– Александр Иванович, грядущая отмена земель на категории наделала немало шума в прессе. Поясните, пожалуйста, в чем смысл нововведения?
– Как вы знаете, Земельный кодекс делит земли на ряд категорий, каждая из которых имеет также виды разрешенного использования. С категориями все, в общем, понятно: есть земли сельхозназначения, населенных пунктов, лесного фонда и т.д., у каждой – своя функция. А вот разрешенное использование – «вещь в себе», смысл которой не понимает никто. Возьмем, к примеру, такой вид использования, как «дачное строительство». Он встречается и на сельхозземлях, и в рамках населенных пунктов, и даже на землях промышленности (иногда заводы предоставляли своим работникам участки на таких участках). В итоге вся система классификации становится нелогичной.
Вообще видов разрешенного использования существует великое множество, мне известно порядка 3 тысяч.
– И это дает поле для широкого толкования, а значит – и для злоупотреблений со стороны чиновников…
– Да. Приведу пример: участок имеет статус: «для эксплуатации модуля» или еще абстрактнее: «для уставных видов деятельности». Что это такое, не понятно. В итоге местные власти могут использовать данный надел, как им заблагорассудится.
Бывает, что вид разрешенного использования, напротив, излишне детализирован – скажем, «для строительства деревянных домов». Но ведь фундамент у такого дома вовсе не из дерева, значит, вы, по сути, нарушаете разрешенное использование участка.
Были предложения ввести и такие виды использования: «для проектирования и строительства», «для строительства», «для эксплуатации» объектов недвижимости. Но тогда давайте и на сельхозземлях установим отдельные виды – на рассаду, выращивание и сбор помидоров. Это же абсурд.
Поэтому и возникла идея создать более жесткую универсальную классификацию. Законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель…» выделяет только три особые категории земель: особо охраняемых природных территорий, лесного фонда и водного фонда. Параметры использования земель, не относящихся к названным категориям, будут определяться на основании зонирования, правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов.
По моему мнению, вступление в силу этого закона, в случае его принятия, возможно только после того, как на всех уровнях будет подготовлена и принята градостроительная документация. В противном случае последствия такого шага для земельного рынка могут быть негативными.
– А долго еще ждать окончания разработки схем территориального планирования?
– В целом 90-95% территории России уже охвачено этими схемами, но тут возникает другая проблема – как выяснилось, разработанные схемы плохо стыкуются друг с другом. Дело в том, что требования к содержанию этих документов в законодательстве были прописаны нечетко. В итоге на схемах порой отражены разные категории объектов, использован разный масштаб, между муниципальными образованиями обнаруживаются «белые пятна» от 40 до 100 км.
Кроме того, возникает много спорных моментов. Допустим, один муниципальный район предлагает создать у себя полигон твердых бытовых отходов, а другой, смежный с ним, планировал построить на границе с соседом горнолыжный курорт. И вот начинаются бесконечные совещания, нестыковки, переделки.
Сейчас на законодательном уровне принято принципиальное решение, что такие вопросы должны улаживаться в судебном порядке. А чтобы избежать новых конфликтов, планируется создать единый фонд данных картографических материалов, откуда все заинтересованные лица смогут бесплатно получать нужные данные.
В целом завершение процессов территориального планирования займет еще несколько лет. Поэтому будет логично, если и закон об отмене категорий начнет действовать не ранее 2017–2018 гг.
– Ждать долго… Что же можно сделать прямо сейчас для наведения порядка на земельном рынке?
– Сейчас очень важно разработать классификатор видов разрешенного использования участков. Ведь путаница с ними негативно сказывается и на результатах кадастровой оценки (данная оценка формирует базу для исчисления земельного налога и определения величины арендной платы за землю. – Ред.). В итоге получается, например, что кадастровая стоимость земли под аэропортом в Анапе составляет 100 млн руб., а под аналогичным объектом в Сочи – 14 млрд. В результате установление платы за землю (арендной платы) в размере, например, 0,1% от кадастровой стоимости будет означать для аэропорта Анапы процветание, а для сочинского – банкротство (аэропорты – лишь яркий пример, такое встречается сплошь и рядом).
В настоящее время Минэкономразвития ведет разработку классификатора видов разрешенного использования, который будет взаимоувязан с системой кадастровой оценки.
– И сколько, по-вашему, должно быть видов разрешенного использования вместо существующих 3 тысяч?
– Думаю, от 200 до 500 с разбивкой на 15–16 тематических блоков. Главное, отказаться от слишком общих видов и, в то же время, крайне детализированных.
– Позволит ли уточнение видов разрешенного использования участков избежать возведения малоэтажных многоквартирных домов (таунхаусов) на землях, предназначенных для индивидуального жилищного и дачного строительства? Такое сегодня встречается очень часто.
– Тут дело не в классификаторе. Строительство таунхаусов на участках ИЖС, равно как и дачных наделах, и так является незаконным – такова наша позиция.
К сожалению, спрос на объекты с сомнительным статусом велик. Люди готовы покупать мифические доли в таунхаусах, построенных с нарушением разрешенного использования земли, и потом черед суд пыться узаконить свое право. Кому-то это удается. Но часть таких попыток пресекается. Приведу свежий пример. Сейчас в Ростове-на-Дону некий гражданин хочет узаконить пятиэтажный дом, построенный на дачном участке. Мы однозначно выступили против такой возможности, соответствующее письмо Минэкономразвития подготовлено и в ближайшее время будет опубликовано в правовых базах данных.
В ситуации с таунхаусами проблема не в отсутствии закона, а в его ненадлежащем исполнении.
Справка БН:
Окунев Александр Иванович. В 2005 году с отличием закончил юридический факультет Воронежского государственного университета. В 2009 году прошел курсы повышения квалификации по специальности «Государственный кадастр недвижимости», в 2010-м по специальностям «Государственная регистрация прав на недвижимость» и «Оценка недвижимости».
С 2006 по 2008 годы работал начальником отдела - заместителем начальника инспекции Департамента природопользования и охраны окружающей среды Москвы. С 2008 года и по настоящее время – начальник отдела законодательства в сфере недвижимости Департамента недвижимости Минэкономразвития России. Главный редактор журнала «Правовые вопросы строительства».
