Охота на лазейки
В настоящее время законопроект носит рабочее название «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве». Одним из разработчиков проекта выступил заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган.
Как пояснила БН помощник депутата Елена Волкова, в рамках действующего сегодня законодательства процедура банкротства не дает полной гарантии возврата средств, даже с учетом любых льготных условий для дольщиков. Часто имеют место факты мошенничества, и активы оказываются выведены еще до начала процедуры банкротства.
Сам Коган в публичных выступлениях объясняет, что с ужесточением условий привлечения средств граждан строители усилили поиски обходных схем. И поскольку ФЗ-214 делает исключение для кооперативов, застройщики принялись привлекать средства дольщиков через вновь созданные ЖСК. «Когда гражданин вкладывает деньги в строительство жилья, застройщик обязан страховать свою гражданскую ответственность, – поясняет зампред думского комитета. – Тогда, при банкротстве застройщика, страховщик должен полностью компенсировать дольщику все понесенные убытки и вернуть деньги. Причем деньги возвращаются с учетом инфляции».
На злобу дня
В пользу актуальности проблемы свидетельствует то, что число ЖСК растет именно в последнее время. При этом, по оценкам министра регионального развития Виктора Басаргина, по стране сейчас насчитывается 828 проблемных объектов долевого строительства, нарушены права 79,5 тысячи человек. В Петербурге таковых – свыше 2,5 тысячи.
Напомним, согласно Жилищному кодексу РФ, жилищный кооператив (ЖК) создается для реконструкции и последующего содержания членами кооператива жилого дома. ЖСК (жилищно-строительный кооператив) – для строительства и в ряде случаев последующего содержания членами кооператива одного дома, ЖНК (жилищно-накопительный кооператив) – для привлечения и использования денежных средств граждан на приобретение или строительство жилья. Законопроект же Когана прежде всего имеет целью не допустить злоупотреблений в ЖСК, которые создаются самими строительными компаниями.
При этом правовая платформа ЖСК сегодня вызывает у участников рынка нарекания не только в связи с рисками для дольщиков оказаться обманутыми. «Очевидцы» жалуются, что в случае ЖСК ответственным лицом выступает правление кооператива, состоящее из физических лиц. То есть, случись что, вернуть деньги будет трудновато. Также мало шансов удовлетворить претензии по нарушению сроков строительства.
«На сегодня у вступившего в ЖСК гражданина по типовому договору обязанностей гораздо больше, чем прав, и процедура выхода достаточно сложная, – пояснил нам юрист “Балтийского дома права” Виктор Рябчиков. – Поэтому в любом случае сопутствующее законодательство должно совершенствоваться».
И то, что законопроект охватит всех застройщиков, а не одних «кооператоров», работает только документу на пользу. С риском связано любое долевое участие. «Поскольку проблема с дольщиками крайне актуальна и для петербургского рынка недвижимости, нововведение оказывается действительно необходимым», – признает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков.
Смена формата и цена вопроса
Коган заявляет, что попытка ввести обязательное страхование долевого строительства предпринималась еще три года назад, но натолкнулась на сопротивление страховых компаний. «Пришлось искать совершенно другую форму, как сделать так, чтобы некоммерческий страховщик – общество взаимного страхования (ОВС) – мог бы страховать ответственность застройщика», – комментирует Коган.
Волкова добавляет, что форма взаимного страхования позволяет исключить коммерческий интерес страховщика минимизировать выплаты и получить прибыль.
Предполагается, что участие в ОВС станет обязательным для любого застройщика (при получении разрешения на строительство), если он предполагает привлекать средства граждан на основании договора участия в долевом строительстве. Страховым случаем будет являться процедура банкротства (конкурсного производства) в отношении застройщика. Страховая выплата дольщику будет равна сумме реального ущерба участника строительства, причиненного нарушением обязательства застройщика о передаче жилого помещения.
При этом несколько СК на этом рынке все-таки уже работают, но с программами добровольного страхования. И в частности у СК «Спасские ворота» в Петербурге какое-то время даже были выплаты обманутым вкладчикам. Правда, сегодня добровольно страхуется не «гражданская ответственность», а «срыв сроков строительства» и «банкротство застройщика», разница в юридических нюансах.
Как бы там ни было, к сегодняшнему дню взгляды страховых компаний разделились. «Полагаем, перечень страховых случаев не следует ограничивать только процедурой банкротства, – сообщил БН руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование» Виталий Овсянников. – Одна из основных проблем рынка сегодня – нарушение сроков сдачи домов. И задержка сдачи обязательно должна входить в перечень застрахованных рисков, если решение о введении подобного страхования будет принято». То есть страхование от нарушения сроков сдачи тоже следует сделать обязательным.
В «Национальном страховом и кредитном агентстве» (НСКА) наоборот полагают, что предлагаемое обязательное страхование ставит в невыгодные условия добросовестных застройщиков, поскольку именно им в итоге придется финансово отвечать за проступки «коллег».
Не всегда рады и вкладчики, ведь введение обязаловки гарантированно увеличит их затраты. Согласно пояснениям Волковой, реализация нынешнего варианта законопроекта в целом повысит цену на квартиру дольщику на 3-4%. В добровольном варианте страхование выглядит немного дороже, если дольщик с государственной регистрацией договора долевого участия, то в городской черте 1-1,5% в год.
Если дольщик с застройщиком заключают другие варианты договоров, проценты растут. Также дороже будет страховаться в Ленобласти.
Волевые решения
Между тем это уже четвертый законопроект в сфере защиты дольщиков, который «продвигает» депутат Коган. Согласно внутреннему бумагообороту Комитета Госдумы по бюджету и налогам, «уже на протяжении нескольких лет группой депутатов – А. Коганом, А. Хинштейном – ведется работа по совершенствованию законодательства с целью сделать вложения граждан в жилищное строительство защищенными».
И именно благодаря этой деятельности приняты сначала ФЗ от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ (в части защиты прав участников долевого строительства); потом ФЗ от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства (в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан).
А значит, Коган – весьма эффективный лоббист.
Третья законодательная инициатива тандема Коган-Хинштейн в настоящее время «обкатывается» на портале общественного обсуждения GosDiscuss. Это проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу организации деятельности жилищно-строительных кооперативов». В этом случае предлагается «вернуть ЖСК их первоначальное предназначение – кооператив создается тогда, когда объединяются граждане и строят без посредников-застройщиков на своем земельном участке многоквартирный дом. При этом устанавливаются определенные условия привлечения средств пайщиков с целью обоснованности использования средств. Кроме того, детально прописывается ряд корпоративных норм с целью прозрачности принятия решений в кооперативе и возможности контроля расходования средств со стороны членов кооператива». Но об этом законопроекте – в другой раз.
Пока же важно следующее: поскольку были приняты две предыдущие законодательные инициативы зампредседателя думского комитета, то с большой долей вероятности будут приняты и две следующие. И в частности обсуждаемый в этой статье законопроект.
Так Коган сейчас ищет «подходы», чтобы законопроект об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика получил поручение Президента РФ о поддержке таких поправок.
С другой стороны, законопроект пока не представлен широкой публике. «В прессу и на публику выносится информация, что вступил в силу новый закон и все будет хорошо, а по факту ситуация только усугубляется, – поясняет директор по правовым вопросам группы ЮАП-СПб Александр Аскеров. – Именно поэтому говорить о страховании ответственности застройщиков – абсолютно положительной инициативе – можно будет только после детального анализа норм закона или законопроекта».
