За январь – сентябрь в Петербурге было введено в эксплуатацию более 1,3 млн кв. м жилья, в октябре к этому объему добавилось еще порядка 300 тыс. кв. м. В начале года власти Петербурга запланировали ввод 2,7 млн кв.м, так что выходит, что застройщикам придется засучить рукава и за оставшееся время сдать больше миллиона «квадратов».
Оптимисты против скептиков
Миссия вовсе не кажется невыполнимой. Прежде всего, потому, что именно в IV квартале традиционно вводится в эксплуатацию около 50% объектов, запланированных к сдаче в календарном году. Как правило, они достроены еще несколько месяцев назад. Но процесс ввода может растянуться надолг в основном из-за проблем с инженерными сетями и энергетиками-монополистами, и большинство девелоперов такую задержку прогнозируют заранее. «Построить и сдать в эксплуатацию – это все-таки большая разница. Так что план 2,7 млн кв. м вполне реалистичный», – считает директор по маркетингу «ЮИТ ДОМ» Екатерина Гуртовая.
Большинство экспертов, например директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов и начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, также не сомневаются, что строители вполне способны за оставшееся до нового года время взять заявленную чиновниками планку ввода.
Подкрепить их оптимизм можно и прошлогодней официальной статистикой. К сентябрю 2010 года было сдано чуть более миллиона «квадратов», а к октябрю – 1,32 млн кв. м, то есть в сумме на 300 тыс. кв. м меньше, чем за 10 месяцев нынешнего года. Но при этом строителям удалось не только выполнить, но и перевыполнить годовой план комитета по строительству: вместо 2,3 млн они построили 2,65 млн кв. м.
Примечательно, что еще в начале года многие специалисты сомневались, что петербургским застройщикам в 2011 году удастся удержать завоеванные позиции. Так ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов предсказывал падение объемов ввода на 10-15%, а в 2012 году – еще больший спад из-за дефицита земельных участков.
Часть экспертов разделяют этот скепсис и сегодня. «Сдать до конца года 1,1 млн кв. м нереально по объективным причинам. Снижение показателей по вводу на 10-15% по сравнению с прошлым годом на рынке было предсказуемым. На текущий год были даже прогнозы в 1,6-1,8 млн кв. м, правда, без учета жилья для бюджетников. Такие пессимистические цифры назывались в связи с тем, что в нынешнем году сдаются объекты, начатые в кризис и, по вполне понятным причинам, их не так много», – считает руководитель отдела маркетинга ГК «Прок» Анна Седельская.
По прогнозам генерального директора УК группы «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, в текущем году в Петербурге построят лишь 2,3 - 2,4 млн кв. м. «Особенности производственного цикла в строительстве таковы, что IV квартал является самым продуктивным. Но даже несмотря на это, сдать больше миллиона квадратов нереально. Да к тому же и не нужно», – говорит он.
Стимулы для роста
Похожие мысли совсем недавно посетили и некоторых петербургских чиновников. Например, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Юлия Киселева считает, что жилья в Петербурге и так строится вполне достаточно. При этом она ссылается на Генплан, где прописано, что к 2015 году на каждого петербуржца должно приходиться как минимум 25 кв. м жилья. А уже сейчас этот показатель в городе равен 24,9 кв. м. Зато строительство объектов социальной инфраструктуры значительно отстает от заявленных Генпланом цифр. Именно поэтому в Смольном в середине ноября решили, что строить объекты инфраструктуры инвесторам придется самим – большинство проектов комплексного освоения территорий лишатся финансовой поддержки из городского бюджета.
Впрочем, у застройщиков иное мнение. Многие из них указывают на то, что жилья в Петербурге по-прежнему возводится явно недостаточно. Например, в Северной столице до сих пор около 400 тыс. человек живут в коммуналках. «В Петербурге дефицит жилья настолько высок, что сегодняшние темпы строительства только-только удовлетворяют существующий спрос. Большое количество обитателей коммунальных квартир – в центре города, жители кварталов, застроенных хрущевками, мечтают обзавестись отдельным жильем. Некоторые эксперты считают, что какое-то насыщение нашего рынка может возникнуть в лучшем случае к 2025 году», – говорит руководитель отдела маркетинга ГК «Балтрос» Светлана Аршинникова.
Руководитель аналитического направления ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Екатерина Сеножинская напоминает, что в Европе обеспеченность жильем составляет около 35 кв. м на каждого жителя. А в нашем городе для достижения показателя хотя бы в 30 кв. м на человека необходимо наращивать темпы строительства ежегодно.
Никакого увеличения темпов в 2012 году эксперты не прогнозируют – вне зависимости от того, будут власти по-прежнему поддерживать инвесторов при строительстве социальных объектов или нет. «Объемы ввода жилья вряд ли подвергнутся серьезным сокращениям и скорее всего останутся на уровне последних нескольких лет – около 2,6 млн кв.м, в основном за счет начала реализации нескольких крупных проектов эконом-класса на окраинах города. Вероятно, рост произойдет позже, к 2015 году объем ввода может достигнуть 3 млн «квадратов», – подчеркивает Екатерина Гуртовая.
Меньше пряников, больше кнутов
Судя по первым шагам, обновленное руководство Петербурга вовсе не пытается решать проблему дефицита жилья любыми методами: не раздает участки направо и налево и не обещает послаблений застройщикам, распространенных в эпоху Валентины Матвиенко. Скорее, наоборот, ужесточает свою градостроительную политику и начинает разговаривать с девелоперами куда жестче. Началось все с заявления вице-губернатора Сергея Вязалова, который в конце октября поручил провести инвентаризацию всех строительных инвестиционных проектов. Чиновник посчитал, что постановлений о выделении земли под застройку в городе выдается слишком уж много, причем многие из них затем отменяются. По словам Вязалова, «эти отмены носят крайне несистемный характер». Идея ревизии была поддержана Георгием Полтавченко.
Другая проблема – неоднократный перенос сроков ввода объектов. В начале сентября в ряде городских СМИ появился список из 24 жилых комплексов от 7 застройщиков (среди них такие крупные, как «ЛЭК Истейт», «ЮИТ Лентек», Setl City и «ГДСК»). У всех объектов 31 декабря 2011 года заканчивается период действия разрешений на строительство. Не все объекты могут быть сданы в срок, и застройщикам придется просить у властей продления разрешения на строительство. Это означает, что заявленные чиновниками планы по вводу в городе 2,7 млн «квадратов» могут оказаться под угрозой срыва.
В качестве составителя этого перечня был указан Комитет по строительству. В пресс-службе комитета, впрочем, свое авторство опровергли, а уж тем более не согласились с выводами журналистов о том, что эти застройщики могут затянуть сдачу объектов. «У нас есть только три действительно проблемных объекта: дома компании «Аском» и ЗАО «Фирма Петротрест» в Приморском районе, а также ООО «Титан» в Пушкинском районе. Задержки с вводом там связаны с проблемами подключения домов к электросетям. Но все три жилые дома находятся в высокой степени готовности», – подчеркнули в пресс-службе.
Как выяснилось, список «отстающих» застройщиков просочился в прессу из недр Госстройнадзора. «Но это вовсе не значит, что это проблемные объекты. Большинство домов по этим адресам построены, но у некоторых, скажем, недоделан подземный паркинг, поэтому ввести весь жилой комплекс они официально не могут. А два объекта из этого списка уже введены в эксплуатацию», – отметила пресс-секретарь Госстройнадзора Ксения Большакова.
Части застройщиков уже удалось продлить разрешения на строительство еще на несколько месяцев. «В этом нет ничего страшного – это чисто технический момент. Никаких проблем с дольщиками не будет, так как в договорах прописаны более отдаленные даты, чем те, которые указаны в разрешении», – сообщил руководитель службы по связям с общественностью ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» Игорь Архипов.
«Хочется отметить, что в случаях затягивания сроков строительства строительные компании виноваты примерно в половине случаев, а в остальных возникают вопросы и к администрации, и к монополистам. Строительный рынок требует не жесткого подхода, так как он еще достаточно хрупок после первой волны кризиса, а четких, понятных правил и критериев. Хочется верить, что новая администрация будет работать именно в этом ключе, что, безусловно, скажется на рынке только положительно», – говорит Арсений Васильев.
Столичный опыт
Собственно, вопрос «А куда нам так спешить?» первым задала себе администрация Москвы. После прихода в 2010 году на пост мэра Сергея Собянина темпы жилищного строительства в столице серьезно упали, причем не только из-за недавнего кризиса. Если при Юрии Лужкове вводилось в год аж по 6 млн кв. м жилья, то на 2011 год запланировано даже меньше, чем в Петербурге – 2,5 млн кв. м. На ближайшие 5 лет темпы ввода нового жилья в столице останутся на том же уровне. Строительство же в центре Москвы Собянин и вовсе приостановил. Очевидно, что для московских властей сейчас важнее не строить больше, а каким-то образом исправить катастрофическую ситуацию с многочисленными пробками (возникшими, кстати, в том числе из-за уплотнительной застройки).
Отметим, что в своей работе со строительным сектором Георгий Полтавченко пока следует примеру своего столичного коллеги Сергея Собянина. В Москве инвентаризация объектов-долгостроев стартовала еще более года назад, правда, до сих пор не завершена. К осени 2011 года мэрия расторгла 200 инвестконтрактов, в рамках которых планировалось построить около 7 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости общей стоимостью $35 млрд. В мэрии утверждали, что аннулированы были только просроченные и «мертвые» инвестконтракты, то есть «бумажные» проекты и стройки на этапе котлована.
Впрочем, столичным властям есть чем компенсировать «потерянные метры». В Москве в последние три года возводится более полумиллиона квадратных метров бюджетного жилья. В 2011 году за счет казны планируется построить 660 тыс. кв. м, а в 2012 -м – 1 млн «квадратов. В Петербурге темпы роста куда скромнее. В текущем году Смольный построит около 300 тыс. кв. м жилья для очередников и ветеранов, а в следующем – лишь на 100 тыс. кв. м больше.
К тому же московская мэрия пообещала застройщикам и некоторые послабления. Например, планируется упростить процедуру согласования проектов. Ранее для развития участка девелоперу нужно было собрать более 180 различных документов и подписей. А начиная с 2012 года таких согласований нужно будет получать втрое меньше. В результате сроки согласования проектов могут уменьшиться с 2-3 лет, как сейчас, до 1-1,5 года.
Петербургским девелоперам каких-то преференций власти пока не обещают. Местные застройщики подчеркивают, что помимо дефицита земли серьезным тормозом для развития строительного рынка является длительный и многоступенчатый процесс согласования проектно-разрешительной документации, провалы в инженерном обеспечении участков и целый ряд других проблем.
