Исходные данные: есть комната в коммуналке, купленная несколько лет назад для инвестиционного размещения «капитала». Есть «белый» доход семьи, слегка превышающий 50 тыс. руб. в месяц. Есть 18-летний ребенок, чью назревающую жилищную проблему предстояло решить. Задача: продав комнату, купить квартиру не дороже 2,2 млн. руб., причем почти треть средств (700 тыс. руб.) привлечь в виде ипотечного кредита.
На старте
Комната (спасибо проверенному риэлтору) была продана буквально за три недели. Уже на этом этапе получила то самое «новое знание»: Росреестр, по крайней мере – в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга, работает из рук вон плохо. Регистрация договора купли-продажи заняла вдвое больше времени, чем поиск продавца, подготовка и заключение сделки. Говорят, это не предел – иногда ожидание затягивается на 8-10 недель.
Пока деньги были заперты в банковской ячейке (выемка происходит после регистрации договора), занялись поиском объекта. Покупка жилья на вторичном рынке, безусловно, наиболее привлекательный вариант: риски минимальны, а доход от сдачи жилья в аренду легко покрывает ипотечные платежи. Но с этим планом пришлось расстаться. За указанную сумму предлагалось только нечто неудобоваримое: двадцатиметровые квартиры-студии в старом фонде или в бывших общежитиях, однокомнатные «хрущевки» в Сертолово или Красном Селе.
Муки выбора
Скромная цена предполагаемой покупки естественным образом отсекла значительную часть выставленных на продажу объектов первичного рынка: недоступными по цене оказались квартиры в домах, строящихся в центральных районах города, с близким сроком сдачи, а также – практически все, классом выше «эконом». Тем не менее предложение было довольно обширное – по окраинам и в спальных районах Петербурга возводятся не менее трех десятков домов с недорогими квартирами.
Самые доступные по цене объекты возводятся не в соответствии с 214-ФЗ, однако такие застройщики были сразу исключены из «лонг-листа». Были вычеркнуты также компании, предлагающие в рамках 214-ФЗ заключение договоров ЖСК, так как заложенный в них принцип «коллективной ответственности» за результат строительства на пороге возможной второй волны кризиса сильно настораживает. В корзину отправились все долгострои, все объекты, в истории которых были громкие скандалы, а также застройщики, известные хроническим срывом сроков или многочисленными нареканиями на качество сданного жилья. В селекции сильно помогли специализированные сайты и форумы жильцов строящихся и сданных домов. К слову, предложения проблемных строительных компаний иногда настолько привлекательны по цене, а обещания звучат настолько завораживающе, что с трудом удается удержаться в рамках здравого смысла.
Поколебавшись, также решили не рассматривать предложения компаний, возводящих свой первый дом. Возможно, в будущем они покажут себя как достойные участники рынка, но сотрудничать с проверенными застройщиками как-то спокойнее.
На этапе изучения предложений выяснилось, что почти вся реклама лукавит. В первую очередь относительно сроков. Если в рекламе значится IV квартал 2012 года, значит, в договоре, скорее всего, укажут, что застройщик передаст ключи не позднее сентября 2013-го. В некоторых случаях разрыв между указанным в объявлении о продаже строящейся квартиры сроком и реальностью оказывался еще больше.
Цена в рекламе тоже часто корректируется в сторону уменьшения. В беседе с агентами выясняется, что «последняя квартира по этой цене была продана вчера», а взамен предлагается вариант на 100-200 тыс. руб. дороже. Либо продавец сообщает, что указанная в рекламе или в объявлении о продаже стоимость «распространяется на квартиру на первом этаже при условии оплаты в течение трех дней». Либо – что это базовая стоимость, не включающая в себя некие дополнительные платежи, которые заметно повышают ценник.
Надо признать, на рынке складывается пул застройщиков, чья манера продаж не вызывает у покупателя стойкого ощущения, что его пытаются «развести на покупку». У некоторых строительных компаний цена, звучащая в рекламных роликах, соответствует действительной. Другие застройщики вовсе указывают в рекламе базовую стоимость, от которой начинают отсчет в сторону понижения, (например, в случае отказа от отделки). Но главное условие, дающее право на лучшую цену, – единовременная оплата. Причем одни строительные компании относят ипотеку к варианту единовременного внесения платежа, а другие – нет.
Еще одно наблюдение – профессиональный уровень агентов по продажам недвижимости весьма разнится. Чем выше спрос на квартиры, тем менее клиентоориентированы «продажники». По крайней мере, в эконом-сегменте. Наиболее в этом смысле запомнился «Дальпитерстрой»: два звонка в его отдел продаж оставили стойкое ощущение, что от меня хотят поскорее отделаться, чтобы не мешала занятым людям. На противоположном полюсе оказался агент Денис из Setl Group: молодой человек не только ответил на все вопросы, но скинул информацию на мейл и пару раз перезванивал, проверяя, не «созрел» ли клиент. Увы, пришлось огорчить отказом.
Финальный забег
В конечном итоге перечень вариантов сократился до двух: «Северная долина» от «Главстроя СПб» и «Капитал» от «Строительного треста». Предложения практически равноценны. Оба застройщика внушают доверие: «Главстрой СПб» относится к стратегическим инвесторам города и возводит дома с невероятной скоростью. «Строительный трест» за 19 лет присутствия на рынке, кажется, не просрочил сдачу ни одного объекта (а последний сдал на год раньше заявленного срока). В обоих случаях речь шла об однокомнатной квартире площадью 33 кв. м, ключи к которым обещают вручить в середине 2014 года. Квартира от «Главстроя» стоила на 25 тыс. дороже «стройтрестовской». Но «Главстрой» сдает по этой цене квартиры с отделкой (правда, весьма скромной). Зато «Стройтрест» возводит дома из кирпича. «Северная долина» практически «посажена» на станцию метро Парнас, но «Капитал» с уже разработанной застройщиками парковой зоной выглядит куда симпатичнее.
«Стройтрест» начал общение со встречи на объекте: была показана квартира, аналогичная выбранной, в подведенном под крышу соседнем корпусе, и продемонстрирована степень готовности выставленного на продажу корпуса. Впечатляющий маркетинговый ход. Но вот отдел договоров этой компании работает по будням с 9 до 18 часов, так что для человека с нормированным рабочим днем выбрать время для покупки квартиры будет довольно проблематично. «Главстрой» учел этот момент – менеджеры трудятся до 20 часов. Но высокой спрос на квартиры в «Северной долине» привел к «поточному» методу работы с клиентами со всеми вытекающими последствиями – накладками в расписании менеджеров, сбоями, долгим ожиданием в очереди.
Как выяснилось, в обоих случаях услуга бронирования платная. В «Главстрое» она обходится в 1,5% от стоимости приобретаемого объекта (в описываемом случае – в 33 тыс. руб.). В «Стройтресте» – в 25 тыс. руб., но после заключения договора ДДУ подписывается соглашение об оказании услуг в регистрации договора участия в долевом строительстве и права собственности на построенную квартиру и распоряжение о перечислении этих денег на счет некоего ИЧП. В «Главстрое» также предупредили о подобной «добровольно-принудительной» услуге стоимостью 24,8 тыс. руб., которые придется внести, помимо оплаты бронирования (таким образом, предложение «Главстроя» оказывалось дороже уже на 60 тыс. руб.). В этой строительной компании обе суммы взимаются уже после одобрения кредита банком, на случай, если клиент окажется не соответствующим требованиям кредитной организации.
В «Стройтресте» деньги за бронирование взимают превентивно, до подачи документов в банк. Если кредит не будет одобрен, обязуются вернуть несостоявшемуся покупателю 25 тыс. руб. в течение 90 дней. Если клиент по какой-то причине передумает покупать квартиру, деньги остаются у застройщика. В том числе, благодаря такой «предусмотрительности», «Строительный трест» в конечном итоге победил в «забеге».
Ипотечный финиш
Список партнеров «Главстроя СПб» насчитывает 9 банков. Лучшие условия предлагает «Сбербанк» по программе «В десятку!» (на 10 лет под 10% годовых, без комиссий). Но (вот неожиданность!) несмотря на широко рекламируемое партнерство «Главстроя» и «Сбербанка», ипотечные менеджеры строительной компании настоятельно отговаривают клиентов от подачи документов в главный банк страны, мотивируя это большим количеством отказов. Помогла природная лень: для коммерческих банков необходимо было дособирать пакет документов, тогда как «Сбербанку» достаточно было передать ксерокопию паспорта, заверенную копию трудовой книжки и справку 2НДФЛ. Оказалось, все не так страшно: через семь дней «Сбербанк» сообщил, что устраиваю его в качестве заемщика.
«Стройтрест» выбора не оставил– предложил только «Газпромбанк». Условия кредитования этого банка заметно уступают «сбербанковским»: кредит выдается под 12% годовых на период строительства. После регистрации квартиры в собственность процентная ставка снижается на 1 процентный пункт. Есть комиссия за выдачу кредита, в описываемом случае она составила 8 тыс. руб. Больше требований предъявляется к документам: пришлось добавить ксерокопию диплома об образовании, ИНН, страхового свидетельства. Кроме того, из-за отсутствия водительских прав потратить время и 600 руб. на получение справок из психоневрологического и наркологического диспансера. «Газпромбанк» тоже справился за неделю и одобрил кредит на 700 тыс. руб. сроком на 10 лет. Ежемесячный платеж составит 10 тыс. руб., переплата – 500 тыс. руб. (на 100 тыс. больше, чем получалось у «Сбербанка»).
Следующий шаг – подписание ДДУ. Надо сказать, что даже лучшие застройщики научились обходить ФЗ-214. В законе строго сказано: оплата производится после госрегистрации договора. Но в обеих компаниях предупредили: деньги вносятся сразу при подписании ДДУ, по договору об обеспечительном платеже. Учитывая «расторопность» УФРС, строителей можно понять. Ипотечный договор с банком заключается уже после подписания ДДУ и передается в строительную компанию. После чего и клиенту, и кредитной организации остается терпеливо ждать 1,5-2 месяца, пока документы вернутся с регистрации. Только после этого ипотека, собственно, вступит в действие.
