Продолжающееся падение фондовых индексов, грядущие дефолты Греции, Италии и прочих стран PIGS, усиливающиеся разговоры о крахе – все это сильно напоминает ситуацию 2008 года, когда кризис с мирового фондового рынка перекинулся на российский, а потом наотмашь ударил по рынку недвижимости.
Идет волна?
Пока участники рынка говорят только о возможности прихода второй волны кризиса. Оптимистом выступает председатель совета директоров ГК «Эталон» Вячеслав Заренков. По его мнению, правительства стран Европы, Азии и Америки, если сравнить события трехлетней давности с нынешними, научились, могут и готовы решать совместные проблемы. «В этих странах, несмотря на падение фондовых рынков, происходит рост производства и экономики в целом. Компании работают и развиваются», – отмечает Вячеслав Заренков.
Более скептичен генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. «Многое зависит от конкретных людей в еврозоне, сейчас любое неосторожное движение может резко усугубить общемировую экономическую ситуацию. Но если руководители стран еврозоны достигнут общего компромисса и согласуют долгосрочный план действия, то вполне возможно, что второй волны кризиса удастся избежать. Если этого не произойдет и страны начнут выходить из зоны евро, нас ждет резкое ухудшение экономической ситуации», – говорит он.
«Вероятность второй волны кризиса существуют. Действительно, экономики США и Европы будоражит, и если правительства не найдут решений, то последствия могут быть сопоставимы с 2008 годом. Это неизбежно повлияет на экономическую ситуацию в России», – считает директор по маркетингу «Мир недвижимости» Илья Логинов.
Уроки прошлого
Несмотря на пессимизм, эксперты пока не видят больших поводов для паники. «Уже сейчас, оглядываясь назад, на кризис 2008-2009 годов, можно сделать вывод, что как минимум на две трети этот кризис был надуман и раздут силами СМИ. Страха нагнали на всех – и на потребителей, которые, имея денежные запасы, боялись делать покупки, и на финансовые организации, которые, не будучи способными прогнозировать развитие событий, просто заморозили свою деятельность и выжидали», – уверен генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин.
«Полагаю, что полного повторения сценария трехлетней давности ожидать не приходится. Рынок сейчас уже не такой амбициозный, каким был в преддверии предыдущего кризиса. На тот момент он был совершенно не готов к испытаниям. Так, к началу кризиса средняя цена квадратного метра составляла 80-100 тыс. руб. Сегодня многие строительные компании отчасти пересмотрели свою деятельность, переориентировав проекты бизнес-класса на сегмент «эконом», и ведут себя крайне осторожно, тщательно обдумывая каждый шаг и каждое следующее повышение цен», – говорит директор направления «Новое строительство» АН «Итака» Яна Долотова.
«В 2008 году никто не представлял, что будет. Был страх, непонимание происходящего, это и повлияло на то, что рынки так сильно посыпались. В этот раз такого, я думаю, не произойдет – люди окажутся готовыми. После 2008 года все понимают: что бы ни случилось, все равно после спада происходит восстановление и подъем. Именно такое понимание сейчас и сдерживает серьезные скачки. В том числе и на строительном рынке», – считает Павел Андреев, руководитель компании «ЛЭК».
Спрос спасает
Пока, несмотря на то что мировой фондовый рынок трясет уже почти полгода, каких-либо негативных изменений на рынке недвижимости в Петербурге нет. «Спрос, как и цены, стабилен. Люди настроены на решение квартирного вопроса, понимают преимущества вложений денег в недвижимость и обоснованно считают ее одним из самых надежных инструментов сохранения средств», – говорит генеральный директор ООО «Центр развития проектов “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин.
«Ожидание некой второй волны кризиса пока никак реально не сказывается на спросе, на темпах продаж и на ценах, – об этом можно говорить в настоящее время совершенно определенно. Наши клиенты не реагируют на продолжающиеся уже три месяца разговоры о наступлении очередного кризиса», – отмечает директор по маркетингу «Юит Лентек» Екатерина Гуртовая.
«До и в течение нескольких месяцев после выборов в случае негативного развития событий в мировой экономике в России кризис будет сглаживаться всеми доступными способами. Далее предугадать сложно, но в любом случае цены на недвижимость сильно не упадут, скорее, застройщики заморозят свои стройки и продажи до лучших времен, как это было в 2008 году», – полагает Лев Гниденко.
Единственное, что пока может пострадать, – ипотечные программы банков, которые, как отмечают эксперты, уже потихоньку снижают свою активность на рынке и повышают проценты. «Ожидания кризиса все-таки начали сказываться на условиях ипотечных программ. Банковский сектор всегда первым реагирует на финансовые изменения в стране. Как только банки видят ухудшение для себя условий получения средств на рынке (в частности увеличение ставки рефинансирования), то это автоматически отражается на всех инструментах, предлагаемых как физическим, так и юридическим лицам. Становятся менее интересными и условия предложений по ипотеке. С сентября по сегодняшний день банки или отменили свои специальные программы, или, при их отсутствии, – подняли ставки и увеличили первый взнос. В целом они ужесточили одобрение кредитов – им совершенно не нужны неплатежеспособные клиенты», – констатирует Гуртовая.
«Если будет развиваться сценарий 2008 года, то спрос на строящееся жилье снова сократится за счет ипотечных сделок – это не менее 35%, с учетом перетекания денег с вторичного рынка на первичный», – уверен Илья Логинов.
Цена кризиса
Но даже в самых пессимистичных прогнозах участники рынка не говорят о грядущем падении цен на недвижимость. «Мы не прогнозируем какого-либо существенного падения цен, продолжая ориентироваться на наблюдавшийся в течение почти всего 2011 года рост цен в пределах от 0,5% до 1,5% в месяц. На ситуацию с ценами влияет несколько факторов. Прежде всего, остается достаточно высоким и стабильным спрос. Оказывает влияние и то, что сегодня на рынке мало сданного жилья или жилья в высокой степени готовности. Все проекты, которые запустились в конце 2010 года и в 2011-м, – это объекты, находящиеся пока еще в процессе строительства», – надеется Екатерина Гуртовая.
«Цены продолжают и будут расти. По сравнению с «раздутыми» докризисными домами, те жилые комплексы, которые предлагают застройщики сейчас, более продуманны и с точки зрения экономики, так и с точки зрения привлекательности их для покупателей», – отмечает директор по продажам и маркетингу компании KVS Наталья Агрэ.
«Никакого влияния падение фондовых рынков на рынок недвижимости России в целом и петербургский в частности, не окажет. Может чуть-чуть скорректируются цены в сторону роста, так как из-за недоверия к ценным бумагам активизируется спрос на недвижимость. Но это будет совершенно незаметный рост», – уверен Вячеслав Заренков.
