Согласно Земельному кодексу РФ, земли по целевому назначению делятся на ряд категорий. Нас интересуют только две – земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (последние раньше назывались «земли поселений»). Только на этих двух типах земель возможно строительство объектов загородной жилой недвижимости.
Не все разрешено
Каждая из названных категорий имеет виды разрешенного использования. Для сельхозземель это – ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также садоводство (используются аббревиатуры СНТ, СНП – садовое некоммерческое товарищество, партнерство), огородничество, дачное хозяйство (ДНП – дачные некоммерческие партнерства).
На землях населенных пунктов возможно индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также создание все тех же садоводств, дачных поселков, личных подсобных хозяйств (есть еще другие виды использования, но они не касаются темы нашей статьи).
Как видим, одни и те же виды разрешенного использования встречаются и на сельхозземлях, и на землях поселений. В чем же разница?
«К примеру, существует два вида земель ЛПХ – расположенные в границах земель населенных пунктов и за их пределами. В первом случае строительство на таких участках разрешено (это так называемые приусадебные земельные участки). На участках ЛПХ вне границ населенного пункта строить ничего нельзя (это так называемые полевые земельные участки)», – объясняет Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ООО «Институт проблем предпринимательства».
«Прописка» с боем
Что касается садоводческих, дачных участков, то возводить строения на них можно вне зависимости от того, к какой категории земель они принадлежат. Но тут возникает другой вопрос, можно ли в таких домах «прописаться»?
Согласно ФЗ № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», возвести жилое строение с правом регистрации в нем можно только в ДНП, причем если участок находится в границах земель населенных пунктов. Однако на практике оформить регистрацию можно и в садоводствах, но только если там действительно созданы условия для постоянного проживания.
«Существует много садоводств, расположенных в границах населенных пунктов (например, в Осиновой Роще, поселках Пески, Белоостров, под Петергофом), где есть возможность пользоваться городской инфраструктурой. Особых проблем с оформлением «прописки» в таких объединениях у садоводов возникнуть не должно. Для этого надо подать в местную администрацию заявление о присвоении дому милицейского адреса (при этом дом, разумеется, должен соответствовать требованиям, предъявляемым к постройкам для постоянного проживания). Конечно, не исключено, что вам откажут, но тогда можно обратиться в суд и с большой вероятностью выиграть дело», – говорит Игорь Мазурин, юрист ГК «Экотон».
Запрет на регистрацию граждан в дачах и садоводствах, которые располагаются на сельхозземлях, Конституционный суд также признал незаконным. Как явствует из решения суда, регистрация по месту жительства является способом учета граждан в пределах РФ и лишь удостоверяет акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места жительства. Поэтому регистрационный учет не может носить разрешительный характер. Но едва ли всем стоит бежать в суды ради получения регистрации.
«Вместе с «пропиской» человек получает право на социальное обслуживание (поликлиника, детский сад, школа), также ему должен быть обеспечен проезд к месту жительства. Но кто будет строить все эти объекты в садоводстве?» – спрашивает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова. Если сотни садоводов поспешат в суды за регистрацией, это приведет, по ее мнению, к настоящему коллапсу, так как в бюджетах муниципалитетов не хватит денег на создание соответствующей инфраструктуры.
На чем стоят поселки
Понимание различий между категориями и видами использования земель важно при выборе коттеджного поселка. В настоящее время большинство поселков реализуются на сельхозземле (в формате ДНП), но есть и проекты на землях населенных пунктов (вид использования – ИЖС).
Участки в поселках ИЖС на рынке стоят дороже, чем в дачных партнерствах, так как у них есть ряд плюсов.
«В поселках на землях поселений обычно имеется вся необходимая инженерная инфраструктура либо четко прописан график подключения к существующим сетям. В проектах на землях сельскохозяйственного назначения развитая инженерная инфраструктура присутствует не всегда. При покупке обычно нет документально подтвержденной информации о наличии и объемах энергоресурсов. Перспективы подключения описываются на словах, в лучшем случае клиенту покажут технические условия, которые в период строительства несколько раз меняются. Кроме того, на момент совершения сделки еще нет четкой информации о стоимости эксплуатации “фазенды”», – рассказала Ирина Мошнякова.
По ее словам, при приобретении участка на землях поселений покупатель может получить информацию о перспективах развития прилегающей территории (о планируемых федеральных или муниципальных трассах, газопроводах, иных сооружениях, которые могут пройти через будущий участок либо в непосредственной близости от него) – такие сведения есть в градостроительной документации. В случае с сельхозучастками данная информация отсутствует.
Ну и, конечно, в поселке ИЖС можно без проблем оформить регистрацию по месту жительства. Хотя на практике этот параметр не так важен. Покупатели домов в организованных поселках обычно имеют еще и городскую квартиру, где они и «прописаны», – тем более при необходимости они вполне могут себе позволить платные социальные услуги.
При покупке участка либо домовладения на землях ИЖС вы не только платите более высокую цену, нежели в ДНП, но и будете впоследствии нести повышенные расходы. Во-вторых, собственники участков в границах населенных пунктов платят более крупную сумму земельного налога, по сравнению с теми, кто купил сельхознадел (налог исчисляется от балансовой стоимости земли – у сельскохозяйственной она ниже).
А если вы приобретаете участок ИЖС в поселении, где не предусмотрена единая эксплуатирующая организация, тогда придется самому обеспечивать охрану своей собственности, организовывать вывоз мусора, чистку дорог у дома и проч. (справедливости ради отметим, что в большинстве коттеджных поселков этими проблемами все-таки занимается эксплуатирующая организация). Между тем в любом ДНП такие вопросы решаются коллективно, что ведет к экономии денег и времени.
Выше описаны общие плюсы и минусы поселков на землях сельхозназначения и землях населенных пунктов. Однако при покупке надо учитывать не только их, но и ряд иных факторов: транспортную доступность, наличие в поселке объектов социальной инфраструктуры (уточните, эти объекты будут являться общим имуществом или собственностью третьих лиц – данный параметр влияет на размер эксплуатационных расходов).
Еще одна интересная тема – изменение категории и вида разрешенного использования земельных участков, однако ее мы рассмотрим отдельно, в одной из последующих публикаций.
