По оценкам экспертов, наши сограждане улучшают свои жилищные условия в среднем раз в пять лет. Как правило, именно за такой промежуток времени можно скопить сумму, необходимую для доплаты на приобретение более комфортного жилья.
Плановая неизбежность
Самая популярная комбинация, которую можно встретить сегодня на рынке, это продажа комнаты в коммунальной квартире и покупка взамен отдельной однокомнатной квартиры. Также часто люди расширяются за счет реализации «однушки» и приобретения вместо нее просторной «двушки» площадью от 60 кв. м или «трешки», – описывает типичные схемы улучшения жилищных условий директор по маркетингу ГК «Экотон» Мария Сорокина.
Как правило, переезжают в квартиру большей площади и лучшего качества граждане, имеющие доход средний и выше среднего – не меньше 30 тыс. руб. в месяц на человека, отмечают эксперты. При таком заработке появляется возможность накопить необходимую сумму денег либо получить ипотечный кредит.
Наиболее частые причины, подталкивающие людей к переезду, – вступление в брак и увеличение состава семьи. Поэтому основные участники таких сделок – молодые семейные пары. Часто встречаются и ситуации, когда родители разъезжаются со своими уже повзрослевшими детьми. «В последнем случае наиболее типичная комбинация – родители приобретают на первичном рынке квартиру (в большинстве случаев это – студии) своим совершеннолетним детям», – рассказывает директор отделения агентства недвижимости «Итака» Надежда Тодыкова.
Механизмы и схемы
На сегодняшний день существует несколько вариантов улучшения жилищных условий, когда в собственности уже есть некое жилье.
Первый способ – приобрести новое жилье в строящемся доме. При этом можно воспользоваться программой «жилье в зачет», практикуемой некоторыми застройщиками. В этом случае собственник обращается к застройщику, выбирает квартиру в одном из его проектов и заключает договор долевого участия или инвестирования. Оплата покупки производится имеющимся у клиента жильем. Оставшаяся часть стоимости нового жилья гасится с помощью накоплений клиента либо банковского кредита. У этой программы есть несколько вариаций, в частности, когда посредником между клиентом и застройщиком выступает банк, сам оценивая имеющееся у клиента жилье и выдавая ипотечный кредит для приобретения новой квартиры у застройщика-партнера.
«Положительный момент данной схемы – собственник продолжает проживать в своей квартире до сдачи нового дома в эксплуатацию. Но у этого варианта есть и отрицательные стороны, – предупреждает юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Валерия Карпова. – Во-первых, застройщик или банк зачастую оценивают вашу квартиру ниже рыночной стоимости аналогичных объектов. Во-вторых, застройщик не передает вновь построенную квартиру до даты переоформления или продажи «зачетного» жилья. В этом случае у продавца возникает ситуация, когда он еще не может въехать в новую квартиру, но из своего старого жилья уже должен съехать». Некоторые банки и застройщики уже пытаются решить эту проблему. В частности, в рамках программы Ханты-Мансийского банка и Главстроя СПб клиент может въехать в новое жилье и только после этого заняться продажей своей старой квартиры (на это ему дается от 6 до 9 мес.).
Второй способ также связан с приобретением нового жилья на первичном рынке, однако в данном случае собственник самостоятельно или с помощью риэлтора выставляет свою недвижимость на продажу, а вырученные средства вкладывает в строительство. «Положительный момент данной схемы – вам никто не диктует цену на продаваемое жилье. Отрицательный момент – до постройки новой квартиры собственнику необходимо где-то жить. Таким образом, этот вариант приемлем, если у собственника есть еще какая-то «запасная» жилплощадь, так как снимать квартиру до постройки нового жилья весьма затратно и не всем по карману», – отмечает Валерия Карпова.
Третий вариант – продажа старого жилья и покупка нового на вторичном рынке. В этом случае собственник также самостоятельно или через риэлтора выставляет на продажу имеющееся у него жилье и одновременно подбирает для себя новое. Скорее всего, в рамках данной схемы клиенту потребуется внести доплату, так как продаваемое (меньшее по площади или худшее по качеству) жилье не сможет полностью покрыть стоимость нового. Но из этого правила есть исключения: если, допустим, продается «хорошая» комната в центральных районах города, у покупателя может хватить средств от ее продажи на приобретение отдельной однокомнатной квартиры в одном из окраинных районов Петербурга. «Описанная выше схема улучшения жилищных условий через одновременную продажу и покупку жилья на вторичном рынке – наиболее простая из всех перечисленных выше, особенно если у собственника «на руках» есть значительная сумма денег, которую можно использовать в качестве доплаты», – уверена Карпова.
Наконец, последний, четвертый способ улучшения жилищных условий – встать на городскую очередь и принять участие в одной из государственных жилищных программ. Правда, этот вариант не гарантирует быстрого решения квартирного вопроса. Время ожидания в городских программах (например, в самой популярной – «Молодежи – доступное жилье») может составить 10 лет и более.
«Что, в итоге, выберет покупатель – «первичку» или «вторичку», зависит от возможностей конкретного клиента, – делится опытом Мария Сорокина. – Если клиенту необходимо сразу же переехать в новое жилье после продажи старого, то речь пойдет о квартире с отделкой в недавно сданном доме либо о квартире на вторичном рынке. Но если нашему клиенту есть, где жить в промежутке между продажей старой квартиры (комнаты) и покупкой новой, то для него рационально будет инвестировать в строящийся объект и ждать сдачи дома, а потом спокойно делать в квартире ремонт. В этом случае покупатель сможет приобрести жилье значительно дешевле, чем на вторичном рынке».
Расходы и время
При проведении операции по улучшению жилищных условий нужно готовиться к расходам в несколько сотен тысяч рублей. «Размер доплаты равен разнице между продаваемым и покупаемым жильем плюс затраты на риэлторские услуги и оформление сделки. Например, доплата при переезде из однокомнатной в двухкомнатную квартиру обычно составляет не менее 500 тыс. руб., риэлтерские услуги обойдутся клиенту в 100-150 тыс. руб., услуги по оформлению сделки – в 10-15 тыс. руб.», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «АмирА-Н» Анастасия Казанская.
Расходы по оформлению сделки включают в себя, прежде всего, оплату аренды банковской ячейки, оплату нотариальной пошлины за регистрацию договора купли-продажи (не обязательно, если вы заключаете договор купли-продажи в простой письменной форме), а также оплату пошлины за государственную регистрацию сделки Росреестром. Аренда банковской ячейки обойдется примерно в 40 руб. в день. В среднем ячейка арендуется на три недели. Оплата нотариальной пошлины – 1% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Государственная пошлина за регистрацию сделки – 1 тыс. руб.
Также при планировании сделки стоит учесть и временные затраты. Например, только продажа имеющегося у вас объекта недвижимости займет несколько недель. «В течение двух-трех недель обычно находится покупатель, в течение недели готовится сделка, которая проводится, соответственно, на четвертую неделю. Это – идеальный вариант. Если покупатель вашей недвижимости приобретает ее с помощью ипотечного кредита, процесс может растянуться и на более длительный срок. После проведения сделки документы уходят на регистрацию, которая по закону не должна превышать тридцати дней. В итоге процесс занимает, в среднем, девять-десять недель», – предупреждает Мария Сорокина.
Способствовать быстрой продаже вашего объекта будет его справедливая оценка. Специалисты категорически не рекомендуют продавцам завышать цену в надежде получить больше – в этом случае продажа затянется на многие месяцы. «Также хотелось бы напомнить, что прямая обязанность продавца – подготовить пакет документов для продажи своей квартиры или комнаты. Это поможет более оперативно провести сделку», – напоминает Надежда Тодыкова.
Загородная миграция
В ближайшие годы одной из основных тенденций на рынке недвижимости должно стать увеличение количества переездов из городских квартир в таунхаусы и индивидуальные дома, считают риэлторы.
Сбудется этот прогноз или нет, будет зависеть, прежде всего, от экономической ситуации в стране, а также от того, как будут обстоять дела на рынке ипотечного кредитования. «Если ипотечные ставки будут снижаться, доходы населения – расти, а на рынке недвижимости установится стабильная ценовая ситуация, люди будут активно покупать и продавать», – резюмирует Мария Сорокина.
