Итак, о «показаниях» к переводу в нежилой фонд, мы говорили в предыдущей публикации и пришли к выводу, что в этом отношении далеко не все квартиры одинаково ликвидны. Между тем, с точки зрения законодательства, не любое жилище можно превратить в магазин или офис. Без проблем переводятся в нежилой фонд объекты, расположенные на первых этажах жилых зданий либо на любых других этажах – однако есть нюансы.
Об основных этапах перевода рассказывает генеральный директор ООО «Альтер-Проект» Антон Вендт: «Перевод жилых помещений в нежилой фонд регламентирован третьей главой Жилищного кодекса (ЖК РФ, в редакции от 29.12.2004 № 188-ФЗ, гл. 3., ст. 22). Под нежилым помещением не должны располагаться жилые, но самое важное – это возможность организации отдельного от жилого подъезда входа. В случае когда речь идет о первом этаже типового дома, вопрос решается легко: один из оконных проемов превращается в дверной. Проект отдельного входа в обязательном порядке должен получить согласование в Комитете по градостроительству и архитектуре».
По словам Антона Вендта, целевое назначение будущего объекта коммерческой недвижимости (офис, заведение общепита или магазин) диктует и сам проект, и все последующие согласования. Отдельная статья – салоны красоты, частные медицинские клиники и образовательные заведения. Но здесь великое множество нюансов, которых мы касаться не будем. При наличии в шаговой доступности школ, детских садов и прочих детских учреждений вам не разрешат торговлю алкоголем. Кроме этого, в жилом доме однозначно не разрешат сделать кафе с количеством посадочных мест больше 50 или работающее в ночное время, а также специализированный рыбный магазин. Если в парикмахерской или салоне красоты предусмотрено место для маникюра, то, в соответствии с СанПиНами 2010 года, потребуется дополнительная принудительная вентиляция. Складские помещения привлекут пристальное внимание со стороны «пожарных», места для приема пищи – Роспотребнадзора. Офисное помещение, как правило, является самым беспроблемным вариантом.
Далее предлагается следующий порядок действий. Проектная организация выполняет проект перепланировки помещения с учетом обозначенного целевого назначения. Для организации отдельного входа потребуется отдельный проект. Его может выполнить та же самая проектная организация. Однако перед тем как приступать к его проектированию, необходимо получить разрешительное письмо от КГА, в котором будет прямое указание, из какого оконного проема будет делаться вход. Нюансов здесь немного, но они есть. В частности, ступеньки, выходящие на тротуар, должны быть согласованы с ГИБДД, выход на газон – с Управлением городского ландшафта и благоустройства (подразделение КГА – они предпишут мероприятия по благоустройству). Для дома, являющегося памятником или объектом культурного наследия, потребуется виза КГИОП.
Проект, получивший необходимые согласования, должен быть согласован в районной Межведомственной комиссии – все точно так же, как и при перепланировке квартиры.
Чем офисное помещение отличается от жилого? Набор требований здесь, в принципе, минимален: обязателен рабочий кабинет, помещение для персонала и санузел. Помещение приема пищи (кухню) во избежание сложностей со стороны Роспотребнадзор делать нежелательно. Контролирующие инстанции могут потребовать, чтобы рабочие места имели естественное освещение.
Несмотря на то что в ЖК РФ (гл. 3, ст. 23) четко обозначено, какие документы должны требовать чиновники, они часто выставляют дополнительные требования. В частности, полагая, что фасад дома является общим имуществом, а при устройстве отдельного входа его внешний вид изменяется, они требуют протокол общего собрания жильцов, свидетельствующий, что 2/3 собственников не возражают против устройства отдельного входа. Чтобы избежать проблем и проволочек, таким документом чаще всего стараются запастись. Хотя, специалисты считают, что это порочная практика, которая в конечном итоге ведет к коррупции. В частности, по мнению Алексея Слокотовича (АН «Русский дом»), заставляя инвестора «просить разрешения» у соседей, чиновники пытаются переложить на других ответственность за принятие решений: «Строго говоря, если относить внешний вид фасада к компетенции жильцов, то получится, что установку новых окон тоже придется согласовывать с соседями».
Так или иначе, но сегодняшние реалии таковы, что согласием жильцов при устройстве отдельного входа, скорее всего, придется заручиться. Собрание членов ТСЖ может быть как очным, так и заочным (этот вариант практикуется в большинстве случаев). Если речь идет не о ТСЖ, в числе прочего требуется голос представителя районной администрации, но она как правило не ставит палки в колеса. Гораздо больше сложностей, как на стадии согласования проекта, так и в процессе строительства, бывает с соседями.
Итак, проект выполнен и все согласования получены. Мы отдаем его в районную администрацию – вместе с правоустанавливающими документами на помещение. Представитель администрации готовит проект постановления о переводе вашего помещения в нежилой фонд и в течение 45 дней (именно такой срок отводится административным регламентом) вы должны получить разрешительную визу либо мотивированный отказ от представителей Жилищного комитета.
Следующий шаг – проведение строительных работ и ввод объекта в эксплуатацию. Финальный аккорд – получение кадастрового паспорта на нежилое помещение в районном ПИБе и регистрация права собственности. Отныне вам придется забыть номер квартиры, помещению присвоят новый номер с индексом Н (нежилое).
Поздравляем, у вас теперь есть свой офис. Но какой же офис без собственной парковки? Кстати, о том, как организовать автостоянку рядом с домом, мы уже писали.
