При этом нельзя забывать, что как бы изящно ни был составлен договор, он не станет гарантией финансовой устойчивости застройщика и того, что дом будет обязательно достроен. Риск при покупке на «первичке» неизбежен, но его можно хотя бы снизить.
Схема «214»
Сложилось так, что дольщиками у нас называют любых покупателей жилья на первичном рынке. Однако дольщиком покупатель строящейся недвижимости считается только в том случае, если объект возводится в соответствии с Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Строчка «строим по 214-ФЗ» давно стала привычной, например, для рекламных плакатов в вагонах метро и растяжек на автострадах. Таким способом застройщики или посредники, торгующие строящимся жильем, подчеркивают тот факт, что сделка надежна и риски минимальны.
Безусловное преимущество данной схемы – обязанность застройщика опубликовать проектную декларацию, в которой должна быть отражена масса полезной информации о компании и предлагаемом потенциальному клиенту проекте. Кроме того, получить деньги с покупателя застройщик может только после государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ), что обязательно защитит дольщика от двойной продажи его квартиры. Наконец, 214-ФЗ предусматривает серьезные штрафные санкции в отношении строительных компаний за срыв сроков передачи квартиры.
В то же время большинство потенциальных покупателей уверены, что и 214-ФЗ не способен обезопасить покупателя на 100% от рисков первичного рынка. Этот пессимизм разделяют и юристы. Их главная претензия к закону – отсутствие в нем четкого и ясного разделения, чем договор долевого участия отличается от так называемого инвестиционного договора. Ведь – в отличие от ДДУ – инвестиционный договор не требует регистрации, то есть, условно говоря, может быть написан в свободной форме и не требует заверения. Потом субподрядчики, получившие квадратные метры новостроек в качестве платы за выполненные работы, имеют право продать их уже физическим лицам, а здесь легко могут возникнуть пресловутые двойные продажи. Не говоря уже о том, что субподрядчики могут успеть продать квартиру еще до того, как будут выполнены обязательства перед застройщиком, и тогда в накладе останутся и дольщик, и застройщик.
Впрочем, судебная практика по 214-ФЗ пока ничтожна и не подлежит серьезному анализу. Например, не так давно в Петербурге был случай, когда районный суд отказал дольщику в расторжении договора, несмотря на нарушение сроков строительства. Оказалось, по мнению районного суда, срыв сроков не является существенным нарушением условий договора долевого участия и основанием для его расторжения.
Кооперация, и еще раз кооперация
Вторую строчку хит-парада, после «214-ФЗ», занимает способ продаж строящегося жилья под условным названием «ЖСК одного дома».
Согласно этой схеме застройщик организует жилищно-строительные кооперативы для каждого своего строящегося дома (или целого комплекса). После того как пайщики получают право собственности на квартиры, они выбирают, оставаться им кооперативом или организовывать товарищество собственников жилья.
Практика несильно отличается от строительных кооперативов советских времен: заявление, уплата вступительного взноса, внесение денег по графику и уплата ежегодных взносов в период строительства. Между застройщиком и ЖСК заключается инвестиционный договор, а между ЖСК и пайщиком – договор паенакопления. Нераспроданные площади остаются в собственности застройщика.
Поскольку ЖСК создает застройщик и ставит во главе своего человека, в плане расходования средств рассчитывать приходится опять же на честность компании. Да и ответственным лицом выступает правление кооператива, теоретически – такие же пайщики, как и покупатель. Еще минус: предъявить претензии по нарушению сроков строительства практически нереально.
Тем не менее сегодня эксперты ставят такую схему едва ли не в один ряд с работой по 214-ФЗ, так как она относительно надежна.
Предварительный как основной
Несмотря на прессинг со стороны администрации города, требующей продавать по 214-ФЗ, в Петербурге по-прежнему строящиеся объекты реализуются с использованием старого испытанного, но при том весьма лукавого, способа – предварительного договора купли-продажи.
Именно эта схема привела к появлению многочисленных обманутых дольщиков в последнее время. Однако не так давно покупателю жилья удалось взыскать стоимость квартиры, приобретенной по предварительному договору купли-продажи. Застройщику, нарушившему свои обязательства по срокам строительства, пришлось вернуть деньги.
В июле текущего года дольщики, заключившие предварительные договоры купли-продажи, получили новый механизм защиты их прав. Если застройщик нарушил свои обязательства, покупатели смогут потребовать с него рыночную стоимость жилья. А сам предварительный договор приравняли к основному. Соответствующие положения содержатся в утвержденном пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС) постановлении «О некоторых вопросах, возникающих из договоров купли-продажи будущей недвижимости». Формально документ должны применять лишь в арбитражном судопроизводстве. И все-таки использовать его – хочется надеяться – будут и в судах общей юрисдикции, куда дольщики как раз обращаются за защитой своих прав.
На доверии
Существует и иная схема. Около пяти лет назад Сбербанк предложил застройщикам схему фондирования кредита. По сути, это тот же предварительный договор, но с небольшими отличиями.
Отношения между физическим лицом и застройщиком на начальном этапе ограничиваются договором резервирования квартиры. На основании этого договора банк для будущего покупателя открывает целевой накопительный счет, куда тот перечисляет по графику средства. Заключив с банком договор, застройщик может рассчитывать на получение бесперебойного финансирования для строительства объекта. Чем больше средств на накопительных счетах, тем ниже процентная ставка для застройщика. Если потенциальный покупатель забрал с депозита средства, документ о резервировании квартиры с застройщиком расторгается.
Как отмечают юристы, по своей правовой природе договор резервирования – это тот же предварительный договор купли-продажи, потому что в его рамках покупателю дается обязательство, что в будущем с ним заключат договор купли-продажи.
Но все-таки эта система обеспечивает возврат денег лучше, чем при обычном предварительном соглашении с застройщиком. И если отбросить тот немаловажный факт, что цель дольщика – получить квартиру, то предложенная Сбербанком схема лучше других защищает интересы покупателей в части сохранности средств. Все-таки в таком варианте деньги «дольщика» напрямую в стройку не идут, они лежат в банке, который, в свою очередь, кредитует застройщика.
Однако подобная схема редко используется на практике. Причины – на поверхности: во-первых, застройщики не любят демонстрировать банкирам свою подноготную, а во-вторых, проценты, какие бы они ни были, все-таки придется платить. По сути – делиться своей прибылью с кредитором.
Без риска
Безусловно, идеальный вариант – покупка уже введенного в эксплуатацию жилья с оформленным правом собственности. И такие предложения на рынке есть.
Иначе нужно семь раз отмерить и только потом расставаться с деньгами. Поэтому остается дать банальный совет: до подписания договора лучше всего обратиться к юристам, специализирующимся на рынке недвижимости.
