До недавнего времени застройщиков Петербурга штрафовал лишь Комитет по строительству, главным образом – за реализацию квартир по предварительным договорам купли-продажи. С ростом числа компаний, переходящих на 214-ФЗ, ревизоры начали активнее следить за тем, насколько пунктуально строители соблюдают отдельные положения этого документа и гражданского законодательства в целом. Карать застройщиков стали чаще, а активность надзорных организаций увеличилась – за счет Прокуратуры Санкт-Петербурга и Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу (Роспотребнадзор).
Не по закону
Одной из первых под удар городской прокуратуры попало ООО «Строительные системы». Фирма строила жилой дом на 17-й линии Васильевского острова, 40, и привлекала деньги дольщиков в соответствии с 214-ФЗ. Сначала работой застройщика Петербурга заинтересовалась районная прокуратура: проверив компанию, ревизоры решили, что она нарушает 214-й закон. В договорах долевого участия (ДДУ) застройщик установил пятилетний гарантийный срок на квартиры (как то и предусмотрено 214-ФЗ). Но решил исчислять его с момента подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Хотя согласно 5-му пункту 7-й статьи ФЗ-214 гарантия должна действовать со дня передачи квартиры дольщику.
Прокуроры передали дело на рассмотрение Роспотребнадзора. Тот выписал «Строительным системам» штрафы на общую сумму 80 тыс. руб. (по 10 тыс. руб. за каждый ДДУ). Ревизоры посчитали, что условия заключаемых застройщиком договоров долевого участия нарушают права покупателей жилья. Передача квартиры происходит через несколько месяцев после того, как здание введут в строй, – значит, договор в редакции ООО «Строительные системы» фактически сокращает гарантийный срок на жилье. Компания попыталась оспорить штрафы и подала в арбитражный суд иски с требованием отменить каждое постановление. Большинство дел фирма проиграла (суды различных инстанций до сих пор рассматривают иски «Строительных систем» к ревизорам).
Претензии у Роспотребнадзора возникли и к компании NCC: она также нарушила законодательство при заключении ДДУ. В договорах на покупку жилья в строящемся комплексе «Шведская крона» было зафиксировано, что дольщик обязан оформить право собственности на квартиру не позднее четырех месяцев с момента ее приемки или сдачи всех документов застройщиком в регистрирующий орган. Хотя Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не устанавливает сроков оформления собственности для участников долевого строительства. Определять их волен сам покупатель. К тому же в договоре от NCC было сказано, что дольщик обязан внести предоплату за оказание услуг по эксплуатации, управлению и коммунальному обеспечению жилого дома за шесть месяцев и уплатить единовременный взнос в ТСЖ. В Роспотребнадзоре посчитали, что эти условия ущемляет права потребителей. Точнее – что NCC вынуждает своих клиентов авансом платить за еще не предоставленные услуги. Компанию также оштрафовали на 10 тыс. руб. за каждый из трех неправильных ДДУ. Оспорить соответствующие решения в арбитраже NCC не смогла.
С компании «Главстрой» взыскали десять раз по 10 тыс. руб. В договорах, позволяющих приобрести строящееся жилье в комплексе «Северная долина», было сказано том, что обязательства дольщиков по оплате считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика. Это условие Роспотребнадзор посчитал несправедливым. Претензии ведомства застройщик пока не смог оспорить. Роспотребнадзор выписывает штрафы за аналогичные нарушения и другим компаниям, работающим по 214-ФЗ.
Обязательное и рекомендуемое
Эксперты считают, что Роспотребнадзор пытается поменять сложившуюся практику работы застройщиков, реализующих жилье в соответствии с 214-ФЗ. При этом они уверены, что, несмотря на возросшее число нарушений, в корректировке закон не нуждается.
«На мой взгляд, достаточно определить существенные и рекомендуемые условия составления договоров долевого участия. Исполнение гарантийных обязательств, сроки ввода объекта в эксплуатацию, порядок расчетов должны обязательно соответствовать положениям 214-ФЗ, Закону «О защите прав потребителей», положениям Гражданского кодекса РФ», – считает старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский.
По его словам, если застройщик Петербурга устанавливает разумный срок регистрации права собственности (хотя действующее законодательство этого не предполагает), то делает это скорее во благо самого покупателя. «В интересах дольщика побыстрее оформить право собственности и не затягивать эту процедуру», – уверен юрист.
Он считает, что Роспотребнадзор должен корректировать свою практику и бороться лишь с теми случаями, когда застройщики действительно ущемляют права потребителей. «Многие компании считают обязательства дольщиков исполненными лишь с момента зачисления средств на счет застройщика. Но ведь покупатель не может отвечать за действия банка после того, как перечислил деньги – все риски ложатся на приобретателей жилья. А значит, застройщик нарушает их права», – резюмирует Юрий Халимовский.
Правда, как считает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, при составлении договора покупатель и продавец могут указать любую дату исполнения обязательств по своему усмотрению (момент перечисления денег на счет застройщика, либо – их поступления). «Закон № 214-ФЗ и Гражданский кодекс РФ никаких требований к этому пункту договора не предъявляют. В моей практике не было ни одного случая, когда у дольщиков возникали проблемы с перечислением средств из-за проблем в банковской системе», – говорит Анна Максимова.
«По общему правилу гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта дольщику. Однако № 214-ФЗ предусматривает, что иное может быть установлено в договоре участия в долевом строительстве. Значит, стороны вправе указать другую дату. Но, как показывает практика, это вызывает нарекания со стороны контролирующих органов», – говорит юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark GROUP Вера Рябова.
Как считает Анна Максимова, профильным ведомствам стоит обращать больше внимания на тех, кто не работает по 214-ФЗ. «В Петербурге достаточно случаев, когда застройщики привлекают средства дольщиков, не имея разрешения на строительство, продают жилье по предварительным договорам купли-продажи», – резюмировала Анна Максимова.
214 проблем
Тем временем Комитет по строительству продолжает бороться с застройщиками, которые работают по предварительным договорам купли-продажи. Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства при Комитете по строительству Олег Островский, в общей сложности вынесено 249 постановлений о взыскании штрафов почти с 10 компаний. И только две из них обратились в арбитражный суд, пытаясь оспорить действия чиновников. В отношении одной из них – ООО «СК Промстройсервис» – действия комитета были признаны законными. Сумма штрафа составила 700 тыс. руб.
По второй компании – ООО «Дом-Строй» – в настоящее время в производстве арбитражного суда находится 23 дела (отдельные иски по каждому случаю предварительного договора купли-продажи) об оспаривании действий Комитета по строительству. По 11 делам решения вынесены в пользу ведомства. В общей сложности «Дом-Строй» уже оштрафован на 11,5 млн руб.
Напомним, что впервые преследовать строителей Петербурга за использование «серых» схем продажи жилья комитет начал весной прошлого года. Тогда чиновники попытались наказать ООО «ТД «Сигма» на 400 тыс. руб. за использование предварительных договоров при продаже квартир в строящемся доме на Рыбацком проспекте, 17. Этот спор был первой попыткой заставить строителей работать по 214-му закону. Правда, «Сигме» тогда удалось выиграть дело – договоры в соответствии 214-ФЗ обязан заключать лишь застройщик, а в проекте на Рыбацком «Сигма» выступала в качестве инвестора. Суды всех инстанций подтвердили правоту компании.
С тех пор Комитет по строительству штрафует только застройщиков. А после того как к проверкам активно подключились прокуратура и Роспотребнадзор, число компаний, работающих по ФЗ-214, в Петербурге увеличилось. По данным Комитета по строительству, на сегодня в Петербурге по ФЗ-214 работают около 80 застройщиков, возводящих свыше 130 объектов. Тогда как в апреле прошлого года жилье по «белой» схеме продавали лишь 39 компаний на 81 объекте.
