– Вы пересмотрели свои прогнозы по рынку ипотеки на 2012 год в сторону увеличения. Причем объем по сравнению с предыдущим прогнозом вырос колоссально – в полтора раза, с 680 млрд руб. до 960 млрд руб. С чем связаны такие существенные коррективы?
– Три года подряд наши аналитики, прогнозируя динамику рынка ипотеки, придерживались консервативного сценария. К примеру, по итогам 2010-го, по оценкам специалистов банка DeltaCredit, объем ипотечного рынка должен был вырасти до 239 млрд руб. Вырос до 380. В этом году прогнозное и реальное значение составили соответственно 540 и 681 млрд руб. Мы недооценивали спрос российских потребителей. В этот раз мы решили учесть опыт прошлых лет и сделали оптимистичный прогноз. Согласно откорректированным прогнозным показателям в 2012 году объем выдачи ипотечных кредитов вырастет на 40% по сравнению с 2011-м.
Хотя некоторые эксперты, напротив, предсказывают резкое сокращение рынка ипотеки в следующем году в связи с неустойчивой макроэкономической ситуацией. Консенсус заключается в том, что рост, безусловно, будет, хотя и не быстрый.
В целом экономическое развитие в мире, и, как следствие, в России в следующем году замедлится. Рост ВВП РФ составит 2-4% к этому году. Но следует учесть, что в России объем ссудной задолженности по ипотеке составляет только 3% от ВВП, тогда как в странах Восточной Европы аналогичный показатель достигает от 12 до 20%, в странах с более развитыми финансовыми рынками – от 50 до 70%. Следовательно, ипотечное кредитование будет расти быстрее, чем экономика. По самым пессимистическим нашим прогнозам, объем кредитов, выданных в России в следующем году, вырастет на 7%, до 730 млрд руб. Но практика показывает, что банки ежегодно недооценивают потенциал развития рынка. Потому мы решили «поднять планку».
– Как выглядит ипотечный рынок Петербурга на фоне российского?
– По нашим данным, в рейтинге субъектов РФ Петербург вместе с Ленинградской областью по объемам ипотечного жилищного кредитования занимает 4 место, после Москвы, Тюменской области и Московской области. На пике кризиса петербургский рынок просел сильнее, чем российский в целом. Но теперь активно возвращает позиции. В этом году объем выдачи кредитов вырастет на 150%, до 40 млрд руб. В 2012 году рынок тоже будет расти быстрее, на 58% относительно текущего года.
– Когда вы делаете такие радужные прогнозы, вас не смущают ожидания второй волны кризиса?
– Кризис 2009 года и тот, который происходит сейчас в Европе, два разных кризиса. В 2009-м это был кризис ликвидности, вызванный дефицитом денежной массы, что привело к резкому удорожанию кредитов на фоне снижения доходов населения. В этом году мы видим кризисы суверенных стран, которые не справляются с обслуживанием своих государственных долгов. Кризиса ликвидности мы пока не видим. И не ожидаем.
– Другие банки утверждают, что начали чувствовать себя некомфортно из-за повышения стоимости заемных средств на межбанковском рынке. Вы не согласны?
– Действительно, стоимость привлекаемых денег несколько повысилась: если в июне мы разместили на ММВБ 5 млрд руб. под 7,2% сроком на пять лет, то в начале этого месяца провели размещение на ту же сумму под 8,33% сроком на три года. Во втором полугодии 2011 года также в среднем на 1% повысились ставки по депозитам физических лиц. Однако я не считаю, что можно говорить об устойчивом тренде на подорожание денег для банков. Скорее здесь сказывается высокая волатильность рынков и неясные ожидания.
– Как рост стоимости денег сказывается на кредитных ставках?
– В четвертом квартале некоторые банки повысили ставки по кредитам – ипотечным, потребительским или автокредитам, в зависимости от проводимой политики. Но, учитывая высокую конкуренцию на рынке ипотеки, не думаю, что подорожание денег будет полностью переложено на клиентов. По нашим прогнозам, средневзвешенная годовая процентная ставка по вновь выдаваемым ипотечным кредитам в первом полугодии 2012 года вырастет незначительно – с нынешних 12% до 12,4%.
– Вы планируете повышать ставки?
– В перспективе мы будем следить за поведением рынка. Но пока не повышали и не планируем. Дело в том, что второе размещение у нас прошло очень успешно. Другие российские банки-эмитенты, выходившие на биржу в 2011 году, смогли привлечь деньги по более высокой цене, от 8,75 до10,5% сроком на 1-3 года. Нам помогли налоговые преференции, предоставляемые государством по ценным ипотечным бумагам. Наше второе размещение – это выпуск облигаций с ипотечным покрытием с баланса банка. Они являются одним из наиболее надежных финансовых инструментов для инвестирования и активно используются на западных рынках, но в России пока не получили достаточного распространения. Привлекая более дешевые средства, мы, в конечном счете, удерживаем рост стоимости кредитов для населения.
В следующем году мы планируем увеличить выдачу ипотечных кредитов в 1,8 раза, до 33 млрд руб. Соответственно предполагаем привлечь 20-25 млрд руб., в том числе размещая на ММВБ свои долговые ценные бумаги.
– Вы дольше других банков отказывались выдавать займы для покупки квартир в строящихся домах. Почему вы передумали и с этого года тоже начали работать с «первичкой»?
– Мы учитываем тенденции спроса. В разгар кризиса доля ипотечных кредитов на первичную недвижимость упала до 3%. Но с прошлого года обозначился устойчивый рост, и, по оценкам наших аналитиков, в 2011 году доля ипотеки в данном сегменте достигнет уровня 2007 года и займет 24% ипотечного рынка. А в 2012 году доля ипотеки на первичном рынке вырастет до 33%. Это произойдет отчасти из-за увеличения предложения объектов, оформленных в соответствии с ФЗ-214. Большая часть строительных компаний работает сейчас в соответствии с этим законом, и первичный рынок недвижимости достиг устраивающего нас показателя прозрачности и надежности.
– На Гражданском Жилищном Форуме в Санкт-Петербурге гендиректор Агентства реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков заявил, что считает стоимость банковских ипотечных кредитов завышенной. Он утверждает, что ипотека не должна стоить больше 8-9%. Вы согласны?
– Думаю, сказанное относится к государственным банкам, имеющим доступ к дешевым средствам. Мы, как уже говорил, привлекаем средства под 8,5%, предлагаем под 11-12%. При этом комиссии имеют тенденцию к снижению (например, законодательно отменена комиссия за досрочное погашение кредита). В конечном итоге это мешает банкам планировать свою деятельность и заставляет осторожно относиться к снижению ставок. Выдавать кредиты под 8%, как делал Сбербанк в ходе своей акции, мы объективно не можем. Но если посчитать количество выданных кредитов в расчете на одно подразделение сети Сбербанка и сравнить с аналогичными нашими показателями, очевидно, что мы в конкурентной борьбе с госбанками отнюдь не проигрываем.
– Президент страны и премьер неоднократно повторяли, что необходимо снизить ставки по ипотеки до европейского уровня, до 5-6%. На ваш взгляд, есть ли механизм, который позволил бы запустить такие программы в ближайшие годы?
– Инфляция в этом году составит около 7%. В таких условиях кредитование под 5-6% годовых невозможно. Не позволит это сделать и существующая цена привлечения денег, о чем мы уже говорили. Кроме того, рассуждая о европейской ипотеке, забывают упомянуть, что там, в отличие от России, практикуется взимание комиссии за выдачу кредита в размере 1% от его суммы. То есть эффективная ставка там оказывается выше часто упоминаемых 6%. В России некоторые банки снижали процентную ставку, предлагая опцию моратория или комиссию за досрочное погашение, как в Европе, но в октябре наши законодатели запретили такую возможность.
Если же говорить о более общих подходах, то для начала надо ответить на главный вопрос, является ли ипотека социальным или финансовым инструментом. Я как банкир придерживаюсь второй версии. Но для решения социальных задач к этому инструменту можно «прикреплять» различные дополнительные опции, финансируемые из бюджетов. Один способ – государственные субсидии и сертификаты, которые адресно можно было бы раздавать бюджетникам: врачам, учителям, военным. Они могут использовать субсидии для оплаты первоначального взноса. Тем самым люди смогут снизить процентную ставку по своему кредиту и сократить ежемесячный платеж.
Собственно, эта помощь бюджетникам уже оказывается. Но, на наш взгляд, можно было бы ее расширить. Например, за счет средств, выделяемых на финансирование программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С начала года по программам АИЖК было рефинансировано 28 тысяч кредитов на сумму 34 млрд руб. При средней субсидии в регионе в 300 тыс.руб. этих денег могло хватить для помощи 114 тысячам семей. Другой способ «социализации» ипотеки, на наш взгляд, тоже предполагает трансформацию деятельности АИЖК. По программам агентства сейчас всем предлагаются кредиты под довольно низкие ставки, на уровне 10-10,5% годовых. Если бы АИЖК подняло свои ставки до среднерыночного уровня, оно могло бы за счет получаемой прибыли снизить стоимость кредитов для заемщиков из числа бюджетников до 7% – почти до европейского уровня.
