В этом году о готовящихся проектах редевелопмента промышленных территорий заявило сразу несколько компаний. Так холдинговая компания «Созвездие Водолея» готова инвестировать около 1,6 млрд руб. в строительство многофункционального центра в зоне бывшего грузового двора железнодорожной станции Московская-Товарная. На территории площадью свыше 1 га планируется построить гостиницу, спортивно-оздоровительный комплекс, торгово-офисный центр и жилую недвижимость. Осенью был объявлен конкурс по выбору архитектора проекта. В компании говорят, что предположительные сроки реализации проекта – 2012-2018 годы. Ранее эти земли принадлежали РЖД, но были проданы монополистом. Надо заметить, что «Созвездие Водолея» займется реновацией лишь незначительной части «грузового двора». Когда начнется редевелопмент всей территории площадью 46 га сказать пока сложно.
После перерыва, вызванного мировым финансовым кризисом, к теме редевелопмента возвращается промышленный гигант «Силовые машины». Холдинг уже определился с первым высвобождаемым участком площадью 7 га на Московском проспекте, где расположен завод «Электросила» В данном случае предприятие будет «ужиматься» на существующих площадях. Работы планируется начать уже в этом году, сейчас идет подготовка к освобождению участка. Что именно будет здесь построено в дальнейшем, в компании пока не решили.
На месте «Механического завода» (Витебский проспект, 15) ГК «Конрад» собирается построить многофункциональный комплекс. Работы должны начаться в 2013 году после переноса завода на площадку в Шушарах. Планируется снести все корпуса, освободить примерно 6 га. Сейчас концепция будущей застройки находится в разработке, но известно, что в состав многофункционального комплекса войдут торгово-развлекательный комплекс и бизнес-центр. Объем инвестиций оценивается более чем в 3,5 млрд. руб.
С января 2013 года ОАО «Климов» собирается освободить свои производственные площади у станции метро «Лесная». Завод переберется на вторую свою площадку в Шувалово, редевелопментом высвобожденных территорий площадью 15 га будет заниматься сама компания.
Одним из самых громких планов перебазирования в этом году стал переезд «Адмиралтейских верфей» в Кронштадт. В соответствии с соглашением, подписанным городским правительством с предприятием и ОАО «Объединенная судостроительная корпорация», полный вывод производственных мощностей «Адмиралтейских верфей» состоится в 2016 году. А на Василевском острове под девелоперские проекты к тому времени освободится сразу 65 га территорий.
Хочет, но не может
Роль городских властей в запуске новых проектов вывода промышленных предприятий за пределы Петербурга пока скромна. Хотя освободить центральные районы от производств власти мечтают давно. По словам главы Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга Алексея Чичканова, наличие промышленных площадок в центре плохо уже потому, что мешает развиваться городу. На этих территориях можно реализовать современные девелоперские проекты, что даст импульс к развитию депрессивных кварталов, считает он. Однако волевым решением запустить процесс вывода предприятий из центра чиновники не могут.
«Городская администрация имеет ограниченные возможности по ускорению процесса перевода предприятия, окончательное решение о переводе принимает собственник, а город может лишь создавать условия к перебазированию», – говорит директор департамента консалтинга NAI Becar в Петербурге Альбина Ямалетдинова. В качестве основного механизма стимулирования к переезду стало создание новых промышленных зон на окраинах города. Среди них промзона Предпортовая-2, поселок Металлострой, идет подготовка территории Предпортовая-3 и др.
Но сдвинуть с насиженных мест многие заводы у города пока не получается. Конечно, у местной администрации есть не только «пряник», – в виде подготовленных новых территорий, но и «кнут» – механизмы принуждения. К примеру, резкое повышение арендных ставок на промышленные земли в центре или полный запрет на движение грузового транспорта в городской черте. Однако применять столь жесткие рычаги администрация не спешит. Объясняется это тем, что в Смольном хотят сохранить на прежнем уровне налоговые отчисления в бюджет – примерно 25% доходов идет от промышленности города. Кроме того, важно сохранить рабочие места и не допустить в регионе социальной напряженности.
Редевелопмент банкротов
Предприятия вынуждены самостоятельно изыскивать возможности для перебазирования на новые площадки. Но мало кому это удается. По словам руководителя отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle в Петербурге Андрея Косарева, подавляющее число примеров высвобождения промышленных зон в Петербурге – это редевелопмент территорий обанкротившихся предприятий либо более компактное размещение заводов на своих землях с целью дальнейшей продажи свободных участков.
Примеров полноценного перевода предприятий из центра города на новое производство, расположенное на периферии города, – единицы. По мнению заместителя председателя Комитета по экономическому развитию и инвестиционной деятельности Ленобласти Сергея Куклина, в современных условиях термин редевелопмент – это не гарантия того, что предприятие продолжит свою работу. «За последнее десятилетие, большая часть девелоперских проектов на землях «промки» – это банальная покупка земельного участка с обременением. Когда застройщик приобретает уже обанкротившееся или стоящее на грани банкротства предприятие с целью последующего строительства на этих землях жилья или коммерческих объектов. О самом предприятии мало кто думает», – говорит он.
Пора в дорогу
Если промышленник все же заявил о готовности перебраться на окраину, то, как правило, за ним стоят успешные финансовые корпорации или промышленные группы, способные обеспечить поддержку своему предприятию. К примеру, «за спиной» у заводов «Электросила», «ЛМЗ», «Завод турбинных лопаток» – промышленная группа «Силовые Машины», у «Адмиралтейских верфей» – ОАО «Объединенная Судостроительная Корпорация», у завода им Климова – ОАО «Объединенная двигателестроительная корпорация» и т. д.
У всех остальных заводов на переезд может не хватить свободных средств. Директор по управлению имуществом объединения «ЛОМО» Марина Зверева рассказывает, что перевод предприятия на новую площадку – это, по сути, строительство нового современного производства. «При этом строительство должно вестись параллельно с выполнением текущих контрактов, что автоматически требует дополнительных финансовых затрат», – отмечает Марина Зверева. Найти средства на строительство и одновременно осуществление текущей деятельности промышленникам весьма сложно, заключает эксперт.
По словам заместителя руководителя Департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, средства, которые предприятие может выручить за землю, также едва ли хватит на переезд. «Половина из вырученных средств за землю предприятие отдаст за покупку нового участка. На оставшиеся деньги запустить производство очень проблематично», – считает он.
Таким образом, процесс дальнейшего высвобождения промышленных земель в Петербурге под девелоперские проекты можно ожидать от двух групп предприятий: входящих в крупные промышленные группы или заводов, стоящих на грани разорения. Земли «промышленных середнячков» практически остаются не тронутыми. Хотя и тут бывают исключения из правил: если депрессивными землями очень сильно заинтересуется состоятельный инвестор, то средства на переезд найдутся. Например, так получилось с проектом «Набережная Европы» – средства на переезд Института прикладной химии из центра города предоставил ВТБ.
Как говорят специалисты рынка недвижимости, наиболее перспективными районами для девелоперов считаются: Выборгский, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский и Центральный районы. Это связано в первую очередь с высокой стоимостью земли в этих районах. Во «второй эшелон» входят Приморский, Калининский, Красногвардейский и Фрунзенский районы. В наибольшей степени востребованы участки, располагающиеся рядом с центральными магистралями, станциями метрополитена и крупными массивами сложившейся жилой застройки.
