В последний год элитная недвижимость Петербурга медленно, но верно отвоевывает свои докризисные позиции. Так, спрос на жилье премиум-класса в Петербурге этой осенью (самое горячее время на рынке купли-продажи недвижимости) вырос на четверть по сравнению с прошлым годом, а по сравнению с началом 2011 года объем сделок в этом сегменте увеличился на 3-5%, констатируют эксперты. В это же время выросли и цены на жилье премиум-класса – в среднем на 6% за 10 месяцев 2011 года. Параллельно с этим продолжили меняться и требования потенциальных покупателей к данному виду жилья: они стали жестче. Особое внимание покупатели сейчас уделяют площади квартиры, качеству отделки в ней, а также типу дома, в котором расположены апартаменты.
Эксклюзивный рынок
Рынок элитной недвижимости в России, так же как и в любой другой стране мира, никогда не был массовым. А после последнего кризиса сделки с элитной недвижимостью стали исключительно редки. Такая ситуация сохранялась на рынке в течение последних трех лет. Однако сегодня эксперты констатируют, что элитный сегмент (как и сегмент жилья бизнес-класса) понемногу начинает оживать. «Свою роль в этом процессе сыграли колебания на валютном рынке, еще раз вернув потенциальных покупателей к мысли, что недвижимость – наиболее стабильное вложение средств, к тому же люди наконец свыклись с мыслью, что падать цены на недвижимость уже точно не будут», – считает Анастасия Лебедева, директор по маркетингу, рекламе и PR корпорации «Адвекс. Недвижимость».
Таким образом, заключают эксперты, на сегодняшний день можно говорить о восстановлении спроса на апартаменты премиум-класса почти на докризисном уровне. Однако этот спрос сегодня существенно изменился по сравнению с временами трехлетней давности. «По нашим оценкам, порядка 80-90% «элитных» сделок сегодня – это строящееся или только что введенное в эксплуатацию жилье, оставшаяся часть приходится на вторичный рынок», – констатирует Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». Рост популярности нового жилья и снижение привлекательности старого фонда – одна из тенденций последних лет в элитном сегменте.
Удобство и прагматизм
Из того, что приобретают сегодня на вторичном рынке, спросом пользуется весьма определенный класс апартаментов, так как большинство покупателей в этом сегменте отлично представляют, что они хотят получить за свои деньги. «В последние месяцы наиболее востребованы квартиры площадью около 100 кв. м, причем все больше внимания уделяется готовым к заселению квартирам – ввиду того, что очень многие приобретения делаются для собственного проживания, – отмечает Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. – В целом же на этом рынке ощущается дефицит небольших площадей (70-100 кв. м)».
«Сейчас время покупателя, но о сверхшироком выборе я бы не говорила, – продолжает Анастасия Лебедева. – Спросом пользуются современные элитные комплексы со стандартным для данного сегмента набором опций: с наличием встроенной или подземной парковки, обязательно с однородным социумом (на это сейчас обращают особое внимание), с развитой инфраструктурой. И, естественно, в первую очередь покупатели смотрят на местоположение объекта. Американского правила трех основных причин, влияющих на выбор недвижимости «Location. Location. Location», никто не отменял».
Однако основное, на что сейчас обращают внимание потенциальные покупатели, даже в сегменте элитной недвижимости, – цена.
Ценовой разбег
Цены на элитную недвижимость пока держатся на относительно стабильном уровне, не падая, но и не поднимаясь в общей массе. Снижение цен 2009 года, когда для срочной продажи отдельным продавцам приходилось «скидывать» до 20-30% от стоимости своего объекта, уже прошло. Цены на рынке стабилизировались, хотя и сейчас еще встречаются переоцененные объекты, которые «висят» в листингах на протяжении нескольких лет.
«Большая часть сделок на вторичном рынке в высоком ценовом сегменте сейчас осуществляется с квартирами общей стоимостью 20-25 млн руб. Цена одного «квадрата» в данном случае составляет 130-140 тыс. руб., что соответствует средней стоимости предложения и на первичном рынке элитного жилья в центре города, где по состоянию на октября один квадратный метр в новостройке стоил 130 тыс. руб.», – сообщил Павел Пикалев.
Однако примерно за эту же цену сейчас предлагают и некоторые объекты бизнес-класса в Центральном районе Петербурга или на Крестовском острове, хотя такие квартиры явно уступают по опциям своим «премиальным» собратьям.
«По предложению в базе данных «Адвекса» по элитной недвижимости (апартаменты стоимостью до 35 млн руб., сверх-эксклюзив, я не рассматриваю) в Центральном районе традиционно преобладают квартиры в домах старого фонда после капитального ремонта, их в три раза больше, чем новых элитных жилых комплексов, – рассказывает Анастасия Лебедева. – Средняя цена предложения – 200 тыс. руб. за кв. м (причем и в новых и в старых домах). На Петроградской стороне квартир в старом фонде, прошедшем капитальный ремонт, и в новых элитных жилых комплексах примерно одинаковое количество, однако соотношение цен иное – новые комплексы дороже. Средняя цена предложения здесь 160 тыс. руб. за кв. м».
Новые лица
Однако одна из основных перемен на рынке элитной недвижимости связана не с ценой, а с портретом покупателя, который в последние три года немного обновился.
«Сегодня элиту приобретают совсем не те люди, к которым мы привыкли до кризиса, – рассказывает Леонид Рысев, генеральный директор «Rysev Realty. Элитные квартиры». – Это не публичные личности, не топ-менеджеры крупных компаний. А покупатели «до 2008» говорят, что сегодня у людей их круга денег нет. Сегодняшний покупатель немного странный, часто скромный – он спокойно копил деньги, когда другие их тратили, он не игрок, не транжира».
Если же конкретизировать портрет современного покупателя элитной недвижимости, то это, по-прежнему, люди семейные, среднего и старшего возраста. Если раньше говорили о том, что «Питер скупают москвичи», вкладывающие средства в инвестиционные квартиры, то теперь недвижимость такого уровня покупают «для себя» и в основном жители нашего города, отмечают эксперты. Таким образом, основная масса покупателей элитной недвижимости сегодня – это петербуржцы, которые уже имеют свое достаточно просторное жилье и желают переехать в более современный дом с лучшим видом из окна и с более удачной планировкой. Вторая, гораздо меньшая, часть покупателей – это приезжие из других регионов. А вот сделки с иностранцами единичны, так как они теперь вместо покупки предпочитают аренду элитных апартаментов.
Излюбленные места
Объем предложения на рынке элитного вторичного жилья продолжает оставаться достаточно стабильным. При этом эксперты отмечают, что количество элитных квартир на продажу в последние месяцы перестало расти. Риэлторы считают это положительной тенденцией.
«Традиционно лидером как по количеству предложений, так и по уровню спроса является Петроградский район и в особенности Крестовский остров, – поясняет Сергей Дроздов. – Покупателей привлекает уединенность этой территории, социальная однородность окружения, обилие зелени, близость к воде. Также сегодня продается достаточно много объектов, расположенных в Центральном районе».
«Сегодня на рынке есть отличный выбор нового, недавно построенного элитного жилья. В то же время дома «в возрасте», в которых живут многие сегодняшние покупатели жилья премиум-класса, уже выходят из разряда элитных. Поэтому выбор элитного жилья в Петербурге сейчас широкий, но вот вариантов без недостатков немного, – считает Леонид Рысев. – Однако при этом предложения появляются даже в лучших домах, например, на Каменном острове, где квартиры всегда перепродавались только среди своих и без рекламы. Даже в этой нише сейчас постоянно мелькают какие-то варианты».
По мнению эксперта, основных причин, по которым владельцы апартаментов премиум-класса сегодня продают свою недвижимость, три. Прежде всего это погашение взятых ранее кредитов. Во-вторых, спасение бизнеса. И, наконец, эмиграция.
«Квартиры с докризисными ценами, которыми переполнены листинги, – это не продажи. Такие «продающиеся» квартиры не приносят радости ни их владельцам, третий год надеющимся на чудо, ни риэлторам, рекламирующим такие варианты, – считает Рысев. – По-настоящему продают только те люди, которым надо срочно погасить кредит, иначе еще немного – и денег с продажи квартиры не хватит, чтобы покрыть долг. Продают те, кто спасает свой бизнес, который строился многие годы. Продают те, кто уезжает за границу. Особенно явное желание эмигрировать заметно среди зрелых людей старше 45-50 лет. Часто они уже владеют недвижимостью за границей и не в одной стране. Чаще всего это люди, которые устали и хотят просто пожить для себя. Поэтому многие из них продают бизнес и квартиры в России и уезжают заграницу».
Дорогое будущее
Рассматривая варианты развития событий на рынке элитной недвижимости в ближайшее время, эксперты отмечают, что до конца года рынок будет оставаться стабильным. Возможны небольшие колебания цен в пределах нескольких процентов, которые не скажутся на общем состоянии данного сегмента.
«В ближайшие месяцы рынок элитной недвижимости будет развиваться плавно, в рамках существующих трендов, – считает Павел Пикалев. – Рост цен в сегментах жилья бизнес- и премиум-класса до конца 2011 года составит в среднем до 1% в месяц, а по итогам года не превысит 9-10%».
