Бытует мнение, что строящиеся коттеджные поселки и старые обжитые садоводства – не конкуренты друг другу, что их клиенты никогда не пересекаются. Но это не совсем так.
Конечно, мы не говорим здесь о добротных коттеджах в поселках для постоянного проживания, расположенных в 30-40 км от города (как правило на землях ИЖС) и обеспеченных всеми центральными коммуникациями. С ними садоводства сравнивать бессмысленно.
Но если рассматривать сегмент коттеджных поселков эконом-класса, предназначенных по большей части для сезонного проживания (отдыха), то им, в принципе, старые садоводства могут составить достойную конкуренцию.
Дело в том, что поселки эконом-класса строятся, как правило, на сельхозземле с видом разрешенного использования «дачное строительство», так что прописаться там, как и в садоводстве, довольно трудно (о нюансах получения регистрации по месту жительства читайте ниже). По красоте ландшафтов новые поселки на бывших совхозных полях, естественно, также уступают своим «пожилым» конкурентам, расположенным в гуще садов и лесных массивов.
В садоводствах, помимо электричества, обычно есть водопроводная вода, магистральный газ, тогда как жители многих коттеджных поселков эконом-класса вынуждены бурить скважины, а стоимость подключения газа для многих новоявленных проектов оказывается фактически заградительной. Правда, сильно переоценивать инженерию садоводческих товариществ тоже не следует – так, например, электрических мощностей садоводам часто не хватает, особенно в разгар летнего сезона, когда нагрузки на сети возрастают.
Экономные садоводы
Что касается цены, то тут садоводства, безусловно, дадут фору коттеджным поселкам. Так, по словам Станислава Азацкого, директора компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость», во Всеволожском районе за 300-500 тыс. руб. сегодня предлагают участки по 6-10 соток (участки с домами продаются в среднем за 700-800 тыс. руб.). А, к примеру, в Гатчинском можно найти участки и за 150-300 тыс. (с постройками – за 500-700 тыс.).
Для сравнения: по словам заместителя генерального директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольги Трошевой, одна сотка земли с коммуникациями в коттеджных поселках Всеволожского района стоит около 300 тыс. руб. На юге (например в Ломоносовском районе) предложение более дешевое – но и тут заплатить придется в среднем 190-195 тыс. руб. за сотку инженерно подготовленной земли. Справедливости ради отметим, что тот же Всеволожский район весьма неоднороден по цене предложений. Так, БН уже писал, что в ряде локаций его южной части участки предлагаются по 120-145 тыс. за сотку. Но все равно это, конечно, дороже, чем земля в садоводствах.
Путь на север
Более того, в некоторых районах Ленобласти доступного предложения в коттеджных поселках фактически нет. Так, покупатель, готовый потратить на загородный дом не более 3-4 млн руб. (таков «входной билет» на рынок организованной коттеджной застройки), будет ограничен в выборе южными и восточными территориями области. В северные земли (Курортный район Петербурга, Выборгский, Приозерский, а также северную часть Всеволожского района Ленобласти) дорога ему, по сути, закрыта. Между тем ценители северной природы вполне могут приобрести себе для отдыха домик в одном из многочисленных садоводств, потратив на это вполне приемлемые деньги.
Например, в Выборгском районе есть демократичные по цене предложения в садоводствах пос. Симагино, Горьковское, Заречье, Гаврилово и др. Есть доступные варианты в садоводствах на севере Всеволожского района – скажем, в поселках Осельки, Бабино-2. Недорогие предложения (в пределах миллиона рублей) можно обнаружить в достаточно дорогом садоводческом массиве у железнодорожной станции Грузино.
Покупатели активно пользуются возможностью купить недорогую загородную недвижимость в популярных северных направлениях. Хотя в целом по рынку объем предложения в садоводствах превышает уровень спроса, в этих востребованных локациях ситуация обратная. Так, по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», на долю Выборгского района приходится 10,9% от всего имеющегося предложения в садоводствах, при этом уровень спроса составляет 13,8%. В Приозерском районе сконцентрировано 6,2% предложения, тогда как величина спроса – 7,6%.
Но, естественно, ближе к зиме спрос падает, а после того как снег укроет участки и дома, исчезнет вовсе. Поэтому сейчас, в середине ноября, покупатель участка в садоводстве имеет все шансы вытребовать себе скидку. Ведь продавец прекрасно понимает: если он упустит клиента с деньгами сейчас, то следующие интересанты придут к нему не раньше весны, когда сойдет снег.
Прописка на вес золота
Прежде чем купить недвижимость в садоводстве, надо уяснить несколько важных моментов. Прежде всего коснемся вопроса «прописки». Если садоводство расположено в границах населенных пунктов и при этом есть возможность пользоваться городской инфраструктурой, то особых проблем с получением постоянной регистрации возникнуть не должно. При этом проводится экспертиза на пригодность дома для постоянного проживания. Кроме того, собственник не должен иметь другого жилья, где он мог бы прописаться.
После того как Конституционный Суд признал незаконным запрет на регистрацию граждан в дачах и садоводствах на сельхозземле, многие покупатели таких объектов думают, что смогут беспрепятственно оформить «прописку», но это не так. Во-первых, действовать придется все равно через суд (сумма судебных издержек со всеми экспертизами, по подсчетам юристов, составит 60-100 тыс. руб.). Во-вторых, регистрация будет возможна лишь при соблюдении вышеописанных требований: пригодность постройки для постоянного проживания, отсутствие другого жилья.
Таким образом, при покупке участка как в садоводстве, так и в коттеджном поселке на сельхозугодьях, особенно рассчитывать на получение постоянной регистрации не следует.
Покупаем легально
Приобретать участки в садоводстве желательно как и в коттеджных поселках – по договорам купли-продажи. Для этого у продавца должна быть оформлена собственность на объект недвижимости (делается это в рамках «Дачной амнистии»). Нередко покупателю предлагают стать «хозяином» участка путем принятия его в ряды садоводов после формального исключения оттуда продавца. Процедура эта, по сути, незаконна (получается, продавец переуступает за деньги свое право на землю, полученное им от государства, например, за определенные заслуги) и сопряжена с повышенными рисками. Скажем, проблемы могут возникнуть при смене председателя товарищества. «Кроме того, затраты покупателя, пошедшего по этому пути, не ограничатся суммой, уплаченной прежнему хозяину участка. Ведь он уже не сможет бесплатно приватизировать землю, ее придется выкупать», – предупреждает Владимир Петроченков, председатель коллегии адвокатов «Юникс».
По его словам, бывает и так, что земля оформлена в собственность продавца, а строение – нет. В этом случае надо обязательно прописать в договоре, что приобретатель заплатил за него деньги. «Объектом недвижимости такое строения фактически не является, поэтому можно указать, например, что вы купили стройматериалы, сложенные в определенном порядке на данном участке. Если не прописать это в договоре, продавец потом может потребовать дополнительные деньги, уверяя, что продавал только участок», – говорит Владимир Петроченков.
При покупке также важно учитывать, чтобы в кадастровом паспорте участка были четко прописаны границы с соседями. «Покупателю необходимо выяснить, проводилось ли межевание границ. С большим опасением надо относиться к предложениям типа «6 соток в собственности, 10 по факту». Надо понимать, что дополнительные сотки могут никогда не стать собственностью», – дает совет Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака».
Покупателю объекта в садоводстве стоит также запросить справку у председателя товарищества о том, что у прежнего хозяина нет задолженностей по уплате членских взносов, налогов.
В целом участки в садоводствах и коттеджных поселках эконом-класса – вполне достойные конкуренты. Первые выигрывают за счет цены, природного окружения (как правило), большего объема (но не качества) инженерной, а зачастую и социальной инфраструктуры. Но и у вторых есть достоинства: единообразная застройка территории – если участки реализуются с подрядом, однородное социальное окружение, новые неизношенные коммунальные сети.
