Сразу оговоримся, что мы не рассматриваем комнаты в коммунальных квартирах (это отдельная тема), а также строящееся жилье и квартиры, продаваемые по договору ренты. Предметом исследования стали недорогие однокомнатные квартиры в разных районах Петербурга на вторичном рынке. В одних частях города такого жилья оказалось больше, в других – меньше, но цена на эти квартиры одинаково привлекательна, хотя подобные объекты и не лишены недостатков.
Кому подешевле?
Начнем с банальностей: петербургский рынок вторичной недвижимости разнообразен. Нижняя ценовая планка – примерно 700 тыс. руб. за комнату в общежитии, в то время как верхняя граница превышает 200 млн руб. за апартаменты на Адмиралтейской или Дворцовой набережной. Однако в любом сегменте найдутся объекты, которые стоят дешевле своих собратьев. В сегменте жилья эконом-класса их не так много, однако и в этой категории можно найти квартиры, которые продаются дешевле рынка.
Такое жилье интересует в основном приезжих, желающих закрепиться в Петербурге и молодые пары, которые хотят иметь свое жилье. Как правило, подобные объекты интересуют людей, обзаводящихся первой квартирой, подчеркивают риэлторы. Обычно их покупатели рассчитывают в будущем улучшить свои жилищные условия, переехав в более качественное или просторное жилье, поэтому состояние, в котором находится доступная по цене недорогая квартира, обычно не является для них главным фактором, влияющим на решение о покупке.
«Прежде чем приводить примеры недорогих квартир, нужно понять, что считать самым дешевым жильем, – считает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Как это определять: по объему денежных средств, который нужно отдать продавцу, или по цене квадратного метра. Например, самая дешевая студия на вторичном рынке лишь на 15% дешевле однокомнатной квартиры в «хрущевке». Впрочем, дешевой квартиру-студию назвать сложно, ведь самые недорогие из них сегодня продаются по цене от 2,2 млн руб. и в пересчете за квадратный метр, естественно, оказываются одними из самых дорогих объектов в эконом-сегменте – около 90 тыс. руб. за квадратный метр».
Несмотря на два возможных подхода к оценке объекта недвижимости, большинство экспертов, говоря о самом дешевом жилье, ориентируются на цену квартиры, а не на стоимость квадратного метра в ней. Этот подход близок и покупателям недвижимости.
По районам
Если рассматривать рынок вторичной недвижимости в целом, то большинство покупателей в сегменте жилья эконом-класса в последние месяцы отдают предпочтение северным районам города. Согласно данным отдела исследований и аналитики ГК БН, наибольшим спросом пользуются Приморский и Калининский районы. Во вторую очередь интересует покупателей Московский район Петербурга. Это не удивляет, ведь данные территории отличаются развитой социальной и транспортной инфраструктурой, благоприятной экологической средой, а также незавышенными ценами на жилье.
В то же время дешевых квартир в данных районах предлагается к продаже немного. Основная масса недорогих квартир сконцентрирована в Красносельском районе Петербурга (конец пр. Ветеранов, Сосновая Поляна) и Невском районе (Троицкое поле, ул. Дыбенко и Народная ул.). Относительно низкие цены на жилье держатся также в некоторых частях Кировского и Красногвардейского районов, Петродворцового и Пушкинского, а также в Колпинском районе города.
«Наиболее доступное жилье сосредоточено в Красногвардейском, Красносельском, Колпинском районах, а также вблизи станций метро «Кировский завод», «Пролетарская», «Звездная», – перечисляет низкие ценовые зоны эксперт направления «Жилой фонд» агентства недвижимости «Итака» Елена Кривушина.
Стоит отметить, что Красносельский район остается одним из самых доступных благодаря обширным территориям, расположенным за КАД, но входящим в состав Петербурга (в частности Красное Село и Горелово).
Ярмарка квартир
Отметим, какие объекты пользуются сейчас спросом на рынке. «Могу привести следующие цифры, – конкретизирует генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Цена одного из лидеров спроса последних месяцев – однокомнатной квартиры в кирпично-монолитном доме в Приморском районе – варьируется от 2,8 до 3,2 млн руб.; однокомнатная квартира в панельном доме Невского района обойдется покупателям в 2,8 млн руб.; наиболее экономичный вариант – однокомнатная «хрущевка» – в Московском районе сейчас стоит 2,4 млн руб., в Калининском – 2,3 млн руб.».
В целом цены на готовое жилье в Петербурге начинаются от 1,8 млн руб. «В диапазон стоимостью от 1,8 до 2,3 млн руб. войдут, прежде всего, однокомнатные квартиры в черте города с определенными недостатками: прежде всего квартиры в бывших общежитиях. Также это могут быть однокомнатные квартиры на первых этажах в пятиэтажках. Такие дома обычно расположены в районах, удаленных от метро», – приводит примеры генеральный директор агентства недвижимости «Акрополь СПб» Геннадий Багрянцев.
Согласно данным базы БН, квартиру из данного ценового интервала можно приобрести в Василеостровском районе города, на улице Нахимова. За 1,8 млн руб. покупатель сможет купить однокомнатную квартиру в бывшем общежитии. Ради этого ему придется смириться с небольшой площадью квартиры (19 кв. м), общей с соседями кухней (21,6 кв. м) и совмещенным санузлом.
Немного дороже – за 1,9 млн руб. – сейчас можно приобрести «однушку» в Красном Селе, в кирпичном или панельном доме. Площадь квартиры составит – 32-40 кв. м.
В Красногвардейском районе, на Рябовском шоссе, в данный момент в продаже находится квартира стоимостью 2,2 млн руб. Ее площадь – 31 кв. м, жилая площадь – 11 кв. м. Дороже – за 2,3 млн руб., можно купить «однушку» в Кировском районе города, на проспекте Народного Ополчения. Покупателю достанется квартира в блочном доме, площадью 27 кв. м с совмещенным санузлом.
«Если поднять верхнюю планку до 2,5 млн руб., перед покупателем предстанет уже более широкий спектр предложений, – констатирует Багрянцев. – Больше всего недорогих однокомнатных квартир стоимостью до 2,5 млн руб. сконцентрировано в Красносельском, Невском и Красногвардейском районах Петербурга».
«Чаще всего квартиры в таких домах продаются либо совершенно без ремонта, либо со скромной «косметикой», – говорит Елена Кривушина. – Первый вариант дает покупателю возможность торговаться, зато во втором случае квартира полностью готова к заселению. Евроремонт в недорогих квартирах – редкость, и его наличие является скорее минусом для продавца, ведь он существенно повышает стоимость объекта и усложняет процесс продажи».
Примером описанных выше недорогих, готовых для проживания однокомнатных квартир по цене в 2,5 млн руб. является «однушка» в доме 600 серии, так называемом «корабле», на проспекте Маршала Жукова (Кировский район Петербурга). Ее площадь – 33 кв. м (комната – 18 кв. м, кухня – 6.3 кв. м).
Для сравнения, в том же самом «корабле», расположенном в пяти минутах ходьбы от станции метро «Пр. Просвещения», однокомнатная квартира обойдется покупателю уже в 2,7-2,9 млн руб. Однокомнатная «хрущевка» с косметическим ремонтом в Приморском районе в 10 минутах ходьбы от станции метро «Черная речка» предлагается уже почти за 3 млн руб. А «однушка» в скромной «брежневке» на улице Беринга продается за 3,3 млн руб. благодаря соседству с метро «Приморская» и близости к Финскому заливу.
С вопросами на будущее
Несмотря на то что недорогих квартир в продаже всегда немного, они никогда полностью не исчезнут из листингов. Однако цена на них будет меняться вслед за изменениями, происходящими на вторичном рынке недвижимости.
В данный момент цены на жилье в Петербурге медленно растут. Пока – в пределах инфляции. Наиболее заметен рост цен на примере самого популярного у покупателей типа квартир – однокомнатных: по данным отдела исследований и аналитики ГК БН, за последние три месяца цена на них выросла больше, чем на 3%. Однако эксперты считают, что никаких резких скачков цен на жилье в ближайший год не произойдет. «Осень как традиционный период активного спроса влечет за собой и рост цен на недвижимость. Однако к зиме, напротив, мы ожидаем их снижения. Все колебания вверх и вниз, я думаю, будут находиться в пределах 5%, не более», – считает Сергей Дроздов.
«При существующих темпах нового строительства в Петербурге и сегодняшней реальной покупательской способности наших граждан квартиры, о которых мы говорим, будут оставаться ликвидными еще достаточно долго, но возраст постройки домов будет определенно с течением времени понижать их конкурентоспособность на рынке», – заключает Геннадий Багрянцев.
