Как меняется соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка жилья и какое будущее ожидает агентов по недвижимости, обсудили профессионалы на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Она прошла в четверг, 8 декабря, в рамках выставки-семинара «Жилищный проект» (организатор – Группа компаний «Бюллетень Недвижимости».
Недорогие квартиры бьют рекорды
Спрос на рынке жилья растет. По некоторым данным, он уже перегнал докризисный уровень. «По итогам 11 месяцев 2011 года уровень продаж в нашей компании на 15% превысил показатели прошлого года», – отметила ведущий аналитик компании «Итака» Екатерина Бармашова. А по итогам года, согласно ее прогнозу, прирост составит 20-25%.
В то же время основной спрос (64%) сконцентрирован в эконом-сегменте. Так, по словам Екатерины Бармашовой, в ноябре покупателями наиболее востребованы были квартиры-студии стоимостью 1,5 млн руб., однокомнатные квартиры за 2,5 млн, а также «двушки» по цене 3,9 млн.
Серьезным стимулом для спроса служит ипотека. По словам вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, в Петербурге за последний год объемы выдаваемых кредитов выросли в несколько раз по сравнению с 2010-м. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по итогам 9 месяцев 2011 года составила 12% годовых. «В ближайшие несколько лет ниже 10-12% ставки опуститься не могут по объективным – макроэкономическим – причинам», – подчеркнул Виктор Титов.
Хорошо представлена ипотека сегодня и на первичном рынке. Как отметила специалист отдела по работе с предприятиями-партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Сусанна Перминова, банк в настоящее время сотрудничает с 32 строительными компаниями, которые возводят 63 объекта.
Качество отделки растет
Вообще, интерес покупателей к новостройкам, как к более доступному и качественному жилью, серьезно возрос. На первичном рынке увеличивается количество застройщиков, растет конкуренция, заявила руководитель департамента первичного рынка Единого Центра Документов Ольга Литвиченко.
В результате, по ее словам, участникам рынка приходится делать клиентам новые интересные предложения. Так, все чаще в подарок покупателям дают бесплатную отделку, причем ее качество за последнее время серьезно повысилось. «В эконом-классе сейчас предлагают отделку квартир на уровне бизнес-класса. При этом и в бизнес-сегменте отделывать квартиры стали значительно лучше», – говорит Ольга Литвиченко.
Она также отметила, что строители стали активнее сотрудничать с риэлторскими фирмами, причем это касается не только продаж квартир, но и консалтинговых услуг – нередко девелоперы советуются с агентствами перед началом строительства, какие форматы жилья будут востребованы, а какие – нет.
Риэлторам более тесное сотрудничество со строительными компаниями, безусловно, на руку. Ведь в последнее время их доходы сокращаются. Как отметил президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, если агенты, вместо того чтобы повышать образовательный уровень и улучшать технологии, будут конкурировать посредством демпинга, размер комиссионных на рынке риэлторских услуг будет снижаться. По словам Дмитрия Щегельского, комиссионные на петербургском рынке и так снизились с 1998 года в 2,8 раза (в денежном выражении доходы риэлторов упали в 5 раз).
При этом однако, ряд сегментов рынка слабо охвачены услугами агентств недвижимости. Некоторые – по объективным причинам. «Практически замерло расселение коммунальных квартир», – сетует директор компании «Адвекс. Петроградское агентство» Юрий Воробьев.
Эксперт обратил внимание коллег на тревожную тенденцию: на рынке практически не осталось инвесторов, готовых выкупить коммунальную квартиру целиком. «Сейчас выгоднее продать одну комнату, чем ждать расселения всей квартиры, – констатировал он. – И такие объекты очень хорошо покупают. К примеру, мигранты из ближнего зарубежья, а также пьющие, морально опустившиеся люди. И такими категориями граждан сейчас заселяется центр города. В итоге мы рискуем через несколько лет получить в центре Петербурга «марокканские кварталы», как в центре Парижа. Это существенно снизит привлекательность жилья в районе», – предупредил он.
По мнению Юрия Воробьева, без участия города проблему расселения коммунальных квартир не решить. Частные инвесторы уже исчерпали свой ресурс – все наиболее интересные и беспроблемные коммуналки уже расселены.
Загородный резерв
Недостаточно активно риэлторы сотрудничают с девелоперами загородного рынка, уверена начальник отдела маркетинга ООО «УК “СТАРТ Девелопмент”» Елена Шишулина. По ее словам, спрос на коттеджи в пригородной зоне (30-35 км от КАД) сейчас растет, эта тенденция продолжится, по ее мнению, и в следующем году.
Всего, по данным «УК “СТАРТ Девелопмент”», в пригородной зоне сегодня реализуется 33 коттеджных поселка. Из них 39% предложения приходится на Всеволожский район, 27% на Гатчинский. Доля Ломоносовского района составляет 18%, Выборгского – 9%. На сам Петербург приходится лишь 6% коттеджных поселков.
Хотя спрос на загородные объекты растет, достойного предложения на рынке не так много, полагает Елена Шишулина. Лишь 30% поселков реализуются на землях ИЖС (остальные – на сельхозземлях). Кроме того, лишь 27% проектов обеспечены центральными коммуникациями, необходимыми для круглогодичного проживания.
Мало на рынке коттеджей в сегменте эконом-класса. Так, доля домовладений стоимостью 3-4 млн руб. составляет 27%, менее 3 млн – 21%, более 4 млн руб. – 52%.
Зато доступными ценами могут похвастать многоквартирные проекты в Ленинградской области. По словам Елены Шишулиной, объем предложения строящихся многоэтажек в 30-километровой зоне от Петербурга сегодня составляет примерно треть от имеющегося городского предложения новых квартир. При этом средняя стоимость студии в таких проектах составляет 1,6 млн руб., однокомнатной квартиры – 2,1 млн, «двушки» – 2,9 млн. Предложения трехкомнатных квартир начинаются от 4 млн руб.
Еще один источник дохода для риэлторов – сделки с коммерческими помещениями – прежде всего встроенными. «Весь 2010 год происходило оживление этого рынка и, соответственно, рост цен. И несмотря на то что в целом 2011 год выдался более спокойным, чем прошлый, по итогам года ожидается небольшое удорожание подобных объектов, в пределах 5-10%», – рассказал коллегам начальник информационно-аналитического отдела ГУП ГУИОН Дмитрий Табала.
Общая площадь всех встроенных помещений в Петербурге, по данным Дмитрия Табалы, составляет сейчас 10,4 млн кв. м (при этом общая площадь всех коммерческих объектов – 92,8 млн кв. м).
Технологичные риэлторы
В условиях ужесточения конкуренции на рынке риэлторских услуг : более важное значение приобретают технологии продаж.
В 2011 году резко возросло доверие участников рынка недвижимости к интернету, считает главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. По его словам, ранее глобальную сеть воспринимали скорее как дешевую малопонятную игрушку, а теперь расценивают ее как полноценный рекламный инструмент.
Между тем Сергей Бобашев обратил внимание на снижение эффективности контекстной рекламы и SEO-оптимизации в продвижении объектов недвижимости и агентских услуг. На первое место сейчас выходят максимально информативные рекламные объявления о продаже объектов на специализированных и авторитетных интернет-площадках. «Прежде чем позвонить агенту, покупатель должен получить максимум информации об объекте, посмотреть фото, видео. Это, в частности, избавит профессионалов от «холостых» звонков и траты времени впустую», – уверен Сергей Бобашев.
В свою очередь, директор по продвижению Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Ирина Гудкина рассказала, какую услугу хочет получить клиент от агента по недвижимости. «Сегодня люди, которые обращаются в агентства, ищут качественное обслуживание – они хотят, чтобы с их вопросом реально работали, а не решали его «на потоке». Вы должны дать клиенту максимум информации об объекте (той, которую не получить в открытых источниках), помочь ему определиться с предпочтениями», – подчеркивает Ирина Гудкина.
