С электричеством в коттеджных поселках Ленобласти проблем, как правило, нет. Оно может отсутствовать разве что в проектах, представляющих собой инженерно неподготовленную земельную нарезку. Устройство канализации тоже обычно не вызывает сложностей: если есть центральная – хорошо, нет – можно купить локальную систему. С водой и газом дело обстоит сложнее.
Идеальные коммуникации
Недавно журнал «Пригород» провел опрос девелоперов на предмет того, какой набор коммуникаций должен имется в проектах разного класса. По мнению участников рынка, для поселков эконом-класса норма – локальное водоснабжение (скважины, колодцы), газ обязателен только в проектах для постоянного проживания. Проект бизнес-класса предполагает наличие центрального водопровода и газа (при постоянном проживании). Если коттедж используется для сезонного отдыха, достаточно индивидуальной скважины и – желательно – газгольдер для отопления. В элитном сегменте, по мнению опрошенных, все коммуникации должны быть центральными (электричество, естественно, требуется во всех сегментах – только мощности разнятся).
Классификация, безусловно, получилась стройная и логичная. Но на практике многое, конечно, зависит от месторасположения поселка. Бывает, что проект эконом-класса возводится рядом с населенным пунктом, где есть центральные вода и газ, и значит – жители поселка смогут пользоваться этими благами цивилизации (при условии что есть свободный ресурс). С другой стороны, в ряде проектов высокого класса подключение к центральным сетям требует прокладки километров трубы. Далеко не все соглашаются идти по этому дорогому и трудозатратному пути, но некоторые – идут.
Связанные водой
В качестве примера можно привести проект «Охтинский парк», который компания «ПулЭкспресс» реализует в Бугровском сельском поселении Всеволожского района (к продаже предлагаются участки с коммуникациями, статус – ИЖС). Чтобы построить магистральный водопровод, девелопер объединился с двумя другими игроками рынка – компанией RBI, которая возводит по соседству комплекс «Карела хиллз», и футбольным клубом «Зенит», ведущим строительство новой тренировочной базы в Мистолово.
«Проект реализуется фактически в формате государственно-частного партнерства, – говорит Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс Групп». – Так, администрация Бугров помогла девелоперам оперативно согласовать акт выбора трассы водопровода, которая проходит, в том числе, по земле соседнего Кузьмоловского городского поселения.
По окончании строительства водопровод будет передан на баланс Администрации Всеволожского района, а сельское поселение, в свою очередь, сможет обеспечить водой деревню Энколово, где жители многоквартирных малоэтажных домов до сих пор носят воду в квартиры из колонок. В настоящее время заканчивается проектирование водовода, в следующем году начнется его строительство, – рассказал Андрей Бочков.
Общая сумма расходов на создание водовода пока не подсчитана, однако, по словам Андрея Бочкова, доля «ПулЭкспресса» составит примерно 20 млн руб. плюс 10 млн придется потратить на создание системы водоподготовки.
Попробуй собери
Сразу создать пул инвесторов, готовых вложиться в создание магистральных сетей, удается не всегда. Кому-то приходится рисковать и брать на себя начальные затраты. «Чтобы обеспечить водой коттеджный поселок «Альпино» в Воейково, мы решили тянуть центральный водовод. Технические условия на подключение были получены от промзоны «Кирпичный завод», которая расположена в 8 км от коттеджного поселка, – рассказывает Михаил Дмитроченко, генеральный директор компании «Загородная перспектива». – Самому поселку требуется порядка 100 куб. м воды в сутки, однако тянуть такую нитку на 8 км – утопия, поэтому решили строить большой водопровод мощностью 12 тыс. «кубов» в сутки. Воду из этой трубы будут получать весь поселок Воейково, часть Колтушей и, вероятно, Заневское сельское поселение».
По словам Михаила Дмитроченко, в Колтушском сельском поселении, где реализуется проект «Альпино», даже вышло специальное решение Совета депутатов, говорящее о том, что если инженерные сети строятся не только для нужд инвестора, но и местного населения, то эта сеть должна быть передана муниципальному образованию.
По предварительным подсчетам, строительство трубопровода выливается примерно в 60 млн руб. «Конечно, в одиночку мы такой проект не потянем. «Загородная перспектива» выступила его инициатором, мы начали финансировать проект (планируемые затраты компании должны ограничиться суммой 27 млн. – Ред.), но в дальнейшем к нему должны подключиться и другие девелоперы. Конечно, существует риск, что этого не произойдет, однако мы надеемся на участие соседей. Ведь приближаются сроки сдачи проектов у «Династии» (проект «Уварово»), Колтушской строительной компании («Колтуши 5+») и др. – им тоже потребуется центральное водоснабжение», – предполагает Михаил Дмитроченко.
По этому же пути пошла компания «Тареал», возводящая малоэтажный комплекс «Ванино» в Ломоносовском районе. «Мы самостоятельно получили все технические условия по электро-, газо-, водоснабжению и водоотведению. Сейчас проводится работа по согласованию, проектированию и прокладке трасс от места присоединения к объекту строительства. На данном этапе мы хотим оптимизировать затраты. Один из способов – совместное финансирование прокладки коммуникаций с соседними землепользователями, которым также необходимо подключение. Так наиболее крупные девелоперы решают вопросы инженерно-технического обеспечения объектов более мелких застройщиков», – пояснил инвестор жилого района «Ванино» Денис Вястрик.
Цифры говорят за себя
60 млн руб., в которые обойдется строительство водовода для «Альпино» – не предел. Так, компания City 78, возводящая в деревне Коккорево коттеджный поселок «Ладожский маяк» (в продаже – участки с коммуникациями), потратит на прокладку 2 км магистрального водовода около 100 млн руб. – такая большая сумма получилась из-за сложного водозабора. При этом кроме «Ладожского маяка», подключиться к «водной артерии» позднее смогут также жители соседнего поселка «Ближняя пристань» (проект компании FD-group), а также соседних деревень.
Возникает вопрос: зачем девелоперам нести такие расходы на водоснабжение, если можно обойтись скважинами? «При строительстве скважины мы обязаны обеспечить вокруг нее санитарно-охранную зону 30 м. На наш поселок, к примеру, необходимо три скважины – две основных и одна резервная. В результате мы теряем фактически два полноценных участка, каждый из которых стоит порядка 20 млн руб.», – подсчитал господин Дмитроченко. К тому же, по его словам, качество подземных вод во Всеволожском районе довольно низкое, содержание железа превышает норму примерно в 10 раз. Соответственно, потребовались бы значительные затраты на водоподготовку.
В эконом-классе пожертвовать парой участков под скважины – не так страшно. Впрочем, бывает, что и выбора-то особого нет. «Наши соседи по строительной площадке реализуют в основном инженерно неподготовленные участки. Поэтому они не заинтересованы создавать пулы для проведения центрального водопровода, – объясняет Дмитрий Дегтярев, директор по маркетингу компании «ПетроМар Девелопмент» (компания реализует проект «Петровские сады», недалеко от деревни Хапо-Ое). – К тому же в нашем случае трубу пришлось бы тянуть очень далеко».
Газовый альянс
Весьма дорогое удовольствие и подведение к поселку магистрального газа. «В нашем проекте «Петровские сады» подключение к газовым сетям 260 домовладений обойдется более чем в 100 млн руб., это довольно большая сумма», – сетует Дмитрий Дегтярев.
Объединение девелоперов в пулы могло бы, по идее, решить данную проблему. Хотя пока газовики не готовы давать оптовые скидки. «Чтобы провести 6 км газопровода к нашим проектам «Гранит» и «Бриллиант», мы объединились с ДНП «Агалатово» (в общей сложности получилось почти две тысячи домовладений), – говорит Александр Белов, председатель правления ДНП «Гранит». – Но, несмотря на большие объемы, стоимость подключения нам обозначили в 300 тыс. руб. за домовладение, когда мы отказались, цена упала до 250 тыс. Однако реальные цифры при таком заказе, по нашим подсчетам, – это 50 тыс. руб. за домовладение». В ближайшее время Александр Белов планирует обратиться с предложением о создании государственно-частного партнерства к местным властям. Девелоперы готовы за свой счет построить газопровод, который сможет обслуживать и близлежащие населенные пункты, при условии, что условия подключения будут более разумными (позднее БН сообщит о результатах этих переговоров).
Не все самодостаточны
К сожалению, создать успешный девелоперский пул удается далеко не всегда. Рассказывает Максим Берг, директор компании «ПетроСтиль»: «Мы не раз пытались объединить усилия по строительству коммуникаций с другими девелоперами. Но пока не имеем успешного опыта коллективного финансирования – камнем преткновения всегда становился вопрос согласования интересов. Кто-то нашел другое инженерное решение, кто-то не располагает необходимыми средствами – таким образом, пул девелоперов распадается. Поэтому при реализации проектов мы исходим из того, что надо рассчитывать, прежде всего, на собственные силы».
На помощь со стороны государства Максим Берг также не рассчитывает: «Во многих наших поселках мы самостоятельно строили дороги, инженерные сети, трансформаторные подстанции, а затем безвозмездно передавали их на баланс государственных структур. Инфраструктурные проблемы в нашей стране девелоперы, к сожалению, вынуждены решать самостоятельно».
Но если крупные девелоперы могут позволить себе, при повышенных рисках, самостоятельно тянуть дорогие магистральные сети, причем даже без поддержки властей, то у мелких игроков рынка такой возможности попросту нет. Поэтому примеры «инженерных альянсов» мы еще, безусловно, увидим.
