– Считается, что экономический кризис оздоровил рынок загородной недвижимости, фактически отфильтровав ликвидные предложения от неликвидных. И в эконом-, и в бизнес-классе сегодня распродаются качественные предложения – с четким позиционированием, с адекватной ценой. Все остальное – висит мертвым грузом у застройщиков. А как обстоит дело в сегменте элитной недвижимости?
– Прежде всего: давайте не будем использовать слова «элитная недвижимость», элитными могут быть лошади, автомобили. А жилье я предпочитаю делить на три класса: эконом, бизнес и de luxe.
Да, действительно, кризис принес перемены и на рынок дорогой, эксклюзивной загородной недвижимости. Проекты, которые не дотягивают по качеству до категории de luxe – где нет уникальной концепции развития, отсутствует первоклассный сервис, но при этом цена заявлена максимальная – сейчас попросту не продаются. Пожалуй, ни одного такого объекта не было реализовано на первичном рынке за 2011 год.
В настоящих люксовых проектах продажи идут, хотя, безусловно, и тут произошло некоторое снижение спроса. Ситуация эта, между прочим, парадоксальная: учитывая ряд косвенных факторов (увеличение продаж элитных автомобилей, дорогих квартир) число приобретений загородных объектов класса de luxe должно, по идее, расти – так было всегда. Но на практике этого пока не происходит…
– Каков нынешний покупатель эксклюзивной загородной недвижимости? Кто готов выложить $1,5 млн за домовладение?
– Это владельцы либо совладельцы среднего и крупного бизнеса – в сфере строительства, производства, телекоммуникаций, автопродаж, а также успешные спортсмены.
Отмечу, что за последние десять лет потрет покупателя дорогих коттеджей в корне изменился. Раньше клиентов интересовали три вещи – место, площадь домовладения и, конечно, цена. Сейчас наш покупатель смотрит на целую совокупность качеств, его интересует все – от проектных решений до нюансов постсервисного обслуживания объекта недвижимости. Клиент приходит к нам со своим юридическим, строительным отделом – с ним стало сложно, но интересно работать.
– Кстати, кто занимается обслуживанием построенных поселков в дорогом сегменте? Профессиональных управляющих на загородном рынке сегодня не так много…
– Мы сами обслуживаем свои проекты. Для этого создана специальная компания – «ПетроСтиль-комфорт». Вообще, я считаю, что для девелоперов, занимающихся эксклюзивной недвижимостью, сервис – это хорошая статья доходов. Ведь такие дома продаются медленно, по нескольку в год, поэтому надо иметь дополнительные источники дохода.
– Покупатели люксовых объектов изначально знают, какими будут ежемесячные платежи за коммунальные услуги?
– Да, это один из первых вопросов, которые они задают. Размер платежей может значительно отличаться в зависимости от количества домовладений в проекте, объема собственной инфраструктуры. В наших проектах затраты собственника на обслуживание составляют от 15 до 40 тыс. руб. в месяц.
– В вашем последнем проекте, поселке Медовое, будет собственный бассейн. Клиенты готовы содержать его?
– Знаете, для девелопера очень важно обеспечить «золотую середину» в плане наполнения поселка объектами инфраструктуры – недобор, равно как и перебор могут негативно отразиться на проекте уровня de luxe. Что касается бассейна… Мы долго все просчитывали, учли опыт предыдущих проектов и, в конце концов, решили, что в данном случае он будет востребован.
– Все коттеджные поселки класса de luxe появляются на севере – в Курортном, Выборгском районах Петербурга, северной части Всеволожского района Ленобласти. А юг, получается, не интересует девелоперов, занимающихся дорогими проектами?
– Северные районы всегда воспринимались как наиболее дорогие, престижные. Однако по большому счету там сейчас крайне мало сложившихся однородных зон, где есть коттеджные поселки высокого уровня. Поселки класса de luxe соседствуют с проектами комфорт-класса и даже стихийной застройкой самого разного уровня. Кроме того, в том же Курортном районе сейчас просто беда с транспортной доступностью. Юг не так сильно застроен, поэтому именно здесь со временем возможно формирование однородных территорий для состоятельных покупателей. В частности, я считаю, недооценен южный берег Финского залива. Мы сейчас консультируем одну компанию, реализующую там проект строительства коттеджного поселка. Летом он должен выйти на рынок.
– «ПетроСтиль» является девелоперской, строительной компанией, занимается управлением поселков, а теперь еще и консалтингом. Вы планируете создать многопрофильный холдинг?
– Мы хотим и умеем предоставлять любой сервис, связанный с загородной недвижимостью. Наша компания занимается и риэлторской деятельностью, когда клиентам требуется продать имеющуюся у них недвижимость. Реализация коттеджных поселков de luxe – основной вектор нашего развития, но будут и другие проекты, в том числе в более доступных сегментах.
– Вы имеет в виду ваш совместный проект с компанией RBI – Karela Hills в Мистолово (деревня в Бугровском сельском поселении Всеволожского района. – Ред.)?
– В том числе и его, только он будет называться по-другому – Mistola Hiils, мы решили остановиться на этом бренде.
– Какое именно жилье там будет построено?
– Проект предполагает строительство 171 малоэтажного жилого дома комфорт класса, это более 1,4 тысячи квартир площадью от 35 до 180 кв. м. Более подробно пока рассказать не могу.
– У вас большой земельный банк?
– Мы не держим у себя много земли, ведь это, по сути, замораживание средств. У нас есть несколько участков под ближайшие проекты, все они находятся в стадии подготовки.
– Каковы перспективы развития рынка загородной недвижимости класса de luxe?
– Думаю, этот рынок будет развиваться медленно, но довольно стабильно. Меня радует, что сегодня четче обозначились критерии эксклюзивного жилья. Рынок естественным образом выбраковывает то, что лишь претендует на звание «лучшего», но на самом деле таким не является.
Настоящих объектов класса de luxe по определению не может быть много. Но те, что строятся, безусловно, будут находить своего покупателя.
Справка БН:
Михаил Беленицкий окончил институт физической культуры им. Лесгафта. Основал компанию «ПетроСтиль» в 1993 году. Женат, воспитывает троих детей.
