Дома эконом-класса сберегут деньги граждан

О том, как будет развиваться ситуация на загородном рынке недвижимости в связи с нестабильностью мировой экономики, говорили участники саммита «Малоэтажное домостроение. Итоги трудного сезона», который прошел 28 октября в Петербурге.

Пора инвестировать в недвижимость?
Как считает руководитель отдела маркетинга Департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев, снижение темпов экономического роста в Европе и США приведет к уменьшению доступности иностранного капитала для России. Из-за этого наши власти будут вынуждены «накачивать» экономику деньгами, что увеличит инфляцию и приведет к снижению реальных доходов населения (прежде всего среднего класса). В результате, по мнению эксперта, на загородном рынке произойдет сокращение спроса на жилье эконом- и бизнес-класса.

Но не стоит думать, что продажи в этих сегментах совсем встанут – скорее, произойдет ужесточение конкуренции: на рынке будут востребованы наиболее ликвидные проекты, могущие похвастать хорошей транспортной доступностью, обеспеченные инженерной инфраструктурой. Такие объекты будут покупать не только для собственного использования, но и чтобы сохранить деньги в непредсказуемой экономической ситуации, считает Владислав Фадеев.

«Нестабильность на мировом финансовом и валютном рынке в скором времени окажет прямое влияние на поведение потребителей. Они будут, скорее, сберегать на черный день, нежели тратить. При этом в случае развития негативного сценария в экономике страны потребление сократится быстрее, чем это было в период предыдущего кризиса»,– считает Елена Шевелева, заместитель регионального координатора Росбанка в Петербурге. По ее словам, экономическая неопределенность будет стимулировать население вкладывать сбережения в покупку недвижимости эконом-класса, которая может быть потом – при необходимости – легко и быстро реализована на рынке. Елена Шевелева говорила, в первую очередь, о городских квартирах, но и ликвидные дома эконом-класса, равно как и инженерно подготовленные участки, вполне могут вызвать интерес покупателей, желающих сохранить сбережения.

Таунхаусы вызывают интерес
Сегодня рынок предлагает много загородных объектов, которые по ценам сопоставимы с городскими квартирами, но их площадь больше в 1,5-2 раза, к тому же они выигрывают и по уровню комфорта, экологичности и т. д., отметил на саммите Константин Крюков, генеральный директор ИСК «Константа».

Альтернативой городскому жилью все чаще становятся таунхаусы, предложения которых сегодня начинаются от 1,5 млн рублей. «В настоящее время меняется сама идеология покупателей. Раньше таунхаусы воспринимались как компромисс между загородным домом и квартирой – их приобретали те, кому не хватало денег на «полноценный коттедж». Сегодня люди целенаправленно приобретают жилье в таунхаусах, они понимают, что жить без соседей скучно, а зачастую и небезопасно»,– констатирует Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга компании «Старт Девелопмент».

По мнению аналитика Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрия Сперанского, рост спроса на таунхаусы пришелся именно на 2011 год. Кстати, увеличение популярности данного формата не раз отмечали и другие эксперты.

В целом загородный рынок развивается именно в направлении повышения доступности жилья. По данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», средние цены на дома и участки эконом-класса в коттеджных поселках снизились за период с 2008 года по 3 квартал 2011-го почти на 20%. И сегодня средняя стоимость домовладения в «экономе» составляет от 2,4 млн до 4 млн рублей. При этом выросла и доля проектов эконом-класса: если в 2008 году она была 15%, то в 2011-м – уже четверть от всего предложения.

География предложения коттеджных поселков смещается в «демократичные» по ценам южные районы Ленобласти – Ломоносовский, Гатчинский. С 2007 года по сегодняшний день их доля выросла в 2,2 раза и составляет нынче более 20% от общего количества коттеджных поселков.

Реальное предложение
Уже сегодня предложение на рынке коттеджных поселков значительно превышает спрос. По данным «Петербургской недвижимости» сейчас в продаже находятся 270 поселков – или более 22 тыс. объектов (не считая таунхаусы). Константин Крюков полагает, что реально поселков – свыше 500, если, кроме более или менее понятных проектов, считать и голую земельную нарезку, реализуемую под видом поселков. Казалось бы, в условиях сокращения платежеспособного спроса, который предрекают макроэкономисты, загородному рынку грозит настоящий коллапс. На самом деле, ситуацию можно назвать, скорее, оздоровлением (хотя и не без болевых ощущений).

Значительная часть предлагаемых к продаже поселков – это фактически инженерно неподготовленная земля, от которой сегодня пытаются избавиться непрофессиональные инвесторы. По словам Дмитрия Сперанского, примерно в трети коттеджных поселков в настоящее время ничего не продается (максимум 1-3 продажи в год) – это как раз те проекты, которые рынок отвергает как неликвидные. Многие проекты по-тихому уходят с рынка – в базах данных они еще числятся, но дозвониться по указанным телефонам невозможно. Да и в «живых» поселках все чаще предлагаются участки под свободную застройку, что практически исключает дальнейшее цивилизованное развитие проекта. «Если 2008 году участок без подряда можно было приобрести в 38% поселков, то уже в 2011-м – в 74%», – добавляет заместитель директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Таким образом, реальных проектов с четким позиционированием и понятной концепцией развития в продаже не так много – и именно они, в первую очередь, будут находить своего покупателя, несмотря на вероятное снижение доходов граждан.

Основные показатели загородного рынка в динамике (коттеджные поселки)

Динамика количества коттеджных поселков по направлениям (районам)

Средняя стоимость домовладения в зависимости от назначения (по классам, млн. руб)

Данные: КЦ «Петербургская недвижимость»

Текст: Алексей Резенков