Расходы владельца загородной недвижимости можно разделить на индивидуальные и коллективные. С первыми все более или менее понятно – сколько потребили электричества, воды, газа из центральных сетей, столько и заплатили, по действующим тарифам.
Для справки: одноставочный (без разделения на ночное/дневное потребление) тариф на электроэнергию в Ленобласти сейчас составляет 1,82 руб. за кВт•ч (при наличии электроплиты и (или) электроотопительного оборудования), либо 2,59 руб. за кВт•ч, если в доме используется газовая плита. Это чуть меньше, чем в Петербурге, где потребители при одноставочном тарифе платят, соответственно, 1,96 руб. за кВт•ч и 2,8 руб. за кВт•ч.
Что касается магистрального природного газа, то если петербуржцам он поставляется сейчас по цене 3805,78 руб. за 1 тыс. куб. м, то жителям Ленобласти – 3432,76 руб. за тот же объем.
По расходам на воду цифры привести сложно, так как они будут отличаться в зависимости от того, в каком именно муниципальном образовании расположен объект недвижимости. Уточнить данные по конкретной локации можно с помощью калькулятора коммунальных платежей на сайте Федеральной службы по тарифам России.
На самообеспечении
Надо сказать, что не все владельцы загородной недвижимости пользуются центральными коммуникациями. В некоторых населенных пунктах подключиться к водным, газовым, электросетям невозможно технически, а в некоторых – такое подключение обходится слишком дорого.
Тогда воду приходится брать из скважины (бурение в среднем – 3 тыс. руб. за метр, но зато не надо потом платить за воду).
Получить электричество в автономном режиме можно, используя генератор – бензиновый, дизельный либо газовый. Конечно, это дороговато. Так, электрогенератор с выходной мощностью 5 кВт расходует в среднем 1,6 кг газа в час. При стоимости сжиженного газа (с учетом доставки) 15-17 руб. за кг получается, что 1 кВт•ч электроэнергии обходится потребителю в среднем в 5,1 руб. (при максимальной нагрузке). А вот если в поселке проблемы с электричеством, но зато есть магистральный газ (цены на него мы указали выше), тогда арифметика получается более интересной – 1 кВт•ч электроэнергии будет стоить уже 0,68 руб., то есть в разы дешевле, чем при пользовании центральными сетями.
В какие конкретно ежемесячные платежи выльется расход воды, газа и электричества, мы сказать не можем – это зависит в том числе от площади коттеджа, количества членов семьи, инженерной начинки дома и так далее. Тут важно заметить другое: индивидуальными расходами затраты домовладельца не ограничиваются.
Платить придется все равно
В любом коттеджном поселке есть также имущество, которое сообща обязаны содержать домовладельцы и – при необходимости – оплачивать его ремонт. Это инженерные сети, дороги, ограждения, въездная группа, административное здание, детская площадка. Кроме того, жителям необходимо нанять охрану, обеспечить вывоз мусора, расчистку проездов зимой. При таком минимальном наборе ежемесячные платежи составляют от 3 до 10 тыс. руб. с каждого домовладения. Сумма зависит от класса поселка, количества домовладений – чем их меньше, тем дороже выходит содержание общего имущества. Но геометрической прогрессии тут, конечно, нет.
«В нашем коттеджном поселке «Гармония» 298 участков. На период строительства коттеджа ежемесячные платежи составляют 1 тыс. руб., после заселения – 3 тыс. руб. (включены: охрана, освещение, вывоз мусора, обслуживание частных пляжей), – рассказывает советник руководителя группы компаний «Стинком» Светлана Невелева. – Однако в другом нашем проекте – «Заозерье», где 28 участков, платежи составят 4,8 тыс. в месяц».
Причем покупатель должен понимать: ему придется делить с другими собственниками бремя расходов, даже если сам он просто купил участок в поселке и не собирается строиться там еще несколько лет.
«В проектах нашей компании ежемесячные сборы на содержание общей инфраструктуры составляют 5-10 тыс. руб. При этом мы столкнулись с такой проблемой – многие собственники отказываются вносить средства, мотивируя это тем, что они не проживают в поселке постоянно, – делится опытом руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс» Марина Агеева. – Тогда мы обращаемся в суд и все равно взыскиваем средства с неплательщиков».
Чувство меры
В элитном сегменте перечень объектов, которые содержат жильцы, увеличивается. Тут на территории поселка могут быть предусмотрены бассейн, теннисные корты, спа-салоны, ресторан, собственный медицинский центр и т. д.
Как рассказал президент компании «ПетроСтиль» Михаил Беленицкий, в проектах компании затраты собственника на обслуживание начинаются от 15 тыс. и доходят до 40 тыс. руб. в месяц. Но там и стоимость домовладений может превышать 50 млн руб.
К слову, в настоящее время девелоперы стараются не слишком увлекаться строительством дополнительной инфраструктуры в рамках своих проектов. Зачастую жители очень скоро теряют к ней интерес и задаются вопросом: почему они должны ежемесячно содержать то, чем пользуются раз в год. «Показателен в этом отношении опыт Москвы. Там раньше в рамках дорогих коттеджных поселков открывали, например, итальянские рестораны. Но кто из состоятельной публики будет ходить каждый день в один и тот же ресторан? В итоге такие заведения становились бременем для всего проекта», – рассказала Светлана Невелева. Поэтому московские девелоперы стали отказываться от принципа «все включено».
С 2007-2008 годов эта тенденция стала заметна и у нас, в Ленинградской области, говорит Марина Агеева. По ее словам, бизнес осознал, что востребована будет в первую очередь социальная инфраструктура, развивающаяся вокруг зон коттеджной застройки. Но пока, к сожалению, это понимание упирается в отсутствие дешевых кредитов на строительство коммерческих объектов и низкую платежеспособность населения Ленобласти (за счет одних обитателей коттеджных поселков крупный проект не окупишь). Поэтому жители многих новых поселков зачастую не имеют достаточного объема инфраструктуры, ни «внутри», ни «снаружи». Выигрывают в этой ситуации те проекты, которые расположены недалеко от крупных населенных пунктов Ленобласти.
Кто у руля?
На этапе строительства коттеджного поселка функцию управляющего обычно берет на себя девелопер проекта. При этом для покупателя существует определенный риск, что инфраструктура будет построена за счет граждан, а оформлена на имя управляющей компании, инвестора, собственника земельного участка», – предупреждает Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства».
Поэтому лучше, если под конкретный проект сразу создается некоммерческое объединение (может называться по-разному, например, дачное некоммерческое партнерство), которое будет управлять общим имуществом. При этом коммунальные платежи за электричество, воду, газ и др. вносятся в качестве членских взносов по действующим тарифам. Что касается вопросов о формировании, создании и использовании общего имущества такого объединения – все они решаются на общих собраниях, так что игнорировать эти мероприятия не рекомендуется.
Согласно статье 8 ФЗ-66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», собственник имеет право не участвовать в созданном объединении, то есть «вести хозяйствование в индивидуальном порядке». Но это не означает, что он освобожден от бремени расходов, связанных с пользованием инфраструктурой и общим имуществом поселка, добавляет Ирина Мошнякова. В этом случае, по ее словам, с гражданином заключается договор пользования общим имуществом, который, по сути, является договором аренды.
Разумеется, наш калькулятор коммунальных платежей для загородного дома не позволит с точностью до рубля рассчитать, во сколько обойдется покупателю содержание конкретного объекта. Эта задача и не ставилась. Мы хотели показать, что выбирать загородный дом надо в контексте имеющейся в проекте инфраструктуры, будущих расходов на содержание собственности. Возможно, затраты на обслуживание дома в коттеджном поселке покажутся вам слишком высокими. Тогда можно предпочесть, к примеру, таунхаус вблизи города – там они по определению ниже.
