Проблемы для новоявленного собственника могут создать, например, наследники, которые в один прекрасный день подадут иск в суд. Точно также испортить новоселье могут алкоголики, наркоманы или лица, отбывающие срок в местах лишения свободы, безвестно отсутствующие члены семьи, зарегистрированные в квартире, несовершеннолетние и т. д. Они могут неожиданно вторгнуться в жизнь покупателя после заключения сделки. В лучшем случае эти люди доставят собственнику массу хлопот, в худшем – лишат его части или всей квартиры.
Вердикт неблагонадежности
Проблемной может стать квартира, при приобретении которой были допущены нарушения действующего законодательства. Нарушения также могут произойти и при оформлении прав предыдущих собственников. Все эти погрешности можно, конечно, отследить, если досконально покопаться в истории предыдущих сделок с жилплощадью, выявить обстоятельства их совершения. С особой осторожностью рекомендуется подходить к покупке жилья, полученного по завещанию или в наследство. Как показывает практика, именно в таких историях чаще всего бывают казусы.
В первую очередь следует с осторожностью относиться к квартирам, которые выставляются на продажу по доверенности в отсутствие собственника. Потому что по закону ранее собственноручно написанный документ хозяин может и отозвать.
К тому же все мы смертны, и если владелец квартиры скончался, то такая доверенность вообще не имеет силы. Во много раз возрастает риск и у покупателя, который соглашается приобрести квартиру у собственника, получившего ее по наследству. Ибо согласно Гражданскому кодексу РФ, наследование может проходить по завещанию или по закону. «С завещанием все более или менее ясно, – рассказывает адвокат Вячеслав Романов. – Человек написал, что его собственность достанется, например, жене и сыну. В таком случае уже почти не имеет значения, сколько у него еще имеется родственников, которых он обделил. И то здесь могут возникнуть так называемые обязательные наследники. Другое дело, если человек не успел оставить завещания. Тогда вступает в законную силу очередность наследования. И здесь может возникнуть чехарда: дяди, тети, внучатые племянники…»
Цена уверенности
«Я никогда не рекомендую клиентам связываться с «неуравновешенными» гражданами или собственниками квартир, где таковые прописаны, – отмечает ведущий специалист компании «Квартира Плюс» Антон Лосев. – Также предупреждаю их, когда вижу слишком сложную историю сделок. Однако часто бывает так, что клиент увидел квартиру в том самом месте и именно такую, о которой мечтал. И тогда его уже невозможно остановить. В таком случае я рекомендую осуществить юридическую проверку «чистоты» квартиры. Просто для того, чтобы он был готов к возможным последствиям».
Надо быть готовым к тому, что отчет о проверке будет выдан клиенту едва ли не в рукописном виде, без внушающих доверие логотипов, печатей и подписей. Дело в том, что юристы вынуждены пользоваться неофициальными источниками. Официальным расследование «чистоты» может стать только когда сделка уже совершена, ее оспорили и дело дошло до суда. Но стоит ли рисковать?
Различные петербургские агентства недвижимости и юридические фирмы оценивают стоимость услуги по проверке юридической чистоты квартиры примерно в одном диапазоне. Так, в компании «Питер Брокер» на проверку «чистоты», или юридическое сопровождение сделки, установлена фиксированная стоимость услуги – 10 тыс. руб.
В адвокатской фирме «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» называют дельту стоимости – 10-20 тыс. руб. «Дело в том, что качественно отследить историю квартиры не так уж просто, – рассказывает заместитель заведующего «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТРа» Марьяна Баларева. – Одно дело, если вы получаете информацию по последней сделке, другое – когда выясняете историю более подробно».
В любом случае самостоятельная проверка «чистоты» квартиры малоэффективна. Нужно обращаться в юридическую фирму. Потому что ее специалисты имеют возможность отправить адвокатский запрос в любой из административных органов, что невозможно для простых граждан. Специалисты, имеющие опыт, а также связи в различных государственных органах, способны проверить будущую сделку в течение пяти дней.
Тратить ли эти 10-20 тыс. руб. на проверку юридической чистоты квартиры – решать покупателю. Но разница между затратами и возможными потерями слишком велика: экономия в виде пары десятков тысяч может обернуться утратой миллионов. Так, по словам президента Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО Павла Штепана, от 5 до 10% сделок на вторичном рынке недвижимости оказываются проблемными. Стать одним из десяти неудачников может каждый. Но снизить риск наступления негативных последствий для покупателя все-таки можно, тщательно и всесторонне проверив все документы по недвижимости.
Данная статья является анонсом к серии материалов, в которых будут подробно рассматриваться различные случаи возникновения проблем собственника, связанных с оспариванием прав на квартиру.
