Проблема качества посреднических услуг в сфере недвижимости далеко не нова. О том, как защитить граждан, участвующих в сделках с недвижимостью, а также повысить качество и безопасность риэлторских услуг, участники рынка недвижимости рассуждают давно. Несмотря на то, что в современной России рынок недвижимости существует уже более двадцати лет, назвать его цивилизованным до сих пор решаются не многие специалисты. Сравнивая же реалии отечественного и наиболее продвинутого в этом отношении североамериканского рынка, эксперты сходятся во мнении, что их российским коллегам еще предстоит проделать огромный путь на пути самосовершенствования в профессии.
Своим путем
Путь развития российской экономики после развала Советского союза наложил свой отпечаток и на особенности формирования отечественного рынка недвижимости. Так первые десять лет участники российского рынка недвижимости занимались оттачиванием технологий проведения сделок купли-продажи, а также найма жилой и коммерческой недвижимости. В это время особое внимание уделялось принципам составления договоров, особенностям организации взаиморасчетов участников сделок, а также совершенствованию техники продаж объектов недвижимости.
Однако этот этап уже завершен, большинство проблем решены полностью, другие проработаны на 95-98%, что позволило профессиональным участникам рынка недвижимости перейти к решению другого, не менее важного, вопроса – кто же собственно должен оказывать услуги в сфере недвижимости – агент или агентство, физическое лицо или только юридическое? А также – какие требования необходимо предъявлять к качеству оказываемых услуг и кто должен за это качество отвечать? Ответы на эти вопросы далеко не очевидны, так как в мировом опыте есть примеры работы в рамках разных концепций.
Причем, подчеркивают эксперты, как бы ни была скучна на первый взгляд данная проблема, как бы ни была она далека и непонятна простому потребителю, именно этот вопрос в данный момент является одним из ключевых для российского рынка посреднических услуг в сфере недвижимости. Наиболее очевидно это стало в кризис, когда рынок наводнился огромным количеством частных посредников, не имеющих практических навыков, без профессионального образования и сколько-нибудь представительного опыта работы в сфере недвижимости. Как следствие – рост доли «черного» рынка и количества некачественных сделок с недвижимостью.
«Российский рынок недвижимости сегодня стал рынком совершенной конкуренции, – констатирует Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. – Во-первых, у нас в Петербурге, да и в России в целом, действует огромное количество субъектов предпринимательской и профессиональной деятельности в данной сфере (только в Петербурге около 15 тысяч зарегистрированных агентов). Во-вторых, нет никаких барьеров для входа на этот рынок. В-третьих, совершенно открыты принципы ценообразования наших услуг. В-четвертых, ни один из участников рынка не может самостоятельно оказывать влияние на цены или какие-то иные аспекты – так незначительна его доля на рынке. Все это говорит нам о том, что рынок оказания услуг в сфере сделок с недвижимостью сейчас является рынком совершенной конкуренции. А, как известно из экономической теории, совершенная конкуренция ведет к регрессу. И мы этот регресс уже наблюдаем в сфере жилищного найма, где многие агентства недвижимости, по сути, превратились в информационные, не оказывающие потребителям реальных услуг. Единственный выход из этой ситуации, который также можно найти в экономической теории, – регулирование рынка».
Добровольное объединение
Путей регулирования любого рынка существует всего два: либо этим занимается государство, либо участники рынка сами регулируют свою деятельность. Так как государственное регулирование в сфере сделок с недвижимостью отменили еще в 2002 году, единственный выход участники рынка видят в саморегулировании и создании СРО – пока что на добровольной основе в рамках федерального закона № 315 «О саморегулируемых организациях».
«Если этого не сделать, нас всех будут ассоциировать с частными посредниками, оказывающими своим клиентам в лучшем случае половинчатые услуги и портящими имидж нашей профессии, – считает Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон». – Из-за этого клиенты считают, что мы занимаемся каким-то баловством, и не воспринимают всерьез нашу профессию, а нас самих – как грамотных специалистов и профессионалов».
Однако о важности данной сферы рынка услуг для экономики региона красноречиво говорят цифры. «Источник около 16% доходов бюджета Санкт-Петербурга – поступления от операций с недвижимым имуществом, – указывает Дмитрий Щегельский, – А бюджет Санкт-Петербурга – это примерно 300 млрд руб. в год. Это показывает, как важна наша профессия и что к ней необходимо относиться со всей серьезностью»..
Общее будущее
Таким образом, единственный выход из ситуации нерегулируемого рынка в данный момент эксперты видят в добровольном объединении участников рынка в саморегулируемые организации и развитии системы стандартов профессиональной деятельности.
«К саморегулированию нас подталкивает та практика, которая сложилась сейчас на рынке недвижимости и которая развивается в экономике России, – говорит Владислав Назаров, президент СРО НП «Объединение агентств недвижимости. – Саморегулирование – единственный путь для нас, который поможет избежать хаоса на рынке. Одна из основных задач саморегулируемых организаций – разработка и внедрение стандартов профессиональной деятельности. Причем эти стандарты должны быть публичными. Это станет для членов СРО, во-первых, средством конкурентной борьбы и, во-вторых, повысит потребительскую ценность оказываемых нами услуг».
В том, что единые профессиональные стандарты, по которым должны работать все агенты по недвижимости, необходимы, участники рынка не сомневаются. Однако нельзя забывать, что для того, чтобы профессиональные стандарты работали, они должны быть гибкими, напоминает Ольга Карпова, генеральный директор агентства недвижимости «Вариант». «Не секрет, что в регионах существуют свои технологии продаж объектов недвижимости, свои схемы взаиморасчетов и другие «фишки». Поэтому профессиональные стандарты не должны быть одинаковыми для всех, однако, в то же время, они должны содержать общие требования к специалистам, занимающимся агентской деятельностью: к уровню их образования, опыту, требования о регулярном повышении квалификации, методам проведения сделок, принципам составления договоров и т.д.».
Еще одна проблема – практическое внедрение разработанных профессиональных стандартов в повседневную практику всех агентов по недвижимости. «Сейчас часто бывает, что стандарты есть (причем у каждой компании свои), но по ним никто не работает, – констатирует Ольга Балаева, генеральный директор агентства недвижимости «Норд». – Поэтому мало разработать качественные профессиональные стандарты, их еще нужно продвигать, рекламировать как среди агентов, так и среди потребителей, чтобы они знали, как и какие им должны оказываться услуги, и требовали от своих специалистов соответствующего качества».
Таким образом, основными задачами становления цивилизованного рынка недвижимости в России, которые профессиональное сообщество должно решить в ближайшее время, являются переход всех участников рынка недвижимости на легальную основу (прекращение деятельности частных посредников, не зарегистрированных как юридическое лицо либо ПБОЮЛ), а также унификация и реальное внедрение в повседневную практику единых стандартов профессиональной деятельности. Это – основные шаги, так сказать, база, без которой российский рынок недвижимости не сможет двигаться вперед, резюмировали участники круглого стола.
