Теплый ноябрь оказал добрую услугу рынку загородной недвижимости – просмотры и сделки активно идут до сих пор, хотя обычно в это время уже наблюдается сезонный спад (особенно на вторичном рынке). По прогнозам синоптиков, зима будет вступать в свои права постепенно, в целом она не обещает быть холодной, зато снега ожидается много. И как только он основательно укроет земельные участки, активность рынка ощутимо снизится.
Покупательские тропы
«Наши зимы не способствуют продажам загородной недвижимости. Если по основным трассам еще можно проехать, то второстепенные дороги обычно почти блокированы снегом. Поэтому, как правило, покупательская активность в начале года падает в полтора-два раза», – объясняет Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
С ней соглашается Денис Вястрик, инвестор малоэтажного жилого района «Ванино»: «Мы прогнозируем постепенное снижение спроса с начала декабря на 10-20%. В январе-феврале этот показатель может дойти до 40-50%».
В целом все специалисты сходятся во мнении, что число сделок на первичном рынке загородной недвижимости зимой уменьшается примерно в два раза (на «вторичке» ситуация иная – о ней поговорим ниже). Но тут надо понимать: уровень продаж в конкретном поселке зависит, во-первых, от его месторасположения (так, близость к крупным населенным пунктам обеспечивают спрос даже в январе-феврале) и, во-вторых, собственных усилий девелопера. «Чтобы обеспечить подъезды к своему поселку «Гармония» в прошлые зимы, мы сами очищали от снега несколько километров ведущих к нему дорог», – рассказала советник руководителя группы компаний «Стинком» Светлана Невелева.
Скидок не будет!
Хотя спрос в зимний период сокращается, девелоперы не готовы предлагать оставшимся покупателям большие скидки. «Максимум, на что может рассчитывать клиент, это подарки в рамках совместных программ с партнерами застройщика, – сертификаты на проведение ландшафтных работ, строительство камина и проч. Рентабельность загородного рынка не настолько высока, чтобы предоставлять скидки более 10-15%, а умеренные скидки как маркетинговый инструмент малоэффективны», – уверена Тамара Попова.
«Девелоперы, которые работают на рынке не первый год, уже получили опыт предоставления скидок зимой и оценили его негативно. Притока клиентов такие акции не дают, а доходную часть сокращают. Если человек действительно собрался совершить покупку, небольшая разница в цене на его решение не повлияет», – добавила руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс» Марина Агеева.
С ними соглашается Денис Вястрик: «На рынке загородной недвижимости представлены в основном достаточно дорогие объекты, поэтому снижение цены особой роли здесь не играет, девелоперам надо предлагать скорее интересные условия покупки».
В самом деле, практика показывает, что коттеджные поселки с понятной концепцией развития, где обеспечено адекватное соотношение цены и качества, привлекают клиентов круглый год (хотя зимой, конечно, меньше). С другой стороны, есть и откровенно слабые проекты, в которых нет продаж ни зимой, ни летом.
Снег идет… Продажи идут
В целом покупатель постепенно перестает бояться зимних покупок на рынке загородной недвижимости. Так, по словам Светланы Невелевой, в позапрошлую аномально снежную зиму участки продавались очень вяло, но в прошлом году люди уже привыкли к суровым погодным условиям, и продажи шли, несмотря на снегопады.
Прошлой зимой не испытывали проблем с продажами и в компании «ПулЭкспресс». Как отмечает Марина Агеева, у них состоялось около 50 сделок со средней стоимостью 5-6 млн руб.
«Вообще последние два-три года на рынке коттеджных поселков происходит выравнивание уровня спроса. Большое количество сделок происходит в период традиционного спада деловой активности – феврале, мае, августе. В то же время сезонные пики не вполне оправдывают ожидания девелоперов. Видимо, на решение о покупке загородной недвижимости заметное влияние стали оказывать экономические и политические факторы, а значение погодных уменьшилось», – говорит Марина Агеева.
«Вне зависимости от погодных условий, продажи повышаются в декабре, перед Новым годом, – рассказал Игорь Жданов, директор компании «Росса Ракенне СПб» (Honka). – Иначе как психологическим фактором я это объяснить не могу. Весь год люди определяются, а потом спешат совершить сделку до конца года». По мнению Игоря Жданова, пустыми в плане продаж являются январь-февраль, а просыпаются потом покупатели только к июню-июлю (отметим, что компания «Росса Ракенне СПб» работает в сегменте довольно дорогой загородной недвижимости, который развивается несколько по иным законам, чем остальной рынок).
Время, когда продажи прекращаются, «Росса Ракенне СПб», равно как и многие другие компании, специализирующиеся на деревянном домостроении, используют для работ на стройплощадке. «Обычно мы убеждаем клиентов сделать фундамент осенью, тогда поставка комплектующих для деревянного дома осуществляется в декабре, и в январе-феврале можно строить дом», – делится опытом Игорь Жданов. По его словам, из дерева хорошо строить именно зимой, когда нет дождей и больших перепадов влажности.
«Обычно зимний период – хорошее время для проектных работ, составления смет, работы с уже имеющимися клиентами», – отметила Светлана Невелева. – Кроме того, если снегопады в этот раз начнутся позднее обычного, то многие застройщики продолжат зимой строительство фундаментов».
Добрых снов, вторичный рынок…
Девелопер, реализующий проект коттеджного поселка, вполне может избежать зимой значительного спада продаж. Если расчистить дороги, провести хорошую рекламную кампанию накануне холодов, то клиенты будут приезжать, хотя, возможно, и не так часто, как хотелось бы.
На вторичном рынке загородной недвижимости у продавца нет возможности в одиночку обеспечить нормальный проезд к своему объекту, когда выпадет много снега. Да и устраивать показы в зимнюю пору довольно утомительно. Поэтому объекты в садоводствах, дачи, индивидуальные коттеджи и участки на вторичном рынке обычно консервируются до весны.
«В этом году конец осени выдался достаточно теплым, поэтому сделки сейчас на вторичном рынке продолжают идти. Но с началом снегопадов будет серьезное снижение. В садоводствах продажи вообще встанут (за исключением наиболее ликвидных вариантов), некоторое количество сделок можно ждать лишь в сегменте индивидуального жилищного строительства», – предполагает Ольга Ивановская, руководитель направления Департамента загородной недвижимости ГК «Экотон». По ее словам, раньше достаточно оживленным на вторичном рынке был период новогодних каникул, сейчас такого не наблюдается. Ольга Ивановская связывает это с продолжающимся влиянием экономического кризиса.
«Если в декабре Ленобласть не завалит снегом, то объекты – как садовые домики, участки в садоводствах, так и коттеджи для постоянного проживания – будут продаваться до самого Нового года. Потом, на каникулах, востребованы будут только дома, а в январе-феврале наступает почти полное затишье», – добавляет Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость».
По словам господина Азацкого, снижение объема сделок на вторичном рынке оказывается настолько сильным, что риэлторы, работающие на этом рынке, вынуждены переориентироваться на городской рынок квартир или сегмент коммерческой недвижимости.
А оживет рынок, как только сойдет снег и появится возможность доехать до объектов. Кстати, хорошие новости от Гидрометцентра: весна должна прийти вовремя – март будет достаточно теплым.
