так предлагается и сегодня. Вероятно, через несколько лет подобные предложения станут обыденными и в России.
Пока же на российском рынке недвижимости главным итогом кризиса можно считать общее «охлаждение». По оценкам Щегельского, в настоящее время по ценовым параметрам рынок недвижимости находится на уровне декабря-2007- января-2008. Притом что с нынешнего сентября рынок заметно активизировался, и это привело к росту цен приблизительно на 5%. Впрочем, эксперт не ожидает резкого роста цен, как минимум до осени 2012 года. «Ориентировочно к этому времени цены вырастут на 5%. Кризис выбил рынок на 4 года», – полагает Дмитрий Щегельский.
В то же время вторую волну кризиса российский рынок недвижимости пока игнорирует. «Каких-либо изменений потока клиентов сегодня не наблюдается, – говорит исполнительный директор «Невской ипотеки» Виктория Винникова. – Не сказала бы, что народ это (негативные изменения в экономике США и Евросоюза – прим. Ред) сильно испугало».
Ставки будут расти
Тем не менее косвенным признаком второй волны является рост ставок по кредитам. Как поясняет заместитель гендиректора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Оксана Лях, негосударственные банки увеличивают ставки по кредитованию в последний месяц. В среднем в ноябре ставки вырасли на 1% и, исходя из сегодняшнего состояния рынка, аналитики допускают суммарный рост на 1,5%. «Если растут ставки по депозитам, рост ипотечных ставок объективен», – считает специалист. Далее все будет зависеть от макроэкономических процессов.
При этом крупнейшие игроки рынка – Сбербанк и ВТБ, суммарная доля которых на ипотечном рынке Петербурга составляет 58% – также планируют повышать ставки по ипотеке. Причина в том, что кризис Еврозоны не может не иметь отголоски в России. «В начале 2011 года на финансовом рынке дешевой ликвидности было в избытке, но ситуация изменилась, – рассуждает Лях. – Рынком же руководит простое правило: «Нет дешевых денег, нет дешевых кредитов». Поэтому надежды на дальнейшее уменьшение ипотечных ставок безосновательны».
Но не все банки спешат увеличивать ставки. «Мы были вынуждены повысить ставки по депозитам, чтобы не терять клиентов, – поясняет начальник отдела петербургского филиала АКБ «Связь-Банк» Анастасия Разварина. – Ипотечные ставки сегодня составляют 10-12,5%, и повышать их банк пока не планирует».
Впрочем, при большом желании низкие ставки найти можно и сегодня. Как сообщает исполнительный директор «Невской ипотеки» Виктория Винникова, на рынке, пусть и в ограниченном количестве, присутствуют предложения по ипотечному кредитованию и под 9% годовых. Это предложения некрупных банков, которые еще не выполнили собственные программы или не выбрали отведенные под ипотеку лимиты.
Дело государственной важности
Еще одну рыночную тенденцию отметил председатель комитета по ипотеке Северо-Западной палаты недвижимости Анатолий Бобров. При существующем оттоке капитала свободных денег становится все меньше, в связи с этим мелкие игроки уходят с рынка.
При этом государство вполне готово взять на себя бремя развития российской ипотеки. Так, АИЖК постоянно генерирует пилотные проекты с целью развития рынка. Например, в ноябре утверждены условия нового ипотечного продукта «Молодые ученые».
Также разработан и будет тестироваться механизм рефинансирования закладных. Для этого участникам рынка, работающим в системе ипотечного кредитования, будут предоставляться займы под залог сформированных ими портфелей закладных по новым кредитным продуктам.
Таким образом, можно спрогнозировать, что в итоге в России ипотекой будут заниматься только банки с господдержкой. Кстати, на сегодня их доля на рынке уже составляет 68%.
