Торги по реализации объектов проведет Управление государственного заказа Минобороны РФ. Большинство из выставленных на аукционы лотов военное ведомство уже неоднократно пыталось продать. Желающих приобрести привлекательные, но чересчур дорогие объекты пока не находилось.
Штабы и казармы
В седьмой раз Минобороны попытается продать комплекс зданий бывшего штаба армии ПВО (Басков переулок, 16) площадью 4,9 тыс. кв. м с земельным участком в 4,4 тыс. «квадратов». Здания в Басковом переулке, 16 – объекты культурного наследия. А участок, на котором они расположены, находится в объединенной охранной зоне. Еще полтора года назад их пытались реализовать по начальной цене 625,4 млн руб., но желающих не нашлось. Стартовую цену несколько раз снижали, в последний раз – до 382,9 млн руб.; аукцион провели в конце октября, но он вновь оказался неудачным.
Как рассказали БН в Департаменте имущественных отношений Министерства обороны, дату новых торгов по продаже объекта объявят к концу нынешнего года. Стартовую цену на лот пока не назвали – не исключено, что ее вновь понизят.
Также военное ведомство хочет продать здание на улице Чайковского, 52 (площадь 4,7 тыс. кв. м). До недавнего времени в нем размещались службы материального обеспечения Военного инженерно-технического университета. Заявки на участие в аукционе принимают до 17 ноября, а сам тендер состоится 24-го. Начальная цена – 271,9 млн руб., торги пройдут по «голландской» схеме – с понижением стартовой цены. Предыдущая попытка продать это здание не увенчалась успехом – из-за отсутствия заявок на участие в торгах. Дом на Чайковского, 52 не является объектом культурного наследия.
Во второй раз военные попытаются продать и здание бывших Интендантских складов на улице Глинки, 2, общей площадью 9,3 тыс. кв. м. Стартовая цена объекта – 811,8 млн руб., торги по продаже здания также пройдут по «голландской» схеме. Здание входит в список объектов культурного наследия регионального значения. Объект пытались пустить с молотка в начале сентября – но, как сообщили в Минобороны, торги не состоялись «по техническим причинам».
Третий в списке объектов на реализацию – комплекс из трех зданий общей площадью 1,2 тыс. кв. м и земельного участка в 5,3 тыс. «квадратов» на Потемкинской улице, 2. Продавать его будут впервые – торги состоятся 15 декабря, начальная цена – 376,3 млн руб. Участок входит в объединенную охранную зону, а здания являются объектом культурного наследия федерального значения под названием «Дворец Таврический. Дом садовника с двумя флигелями». Аукцион пройдет по классической схеме – с повышением стартовой цены.
Комплекс зданий на Литейном проспекте,1/20, общей площадью 5,7 тыс. кв. м и прилегающий земельный участок в 4 тыс. кв. м хотят реализовать 29 ноября. Стартовая цена – 690,9 млн руб. Объект уже пытались продать – изначально за него просили 1,05 млрд руб. Участок расположен в объединенной охранной зоне, а здания являются выявленными объектами культурного наследия (здесь располагались офицерские казармы лейб-гвардии 1-й Артиллерийской бригады). Аукцион пройдет по «голландской» схеме.
Обременительно и дорого
Эксперты утверждают: предлагаемые Министерством обороны здания хоть и уникальны, но имеют существенные градостроительные ограничения. Да и цена на большинство объектов чересчур высока.
По словам старшего консультанта отдела стратегического консалтинга «JonesLangLaSalle в Санкт-Петербурге» Владислава Николаева, главное преимущество выставляемых объектов – это их местоположение. «Тем не менее все эти здания находятся в зоне ТД2 (специализированные общественно-деловые объекты). Реконструировать их, например, под жилье, не получится. Большинство из них находятся под охраной КГИОП: чтобы получить необходимые согласования этого ведомства, придется потратить немало сил и времени», – говорит Владислав Николаев. По его словам, продаваемые Минобороны объекты больше всего подходят для размещения офисных центров.
«В случае реконструкции этих объектов под бизнес-центры значительных перепланировок не потребуется. К тому же использование зданий под офисы предусмотрено ПЗЗ и не потребует сложных согласований с профильными ведомствами», – резюмировал Владислав Николаев.
Специалисты уверены: инвесторам будет весьма непросто просчитать все нюансы, которые могут появиться уже после оформления покупки. «Спрогнозировать риски при реализации проектов в бывших зданиях военного ведомства весьма непросто. Здание в Баскове переулке, 16, имеет существенные ограничения по использованию. Не думаю, что оно заинтересует инвесторов – даже если начальную цену в очередной раз понизят. Объект на улице Чайковского, 52, может заинтересовать покупателей лишь в том случае, если его стоимость уменьшат на 40-50%», – говорит руководитель отдела оценки Knight Frank St Petersburg Антон Реутов.
К тому же, по его словам, Минобороны сильно переоценило здание на улице Глинки, 2, – его рыночная стоимость должна быть как минимум в два раза ниже.
«Дом на Потемкинской, 2, уникален своим местоположением. Но 293,5 тыс. руб. за кв. м – это явный перебор. Стоимость комплекса зданий на Литейном завышена в два раза», – уверен Антон Реутов.
Как поясняет старший оценщик отдела оценки «JonesLangLaSalle в Санкт-Петербурге» Дмитрий Давыдов, Минобороны часто завышает цены на продаваемые объекты недвижимости.
С этим утверждением согласен директор департамента оценки «NAI Becar в Санкт-Петербурге» Александр Филиппов. «Выставленные на торги объекты находятся в привлекательных местах, но их стоимость слишком высока. Хотя если бы эти здания можно было реконструировать под жилье, они могли давно найти покупателей», – пояснил он.
Но снижать цену военные не готовы. «Стоимость объектов определяет независимая оценочная компания», – кратко уточнили в Департаменте имущественных отношений Министерства.
В Фонде имущества Петербурга, который продает объекты госсобственности, заявили, что Минобороны ни разу не обращалось к ним с просьбой о содействии в реализации принадлежащих военному ведомству зданий и земельных участков. «Мы готовы заняться этой работой, однако никаких предложений от ведомства пока не поступало», – заявила пресс-секретарь Фонда Алина Куберская.
Спорные права
Инициативы Министерства обороны не встречают понимания со стороны инвесторов. Дело не только в завышенной цене, но и в том, что после проведения аукционов их победители иногда сталкиваются с юридическими проблемами. По крайней мере, БН известны два случая, когда покупателям объектов недвижимости у Минобороны пришлось отстаивать свои права в судебном порядке.
Так, компания «Регион» несколько месяцев судилась с военными, пытаясь оформить право собственности на объекты в Комарово по адресу Морская улица, 11. Фирма приобрела объекты еще в 2009 году за 188,5 млн руб., но Минобороны отказывалось регистрировать собственность, ссылаясь на отсутствие необходимых полномочий. Оформлять собственность пришлось через суд.
Проблемы были и у холдинга «ЛенСпецСМУ», который в сентябре минувшего года купил у военного ведомства два участка с расположенными на них нежилыми зданиями на Октябрьской набережной, 188. После торгов ЗАО «Петронефтепродукт», которому принадлежит проходящая по одному из участков железнодорожная ветка, подало иск в арбитражный суд и потребовало перевести на себя все права и обязанности по договору купли-продажи земли на Октябрьской набережной. В первой и апелляционной инстанциях «Петронефтепродукт» проиграл разбирательства, но продолжает отстаивать свою позицию в кассации – дело рассмотрят 16 ноября.
Пока что подобные конфликты решаются в пользу покупателей. Уверенности, что так будет и дальше, нет. Завышенная цена, градостроительные и юридические риски отпугивают покупателей весьма привлекательных объектов Министерства обороны.
