Объем предложения на рынке коттеджных поселков (под видом которых зачастую предлагается просто земельная нарезка) рос весь этот год. Согласно подсчетам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за три квартала 2011 года в продажу вышли около 80 новых коттеджных поселков (плюс 14 проектов в октябре, по данным БН). Причем выводимые на рынок проекты все более «упрощаются». Так, из 80 новоявленных поселков в 60 предлагаются наделы без подряда, при этом средняя стоимость участков земли в проектах-дебютантах снижается.
Инженерная некоммуникабельность
Как рассказала заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, среди всех участков, имеющихся сегодня в продаже, только 17% обеспечены полным пакетом инженерных коммуникаций (электричество, вода, газ), 26% имеют частичный пакет (электричество и вода). В остальных случаях (57%) речь идет об участках, вообще не обеспеченных инженерией: при этом в ряде проектов коммуникации проводятся за отдельную плату, а кое-где подвести их просто невозможно технически.
Средние цены в поселках с участками без инженерных коммуникаций составляют, по словам Ольги Трошевой, 100 тыс. руб. за сотку, но в предложении появляется все больше проектов, где заявлена цена 20-30 тыс. руб./сотка. В основном эти наделы расположены на юге Ленинградской области.
Например, стоимость участков в новом дачном поселке «Южные Таровицы» (возле деревни Таровицы, Гатчинский район) – 27-32 тыс. руб./сотка. Коммуникаций там, естественно, нет: воду жители будут добывать из скважин, подключение газа будет осуществляться за отдельную плату – причем пока он доведен только до деревни Малые Борницы, расположенной в 1,5 км от Таровиц.
В 12 км от Луги, вблизи деревни Домкино, УК «Новая дача» предлагает за 18-23 тыс. руб./сотка участки без коммуникаций в проекте «Озеро Врево». Подключение базового пакета электроснабжения (4 кВт) обойдется в 60 тыс. руб. В дачном некоммерческом партнерстве «Заповедное» (Лужский район, у деревни Долговка) та же компания реализует участки без коммуникаций по 15 тыс. руб. за сотку.
Обещанному верить?
И хорошо еще, если продавец сразу честно объявляет клиенту, что в указанную цену входит только земля. А ведь бывает, что при минимальной стоимости участков в рекламе обещают еще и, как минимум, электричество. «Я не верю таким предложениям, – говорит генеральный директор УК «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков. – Все, наверное, слышали о Постановлении Правительства РФ № 334, по которому электроснабжающая организация обязана в течение 6 месяцев предоставить физическому лицу по его запросу мощности в пределах 15 кВт за 550 руб., при условии, что расстояние от объекта подключения до электросетей составляет не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности (если расстояние больше или источник электроснабжения перегружен, тогда сроки и цены могут быть значительно больше. – Ред.). Но девелоперам, которые планируют электрифицировать свой проект, предлагаются совсем другие расценки. Например, нам в одном из проектов предложили подключиться по цене 37 тыс. руб. за 1 кВт».
При покупке участка без коммуникаций надо учитывать еще один момент: иногда застройщик говорит покупателю, что коммуникаций пока нет, но имеются технические условия на их присоединение. Что это означает на практике? «Сама по себе выдача техусловий не гарантирует, что инженерные сети будут подведены. Так как выполнение этих условий может обойтись дороже самого участка», – предупреждает генеральный директор МКК «Вильчур и партнеры» Николай Вильчур.
К примеру, стоимость подключения к газовым сетям может составлять примерно 250 тыс. руб./домовладение, – говорит Марина Агеева, директор регионального информационного центра «Свой дом» (стоимость может быть и гораздо выше. – Ред.). «Для проектов бизнес-класса, где стоимость участков составляет 4-6 млн руб., это не критично. Но если мы говорим о проекте эконом-класса с ценой 1,2-1,5 млн за участок, то расходы на газ получаются довольно высокими», – говорит эксперт.
Очень дорого может стоить подведение к коттеджному поселку водопровода, иногда это удовольствие обходится девелоперу до 100 млн руб.
По признаниям девелоперов, расходы на подключение центральных коммуникаций (электросетей, водо- и газопровода, канализации) часто «съедают» до половины стоимости всего проекта.
Скинемся на газопровод?
Когда проектом коттеджного поселка занимается серьезный девелопер, подведение коммуникаций хоть и будет дорогостоящим, но оно в принципе возможно. Когда же покупателям предлагаются дешевые участки в новой земельной нарезке, очевидно, что никаких планов по дальнейшему развитию проекта у продавца нет. Его дело – побыстрее избавиться от своего земельного актива, а новое объединение (обычно – дачное некоммерческое партнерство) пусть потом само, как хочет, решает вопросы инженерного обеспечения. И тут, между прочим, кроется серьезная проблема. Управляющим коттеджных поселков хорошо известно, как трудно собрать с домовладельцев (даже состоятельных) по нескольку тысяч рублей на общие нужды – вывоз мусора, уборку снега и проч. Тогда есть ли надежда, что сотня владельцев участков, купленных по 20 тыс. за сотку, смогут собрать несколько миллионов рублей и сообща построить инженерные сети? Пока рынок таких примеров не знает.
Вынужденная автономия
Конечно, по большому счету, никто не мешает построить дом с локальными инженерными системами (особенно если он предназначен для сезонного проживания). Проще всего с водой. Бурение скважины стоит в среднем по городу 3 тыс. руб./метр. Но глубина ее может быть разной, в некоторых районах будет достаточно и 30 метров, а где-то придется бурить и на все 100.
Локальные системы канализации бывают разные, но, в среднем, по словам директора ГК «Петростройсервис» Сергея Барышева, можно уложиться в 140-150 тыс. руб. Что касается отопления, то тут все зависит от типа используемого топлива. Советник руководителя группы компаний «Стинком» Светлана Невелева помогла нам составить рейтинг автономных отопительных систем – от наиболее экономичных до самых дорогих (с учетом затрат на оборудование и расходный материал). Итак, по мнению Светланы Невелевой, из автономных систем дешевле всего обойдутся газгольдерные установки (сжиженный газ), чуть дороже дизель-генераторы, на третьем месте стоят пеллетные котлы (пеллеты – биотопливо, получаемое из торфа, древесных отходов и отходов сельского хозяйства). Что касается тепловых насосов, которые забирают энергию из окружающей среды в теплое время года, то их установка обходится дороже всего, зато ресурс – бесплатный.
В среднем укомплектовать небольшой дом автономными системами водообеспечения, канализации и отопления можно за полмиллиона рублей, – предоставил весьма приблизительную смету Сергей Барышев. Но, разумеется, расходы при использовании таких систем будут выше, чем при наличии центральных коммуникаций.
Подведем итоги. Покупать дешевый участок в «поселке», где нет даже электричества, – огромный риск. Так, если не удастся подключиться индивидуально по льготному тарифу (см. выше), то покупка тех же 15 кВт обойдется в сумму от 270-370 тыс. руб. Но это еще полбеды – в Ленобласти есть локации, где ждать электричества вообще придется несколько лет.
Что касается отсутствия на участке воды и газа, то эта проблема в принципе решаема, но все равно надо тщательно подсчитать будущие расходы на содержание автономных систем. Возможно, имеет смысл купить участок подороже, но зато с центральными коммуникациями.
