Как говорят аналитики, доля объектов комплексного освоения территорий (более 100 тыс. кв. м чистой продаваемой площади) в общем объеме выводимых в продажу проектов постоянно растет. Так, по данным Комитета по строительству Администрации Петербурга в 2005-2006 годах этот показатель был на уровне 25-30%, в 2010 году составил 60%, а за первую половину 2011 года уже достиг 69%. По данным АРИН, сейчас в продаже находится 21 проект комплексного освоения, общая площадь продающегося в этих проектах жилья превышает 2 млн кв. м.
Ни земли, ни сетей
Причина сокращения уплотнительной застройки, как говорят эксперты, банальна – просто участков, на которых точечная застройка была возможна, за 20 лет без советской власти уже почти не осталось. «Да, действительно, те незастроенные во времена советского планирования и градостроительства локальные участки заканчиваются, и приоритет переходит к квартальной застройке», – подтверждает председатель совета директоров ГК «Эталон» Вячеслав Заренков. С ним согласен генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. «Сейчас мест для точечной застройки осталось крайне мало, и постепенно она будет стремиться к нулю. Реальные возможности построить новый объект в центральных районах Петербурга останутся в случае строительства на месте ветхого жилья или освоения промышленных зон», – уверен он.
Дело даже не в том, что земли все меньше и меньше, говорят эксперты. «Город, как известно, не резиновый, но уже на сегодняшний день городские сети эксплуатируются далеко за пределами своих возможностей, и улучшения ситуации не предвидится. Думаю, через пару лет новые проекты в черте города станут единичными случаями. Под новыми проектами я понимаю действительно освоение новых участков, а не реновацию или строительство объекта на месте разрушенного», – говорит генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. «Новые объекты уже сегодня крайне тяжело обеспечить необходимыми ресурсами», – соглашается с ним первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин.
Третья причина – политическая. «Вопрос уплотнительной застройки стоит в городе довольно остро. Петербуржцы настроены скептически и зачастую выходят на митинги с протестами, особенно если возводящаяся рядом с их домом новостройка может по какой-то причине негативно сказаться на качестве их жизни», – подтверждает руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Ирина Румянцева.
Цена центра
По мнению участников рынка, выход за границы КАД – единственный возможный вариант для развития проектов нового строительства. «Первичный рынок переместится за существующие границы города, а воспринимаемые сейчас как пригород, скажем, Янино или Колтуши постепенно станут восприниматься как новые районы Петербурга. То, как это может повлиять на цену жилья в Петербурге, несложно предсказать уже сейчас. Стоимость приобретаемых на городских торгах участков уже составляет порядка 25-30 тыс. руб. затрат на каждый в будущем построенный метр, что выльется в цену продажи от 80-85 тыс. руб/кв.м.», – подсчитал Александр Лелин.
«Поскольку жилье в центре будет котироваться всегда, то один из выходов в данной ситуации – переориентация под жилье бывших промышленных зон. Интерес к таким проектам у девелоперов есть, однако, к сожалению, имеются слишком большие сложности с получением документации. При условии получения всех необходимых согласований, такие проекты ждет успех. У Компании ЛЭК несколько таких проектов – это жилые комплексы «Премьер Палас», «Классика», «Империал», – говорит руководитель Компании Л1 (бывший ЛЭК) Павел Андреев.
«Думаю, что со временем доля уплотнительной застройки в общем объеме жилья снизится до нуля, однако процесс этот будет происходить медленно и постепенно. Цены на подобные проекты выше среднегородских примерно на 20%», – уверена Ирина Румянцева.
Место встречи
Эксперты говорят, что полностью точечная застройка не исчезнет, так как объекты в обжитых районах и рядом с метро привлекательны как для застройщиков, так и для покупателей, но через 2-3 года ее доля снизится ориентировочно до 10% рынка. «Больше всего точечной застройки в Красногвардейском, Калининском, Невском и Выборгском районах (в последнем – в основном рядом со стациями метро «Удельная», «Выборгская» и «Лесная»). Ну и, конечно, в историческом центре города», – уверена директор по продажам и маркетингу компании KVS Наталья Агрэ. По ее мнению, цены на квартиры в таких домах будут на 15-20% выше, чем в жилых комплексах на вновь осваиваемых территориях.
По оценкам Вячеслава Заренкова, несмотря ни на что, точечная застройка останется в пределах 10-15%. «Ведь город не может быть замороженным, и в каких- то местах будет появляться возможность строительства новых объектов. И это нормально. Главное, чтобы не было неоправданных запретительных мер, которые могут ограничить возможность развития территорий и улучшения мест обитания», – говорит он. «Новостройки в пределах КАД будут появляться и в дальнейшем. Но это будет строительство в рамках проектов реновации территорий – сноса и обновления кварталов «хрущевок» и территорий промышленных предприятий. При этом жилье, которое будет строиться на этих участках, будет позиционироваться в бизнес- и премиум-классах, тогда как объекты сегментов «эконом» и «комфорт» будут строиться на границах города и области», – уверен Олег Еремин.
