Законопроект называется «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Уже в осеннюю сессию его планируется внести в Госдуму.
Сейчас Земельный кодекс РФ делит земли на ряд категорий: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного фонда и т.д. Кроме того, у каждой категории есть виды разрешенного использования. Причем зачастую они дублируются. Например, дачное строительство возможно на сельхозземлях, землях населенных пунктов и даже промышленности. С другой стороны, категория земель населенных пунктов может включать участки для сельскохозяйственного использования. В общем, запутанная получается система…
Порядок в зоне
Согласно законопроекту, останутся только три особые категории земель: особо охраняемых природных территорий, лесного фонда и водного фонда. Все остальные участки будут классифицированы по 13 территориальным зонам – в зависимости от назначения: жилые зоны, общественно-деловые, сельскохозяйственного назначения, рекреационные и т.д. Для каждой зоны приведен исчерпывающий перечень объектов, которые на ней могут размещаться. Так, зоны сельхозназначения можно будет использовать только для земледелия. Строить на них разрешат лишь сооружения для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции. А если хочется возвести дачу – милости просим в жилую зону. Кстати, в рамках жилой зоны законопроект выделяет ряд подзон: для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС), малоэтажных, среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, дач и др. Подход разумный, учитывая, что сегодня на участках ИЖС застройщики порой возводят многоквартирные таунхаусы, на которые потом не зарегистрировать право собственности.
Где именно в жилой зоне можно будет строить индивидуальные дома, а где, скажем, многоэтажку, пропишут сами муниципальные образования в рамках правил землепользования и застройки.
Вопросы перевода
Авторы законопроекта планируют также упростить изменение вида использования земель в границах территориальных зон. Сегодня этот процесс довольно сложен. Так, перевод земли в другую категорию осуществляют органы федеральной власти, а вид разрешенного использования меняют органы местного самоуправления.
Допустим, изменение категории земли федералами не гарантирует, что местные власти согласятся изменить разрешенное использование. Теперь, по законопроекту, вместо двух этапов согласований останется только один. Все «переводы» будут производиться в рамках установленных территориальных зон, а значит, станут обоснованны и прозрачны, что снизит коррупционную составляющую.
В связи с нововведениями у покупателей жилья в коттеджных поселках, расположенных на сельхозземлях, может возникнуть вопрос: не признают ли их строения незаконными задним числом? Юристы просят на этот счет не беспокоиться – если проект прошел территориальное согласование (утвержден генплан поселка) и у покупателя есть свидетельство о собственности, где прописан вид разрешенного использования участка, то данный проект просто будет включен в соответствующую территориальную зону (жилая зона, подзона «дачное строительство»).
В целом пока несколько преждевременно обсуждать возможное влияние законопроекта на рынок загородной недвижимости – в ходе обсуждений документ может претерпеть коренные изменения. И все-таки интересно узнать, что думают профессионалы рынка о новой инициативе Минэкономразвития.
Сам по себе законопроект, конечно, не способен решить всех проблем на земельном рынке. Его принятие – лишь одна из мер повышения прозрачности отношений между властью, бизнесом и покупателями недвижимости. В конечном итоге все будет зависеть от того, насколько быстро удастся завершить зонирование земель.
Так или иначе, БН будет следить за судьбой проекта ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель…».
МНЕНИЯ
Сейчас куда важнее определиться с генеральными планами поселений и схемами территориального планирования земель, в которых и так будет прописано, где и что можно будет строить. В этом случае процедура получения земли для застройки значительно упростится и необходимость в земельных категориях отпадет.
Правда, основная проблема в том, что муниципальные образования не успевают разработать генпланы, и федеральный центр в очередной раз перенес сроки – теперь на 2013 год. По нашим оценкам, такая работа выполнена только в половине районов Ленинградской области. Ситуация осложняется и тем, что к схемам территориального планирования муниципалы должны разрабатывать землеустроительную документацию, на это у местных властей нет ни финансовых, ни кадровых ресурсов.
Мы оцениваем новый законопроект однозначно позитивно. По заключению нашей юридической службы, он упростит работу девелоперам и будет выгоден населению – приобретателям загородной недвижимости.
Документ упрощает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка (в рамках территориальной зоны), делает ее более прозрачной, сужает поле для коррупции. Раньше возможное использование земли в рамках той или иной категории хоть и было прописано четко, трактовалось весьма вариативно. Теперь же участники рынка – и профессионалы, и покупатели – будут четко понимать, что можно строить на данном конкретном участке, а что – нет. Это будет прописано в документах территориального планирования.
К сожалению, зонирование земель завершено далеко не везде, земельный банк до конца не сформирован. Так что местным властям придется в ближайшее время изрядно потрудиться, чтобы завершить эту работу.
Отмечу, что в случае принятия законопроекта и снижения административных барьеров на рынке загородной недвижимости могут снизиться цены, так как согласование проектов потребует меньших временных и финансовых затрат.
Многие хотели бы переехать из городских квартир в собственные дома. Но останавливают именно сложности с самостоятельным оформлением всех документов для строительства домов на своих участках. Сегодня количество инстанций, которые им предстоит пройти, и документов, которые необходимо собрать, очень велико. Поэтому не только граждане, но и юридические лица обращаются за посторонней помощью, чтобы разобраться во всех подзаконных актах, рекомендательных письмах и согласованиях. На это уходят значительные средства – учитывая, что регламент не прописан четко.
Если создать условия, при которых можно обойтись без посредников, стоимость строительства жилья в Ленобласти может снизиться минимум на 30%. В идеале должно быть, как в Финляндии. Там, если приходишь в муниципалитет с намерением купить землю, местные власти оказывают содействие в оформлении документов на участок, на котором можно построить дом без особых проблем.
Впечатление от законопроекта двоякое. С одной стороны, мы знаем, с какими трудностями приходится сталкиваться застройщикам при переводе земельного участка из одной категории в другую. Бывает, что земельный участок по всем своим параметрам объективно не может быть использован для ведения сельского хозяйства, однако он отнесен к землям сельскохозяйственного назначения. И использовать его для жилищного строительства юридически невозможно. В этом случае федеральная инициатива сыграет положительную роль.
С другой стороны, известно о массовых скупках в целях строительства «настоящих» сельхозземель, которые можно использовать для сельского хозяйства. В итоге не исключена передача в упрощенном порядке нужных сельскому хозяйству земель под строительство. И куда тогда деваться фермерам? Переезжать в глухие районы, где земля вообще никому не нужна?
