– С чем связана потеря доли АИЖК на рынке ипотечного кредитования?
– АИЖК – это инерционная и медленная машина. Его продукты были очень интересны для потребителя в период кризиса 2008 года. До середины 2009 доля выдаваемых по программам агентства кредитов составляла 45-50% ипотечного рынка страны. Сейчас она снизилась до 10%. Потому что процентные ставки, бывшие самыми привлекательными в период кризиса, сохранялись неизменными до июля этого года и перестали быть конкурентными по сравнению с предложениями коммерческих банков. Коммерческие кредитные организации стали активно возвращаться на рынок ипотечного кредитования, предлагая программы с более лояльными условиями и низкими процентными ставками, чем у АИЖК. Рынок с прошлого года начал активно расти. Объемы выдачи кредитов по программам Агентства остались практически на прежнем уровне: с января по август 2011 года рефинансировано ипотечных займов на сумму, превышающую 30 млрд руб., что соответствует результатам всего 2009 года. Соответственно, доля АИЖК на рынке сильно «похудела».
– Судя по тому, что с начала июля АИЖК снизило годовые процентные ставки, оно намеренно вернуть утраченные позиции.
– Ставки были не просто снижены – они стали существенно ниже. По кредиту «Стандарт» минимальные ставки понизились с 11,5 до 8,9%, по «Новостройке» – до 7,9%. Это ни в коем случае не демпинг: на начало лета они полностью соответствовали рыночным реалиям. После этого ситуация несколько изменилась: была повышена ставка рефинансирования ЦБ, подорожали заемные средства для банков. Сегодня все идет к тому, что процентные ставки по ипотечным программам коммерческих банков будут повышаться.
– Пока о повышении стоимости займов заявили только участники ипотечного рынка второго ряда, имеющие долю менее 3%. Ни один из лидеров ставки не повысил.
– Формально да. Но Сбербанк не продлил свою программу «Возьми за восемь»: кредит на 8 лет под 8% годовых на любую недвижимость. Объективно, это было самое выгодное предложение на рынке. Теперь самые низкие ставки предлагаются по программам АИЖК, что, учитывая тенденции рынка, дает шанс Агентству если не вернуть утраченные позиции, то значительно увеличить долю на рынке ипотечного кредитования. Ведь ставки АИЖК в ближайшее время точно повышаться не будут.
– Кредит под 7,9% действительно доступен или это в большей степени рекламный ход?
– Это действительно доступный, но не очень удобный кредит, так как выдается с существенными ограничениями. Его нужно вернуть в течение пяти лет, то есть – ежемесячные платежи будут довольно большими. К тому же, под такие проценты выдаются займы только по программе «Новостройка», которая предполагает покупку квартиры от застройщика, причем объект должен быть оформлен в собственность. На рынке Санкт-Петербурга это одна из самых дорогих категорий недвижимости. При этом самая лучшая ставка доступна заемщику в том случае, если первоначальный взнос составляет более половины стоимости покупаемого объекта. То есть человек должен иметь существенный первоначальный взнос – это раз, и достаточно большую зарплату – это два.
По нашим оценкам, кредит по самой выгодной ставке доступен заемщику с зарплатой 100-150 тыс. руб. в месяц (либо – трем созаемщикам, совокупный доход которых приближается к этой сумме). То же самое относится к программе «Стандарт», по которой выдаются кредиты на покупку жилья на вторичном рынке. Самая выгодная ставка, 8,9% годовых, доступна только заемщикам с большой зарплатой и серьезными накоплениями на первоначальный взнос.
– Вот так всегда – анонсируемые ставки привлекательны, но малодоступны.
– Не соглашусь. Даже максимальные ставки по программам АИЖК – 11% на покупку квартиры от застройщика и 11,6% на приобретение жилья на вторичном рынке – выглядят более чем конкурентно. Напомню, что средняя ставка по рублевым кредитам, выданным в РФ в июле-августе, была значительно выше, на уровне 11,9%. Но это я озвучил максимальные ставки АИЖК. В основном же наши клиенты берут займы в размере от 700 тыс. до 1,5 млн руб. сроком на 10-15 лет и с первоначальным взносом более 50%, так как в основном кредит берется на доплату при обмене. На таких условиях займы выдаются под 9,2-9,7% годовых. При сходных параметрах ставка по кредиту в коммерческом банке будет выше на 1-1,5 п.п.
– Какие, помимо недавно сниженной ставки, есть конкурентные преимущества у программ АИЖК?
– Безусловным конкурентным преимуществом считаю наше умение работать по программе «Военная ипотека», разработанной Агентством совместно с ФГКУ «Росвоенипотека». С начала 2011 года несколько коммерческих банков заключили напрямую договоры с «Росвоенипотекой» и стали предлагать военнослужащим кредиты на своих условиях. Привлекают клиентов отсутствием комиссий за рассмотрение и выдачу кредита, тогда как банки-партнеры АИЖК взимают комиссию в размере 1% от займа (примерно 20 тыс. руб.). Вот эта экономия на «входе» кажется некоторым клиентам существенной выгодой. Но они не считают, сколько теряют на «выходе». Размер доступного займа по условиям «Росвоенипотеки» не превышает 2 млн руб.
Ежемесячные перечисления из федерального бюджета в счет погашения ипотеки составляют 16 тыс. руб. Банки-партнеры АИЖК выдают кредит под процентную ставку, определяемую по формуле: ставка рефинансирования ЦБ плюс 2%. На текущий год она составляет 9,75%. Банки, заключившие договоры с «Росвоенипотекой» напрямую, – под 10,5%. При этих исходных данных несложно подсчитать, что с АИЖК заемщик будет расплачиваться в течение 12 лет, с иными банками – в течение 19 лет.
– Ну и что? Платит-то все равно государство.
– Вот и заемщики так рассуждают. Но государство не платит за военнослужащих, оно перечисляет на их индивидуальные счета в накопительно-ипотечной системе их же деньги, которые затем направляются на погашение ипотечного кредита. Чем быстрее будет погашен заем, тем больше средств скопится на счете военнослужащего к моменту выхода на пенсию. При нынешнем размере ежемесячных перечислений речь идет о недополучении1 млн руб.
Есть еще один важный момент. В связи с так называемыми оргмероприятиями военнослужащий может быть отправлен в отставку. Если он прослужил более 10 лет, то не должен возвращать средства, направленные государством на приобретение ему жилья. Компенсации, выплачиваемой государством, может не хватить на погашение всего кредита, и военнослужащий будет вынужден погашать остатки самостоятельно, так вот, долг коммерческому банку будет примерно на один миллион больше, так как кредит на 7 лет дольше. Об этом заемщики как-то не задумываются.
– Очевидный минус программ АИЖК по сравнению с другими банками в том, что в их рамках нельзя приобретать строящееся жилье. Что-то может измениться в этом плане?
– Действительно, это несколько ограничивает выбор покупателя. Дело в том, что АИЖК выкупает закладные по выданным кредитам у банков-партнеров только по факту наступления права собственности. А банкам, в свою очередь, невыгодно держать на балансе кредиты, выданные под такие низкие ставки, дольше двух месяцев. Только московский банк «Пересвет» выдает «Военную ипотеку» по стандартам АИЖК на покупку квартир в строящемся доме. Но есть один нюанс – строительство ведется группой «Пересвет», в которую входит банк. На последнем Петербургском Жилищном Форуме представители АИЖК заявили, что Агентство пришло к мысли о необходимости выкупать закладные в период строительства объекта. Но пока это только мысль, не оформленная в паспорте продукта. И не знаю, будет ли найден механизм реализации этой идеи.
– Есть мнение, что доля АИЖК падает потому, что кредиты по программам агентства достаточно труднодоступны. Вы согласны?
– Если считать обеспечение полной прозрачности сделки сложностью, то – да, кредит по программе АИЖК получить сложно. Все этапы сделки и вся документация должны полностью соответствовать действующему законодательству. Операторы АИЖК очень трепетно относятся к качеству заемщика. Доход его должен быть подтвержден только справкой по форме 2НДФЛ и только того образца, который приведен на сайте Агентства (как ни странно, на практике сталкивался с тем, что бухгалтерии многих компаний не умеют правильно оформлять справки установленного образца). В целом требуется вполне стандартный набор документов: паспорт и военный билет (для мужчин), страховое пенсионное свидетельство, заверенная копия трудовой книжки, ничего сверхъестественного не просим.
Еще более жесткие требования предъявляются к приобретаемому объекту недвижимости. Во-первых, должно быть представлено заключение о его рыночной стоимости, выданное оценщиком, аккредитованным при АИЖК. Во-вторых, в договоре купли-продажи должна указываться полная стоимость. Никакое занижение цены, на котором настаивают зачастую владельцы квартир, находящихся в собственности менее трех лет, не приемлемо. В-третьих, в квартире недопустима даже минимальная перепланировка. К примеру, даже снос шкафа в коридоре «хрущевки» должен быть согласован с соответствующими органами и отражен в техпаспорте квартиры.
– Кто ваш «усредненный» клиент?
– Обычный человек. Не владелец бизнеса, не топ-менеджер предприятия. Зачастую это сотрудник государственной организации или «бюджетник». В стандартах АИЖК прописаны либеральные условия по привлечению созаемщиков – до трех человек, причем не обязательно родственников. К примеру, заем по стандартам АИЖК могут получить люди, живущие в гражданском браке. Если доходы созаемщиков «белые», то они суммируются, и выдается кредит, платеж по которому не должен превышать 45% совокупного дохода. Давайте посчитаем: если взять 1 млн руб. сроком на 10 лет под 9,7%, то ежемесячный платеж составит около 13 тыс. руб. То есть, теоретически совокупный доход созаемщиков в размере 30 тыс. руб. признается достаточным для получения займа. Другое дело, разумно ли брать кредит с такими низкими зарплатами, если в семье нет дополнительного источника дохода.
– Возможно, популярность кредитов от АИЖК снижает наличие «посредников» и опасения, что придется переплачивать за оформление кредита?
– Сервисные операторы АИЖК – не посредники, а необходимые участники рыночной цепочки. Ведь Агентство не работает напрямую с физическими лицами. Если не принимать во внимание отдельные коммерческие банки, которые умудряются «спрятать» цену кредита во всевозможные комиссии, а сравнивать только с лидерами рынка, то оформление кредита обойдется несколько дороже. К примеру. Наши услуги как сервисного оператора стоят 30 тыс. руб. Но из-за более привлекательных ставок переплата по кредиту может оказаться ниже на 100 тыс. руб. и более. То есть, в итоге все равно выходит экономнее.
