Представители органов власти, руководители региональных ипотечных агентств, сервисных агентов, банков, ипотечных организаций обсудили итоги работы и задачи АИЖК по реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В совещании участвовали около 270 человек практически из всех регионов Российской Федерации.
Оптимизм в цифрах
Местом проведения Всероссийского совещания Петербург был выбран не случайно, отметил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. Именно в Северной столице федеральная программа ипотечного жилищного кредитования делала первые шаги. Тогда остро стояла проблема создания первичного рынка ипотеки. То есть формирования портфеля закладных достаточного для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также накопления первоначальной статистики денежных потоков, налаживания системы сервисного обслуживания.
Сегодня эти задачи решены, и петербургское совещание открывает следующий этап развития - выход ипотеки на вторичный рынок – выпуск и обращение российских ценных бумаг с ипотечным покрытием. К этому, давно ожидаемому, шагу участники рынка ипотеки подошли вплотную.
По словам Александра Семеняки, облигации с ипотечным покрытием будут выпущены АИЖК в конце этого года или в начале 2007-го. В целом по России объем рефинансирования через ипотечные ценные бумаги уже к концу года, возможно, составит 22 млрд рублей.
В течение последних трех лет рынок ипотеки ежегодно удваивается, постоянно смягчаются условия кредитования для заемщиков. За 10 месяцев 2006 года выдано кредитов на 90 млрд рублей. «И запланированный рубеж в 108 млрд будет достигнут», -уверен начальник отдела сопровождения национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» Административно-правового департамента Минрегиона РФ Андрей Чибис.
Накопленный объем ипотечного портфеля преодолел важный рубеж в 1% от ВВП. Доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с недвижимостью достигла 6%. И доля кредитов, выданных по стандартным закладным, по оценке руководителя АИЖК, составляет две трети от всех жилищных займов (кроме структур, работающих по программе АИЖК, практически такие же стандарты используют и многие банки в собственных программах).
За 10 месяцев этого года объем рефинансирования ипотечных кредитов ОАО «АИЖК» увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 2,7 раза и составил 19 млрд рублей. Объем рефинансирования за весь 2006 год составит около 24 млрд рублей, что на 16,2 млрд рублей, или более чем в три раза больше, чем в 2005 году. Доля стандартных закладных может достигнуть 80%.
Кредиты под землю
Финансовый сектор развивался в последнее время гораздо более эффективно, чем строительный, отмечает депутат Госдумы Валерий Зубов. Из-за дефицита качественного предложения в этом году во многих регионах страны рост цен составил 70-100%, что не способствует доступности жилья.
Для успеха Национального проекта, по показателям подпрограммы «Жилище», к 2010 году страна должна строить 80 млн кв. м жилья ежегодно. Наращиванию объемов нового строительства препятствует дефицит инженерно подготовленных участков. Проблема упирается в финансирование процесса. АИЖК разрабатывает стандарты кредитования под залог земли, которое призвано обеспечить механизм долгового финансирования строительства внутриплощадочных и внешних коммуникаций. Причем, по разрабатываемым АИЖК стандартам, кредиты под залог земли для возведения жилья смогут получить муниципалитеты, юридические и физические лица. Стоимость финансирования с вовлечением земли в залог снижается по сравнению с другими кредитами или привлечением средств через паевые инвестиционные фонды, уверен Александр Семеняка.
Муниципалитетам будут предложены три долговых схемы. За счет кредита они смогут или оплатить подрядные работы, или выкупить инфраструктуру у привлеченного инвестора – единовременно или в рассрочку (по лизингу). Если объекты инженерии строятся за счет инвестора, участок закладывается в его пользу. Залог земли выступает обеспечением по обязательству муниципалитета выкупить инфраструктуру.
Для успешного запуска кредитования под залог земельных участков в целях их подготовки под строительство необходимы поправки в закон «Об ипотеке (залоге имущества)», Бюджетный и Градостроительный кодексы.
Для физических лиц продукт практически готов, сообщил на совещании директор департамента жилищного финансирования АИЖК Владимир Петренко. Условием получения кредита будет наличие у будущего заемщика проектно-сметной документации и договора с подрядчиком. В этом случае он может рассчитывать на серию кредитов, финансирующих каждый этап работ. А после завершения строительства и регистрации собственности оформляется стандартная закладная, которой погашаются земельные займы.
Для молодежи и корпораций
С учетом конъюнктуры разработан еще один продукт, ипотека для молодых семей – с растущими платежами, рассказала и.о. директора департамента маркетинга и методологии АИЖК Мария Полякова. Особые условия учитывают факт, что молодые семьи и молодые служащие имеют невысокие заработки, что ограничивает их кредитоспособность. Однако их доходы динамично растут. И данной категории будет предложен продукт, сочетающий низкие платежи в начале погашения кредита и повышение их размера с течением времени.
При рождении детей семья сможет перекредитоваться по новым условиям или использовать «материнский капитал» (250 тыс. рублей, которые обещал президент при рождении второго ребенка) для погашения кредита. Схема увеличивающихся платежей позволяет семье получить вдвое больший кредит, чем при равных платежах.
Для сотрудников структур и компаний, способных взять на себя долю функций и рисков по кредиту, разрабатывается корпоративный кредит под более низкие ставки. Если компания-работодатель берет на себя функцию обслуживания кредита, ставка снижается на 0,75% годовых. По полпроцента «скидки» можно получить при моратории на досрочное погашение и обязательстве компании выкупить дефолтную закладную (если ее сотрудник не может платить по кредиту). В итоге стоимость кредита по такой программе уже сейчас может составлять 9,25% годовых в рублях.
Удвоение по географии
«В 2007 году количество ипотечных кредитов должно увеличиться вдвое, – уверен генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, - до 250 млрд. рублей для 300 тыс. семей».
При этом в Москве и Петербурге доля кредитов, выданных по стандартам и рефинансированных АИЖК, ниже, чем в среднем по стране. И она будет снижаться - отмечает генеральный директор Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров. Ипотечный рынок столиц привлекателен для коммерческих банков, а потому конкурентен. И если универсальные, а также средние и малые банки не могут предложить более лояльных условий, чем федеральная программа, то продукты крупных специализированных банков чаще более привлекательны для заемщиков.
Всего в Петербурге за 9 месяцев этого года проведено 7,5 тыс. ипотечных сделок (за весь 2005 год – около 4,4 тыс.). Сохранение данной динамики позволит к концу года довести число кредитов до 10 тыс. «И это несмотря на удвоение средней стоимости жилья в 2006 году», - подчеркивает Владислав Назаров.
Александр Семеняка уверяет, что влияние ипотеки на удорожание жилья сейчас не ощущается, она принесла всего 4% дополнительных денег на рынок. В регионах, где доля ипотечных сделок достигает 30 и более процентов, она способствует развитию строительного комплекса – поскольку строители уверены в стабильности платежеспособного спроса и увеличивают объемы возведения жилья.
Самой системе рефинансирования ипотечных кредитов предстоит в 2007 году, по словам Александра Семеняки, развиваться в трех направлениях. Это совершенствование инфраструктуры (сокращение сроков регистрации, увеличение мощностей депозитариев), совершенствование бизнеса (повышение качества закладных, дабы ипотечные облигации получили рейтинг не ниже, чем рейтинг страны) и развитие новых продуктов (земельной ипотеки, программ для молодежи, военнослужащих и др.).
И в следующем году ипотечное агентство намерено быть ориентиром для прочих участников рынка, обеспечивать конкурентную среду, давая малым и средним банкам возможность предложить своим клиентам привлекательные условия жилищного кредитования.
Весь комплекс проблем и стоящих перед участниками ипотечного рынка задач по реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» Владислав Назаров предложил обсудить на II Петербургском ипотечном форуме, который состоится 1-2 марта 2007 года в гостинице «Прибалтийская».
Прямая речь
Валерий Зубов, депутат Государственной думы, президент МАИФ:
- Проблема России в том, что соотношение прироста доходов населения и производительности труда вдвое ниже, чем, например, в Китае. Вторая беда – более 95% прироста доходов бюджета происходит за счет сырьевого сектора экономики. Для сокращения зависимости экономики страны от экспорта сырья необходимо принять два законопроекта, которые пока блокируются. Первое – снизить общий налог на продаваемый бензин. Это позволит изменить структуру доходов и расходов в регионах.
Второе – на год объявить мораторий на повышение тарифов монополистов. Это сделает ЖКХ более привлекательным для бизнеса, а также станет стимулом повышения эффективности перерабатывающих отраслей, обеспечит рост доходов несырьевого сектора. И как следствие – повысит спрос на ипотеку.
Андрей Чибис, начальник отдела сопровождения Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» Административно-правового департамента Министерства регионального развития РФ:
- Для успешной реализации Национального проекта в подпрограмму «Жилище» внесены изменения в части обеспечения роста объемов малоэтажного и деревянного домостроения. Так, будет полностью компенсироваться процентная ставка по кредитам на обеспечение инженерией участков для малоэтажного строительства. Если земля используется для нужд муниципального жилищного строительства – компенсируется половина стоимости работ. Также предусмотрены субсидии на прокладку дорог.
Готовятся и реализуются 10 экспериментальных проектов строительства быстровозводимого жилья – в Татарстане, Иркутской области, Костроме и др. регионах.
Планируется бюджетная поддержка проектов комплексной застройки территорий (более 1 млн кв. м жилья).
Кроме того, 27 тыс. молодых семей получат субсидии на жилье. А также разрабатывается программа субсидирования молодежи для покупки строящихся квартир.
В этом году, по ориентирам Национального проекта, должно быть сдано 50 млн кв. м жилья. За 9 месяцев введено 26 млн, но есть все шансы к концу года выйти на запланированный уровень.
