На рынок ипотечного (да и любого другого) кредитования косвенное влияние оказывает тяжелая макроэкономическая ситуация в Греции, а теперь еще и в Италии. Иностранные инвесторы и обеспеченные россияне, страхуясь от возможной второй волны кризиса, выводят свои капиталы за рубеж. По прогнозам Центробанка, в 2011 году страну покинут до 70 млрд долларов, хотя в начале года называлась сумма вдвое меньшая.
Ползучий рост
В результате в России еще в конце августа у банков начались проблемы с ликвидностью, что спровоцировало повышение стоимости заемных денег, и ставки по фактически предоставленным межбанковским кредитам выросли в полтора раза. Соответственно выросли ставки по депозитам физических лиц почти во всех российских банках. Сейчас максимальная процентная ставка составляет 8,9% годовых, это на 0,6% выше, чем в конце октября. С 1 ноября повысил ставку сразу на 1,3 п.п. и крупнейший банк в стране – Сбербанк, аккумулирующий на своих счетах почти половину всех сбережений россиян.
«Это достаточно серьезный рост. Банки повышают ставки по депозитам, когда им нужно привлечь больше денег у населения. Вслед за этим неизбежно поднимутся и ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Возможно, не сразу, но в начале будущего года, если не произойдет чуда, это будет сделано», – считает финансовый аналитик Вадим Фридман.
Впрочем, часть застройщиков говорят о повышении ипотечных ставок как о свершившемся факте. Их, разумеется, это не может не тревожить. Так, по словам коммерческого директора ЗАО «Ойкумена» Павла Бурцева, в некоторых домах, построенных его компанией в текущем году, до 80% квартир продавалось при помощи заемных средств. Но такой показатель был обусловлен самой низкой с докризисных времен процентной ставкой по ипотеке. И строительные компании совсем не уверены, что она останется прежней, ведь ставки уже начали расти, впрочем, пока не слишком явно. «В основном за счет скрытых комиссий, но фактически всего за два месяца они выросли на 1-1,5 п.п. Можно сказать, что ипотека достигла в середине года минимума в 8% годовых, а теперь развернулась и пошла в обратном направлении.
Дальнейший рост я спрогнозировать не могу: никто не знает, как будут развиваться ситуация в Европе», – подчеркнул Павел Бурцев.
Заместитель руководителя петербургского направления ГК «Пионер» Александр Погодин расценивает осеннее удорожание ипотеки в Петербурге скромнее – в 0,5-1 п.п. «При этом еще действуют программы у крупных банков по старым ставкам. Но все равно процесс роста ставок уже сейчас можно назвать тенденцией», – считает он.
Впрочем, рост даже на 1,5% не приведет к существенному оттоку желающих получить ипотечный заем. Сейчас в среднем по Петербургу ставка после оформления права собственности на жилье составляет порядка 11% при 15-20% первоначального взноса. «Критическая отметка – это 13% годовых и выше при длительных сроках кредитования. Переплачивать за десять лет за квартиру втрое вряд ли будет много желающих. И тогда рынок начнет сужаться», – говорит генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Без паники!
Далеко не все застройщики и финансовые специалисты согласны с тем, что пришла пора паниковать. Часть из них, напротив, считает, что в ближайшее время ипотечный рынок будет только расширяться.
«Обратите внимание, что ставки подняли только банки-середнячки. Крупные организации, аффилированные с государством, на европейском рынке деньги не занимают, а значит, и угроза дефолта Греции на них не отражается. Представители этих банков говорят, что ставки расти не будут, и я склонна им верить. У нас в начале октября действительно произошел небольшой отток ипотечных клиентов, которые боялись брать кредиты, но уже к концу месяца все они вернулись», – рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования ООО «ЦРП “Петербургская недвижимость”» Юлия Машкова.
По оценке руководителя отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, среди потенциальных клиентов его компании 26% готовы купить квартиру при помощи ипотечного займа. «До кризиса этот показатель был вдвое выше. Но мы надеемся, что в следующем году мы к этим цифрам вернемся», – поясняет он.
А вот руководство АИЖК в конце октября – начале ноября в своих комментариях зачастую противоречило само себе. Сначала заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк предсказал, что ставки до конца года останутся на прежнем уровне. А спустя всего неделю аналитик АИЖК Михаил Гольдберг высказал опасение, что нестабильность в Европе окажет негативное влияние на российский ипотечный рынок.
Отметим, что пока продолжают действовать несколько акций крупных банков по годовой ставке в 8-10%. А один из застройщиков продвигает свой объект при помощи рекордной для нашего города планки в 5,9% годовых от банка-партнера. По прогнозам «Первого ипотечного агентства», всего в 2011 году в Петербурге будет выдано ипотечных кредитов в общей сложности на 37 млрд руб. В самый урожайный для ипотечного рынка Петербурга, 2007-й, год этот показатель составил почти 49 млрд руб.
