Впрочем, и в районах, находящихся на периферии, арендаторы начинают подыскивать себе помещения. По итогам третьего квартала стало очевидно, что ставки на помещения неуклонно растут, свободные площади понемногу, но заполняются арендаторами.
Минувший квартал не стал исключением для тенденций, отмеченных с начала года, – на рынок выходят новые торговые сети, которые занимают помещения, освобожденные прежними арендаторами. В качестве примера можно назвать сеть гастрономов «Первая премия». Данная сеть супермаркетов премиум-класса предполагает открывать магазины в помещениях площадью от 200 до 1000 кв. м. Пока действует один магазин на Петроградской стороне. Хотя руководство сети заявляет, что планируется открытие магазина в каждом районе города, а к концу 2012 года их будет 20.
Второй пример – петербургская компания ООО «ТД «Интерторг»», получившая от голландской сети супермаркетов Spar лицензию на развитие своих магазинов на Северо-Западе. Уже работает первый магазин на проспекте Луначарского. Продовольственная сеть «Фреш», использовавшая для своего развития как новые помещения, так и те, которые ранее занимала торговая сеть «Находка». «Увеличивали число магазинов уже работающие в ритейле компании. О своих планах они заявляли еще в первом полугодии», – говорит руководитель отдела по работе с собственниками компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Аткачис. Можно отметить, что последние в течение всего квартала продолжали расширение торговых сетей и в спальных районах города. В отдаленные районы пришли крупные розничные операторы, которые ранее арендовали помещения только в центре города. Это привело к росту арендных ставок на улицах, примыкающих к второстепенным торговым коридорам: Лиговском пр., улицах, прилегающих к станциям метро «Василеостровская», «Московская», «Электросила», «Проспект Большевиков».
Помимо торговых сетей, спрос на квадратные метры поддерживали как операторы общепита, так и банки. «Если рассматривать структуру спроса на помещения, можно заметить, что банки стали подыскивать более крупные форматы. Сейчас они интересуются помещениями площадью от 200 до 300 кв. м. В то же время Сбербанк для своих обновленных отделений ищет помещения по 500-600 кв. м, – говорит заместитель директора Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров. – Продуктовые сети рассматривают помещения площадью 600-700 кв. м. Рестораны – до 1000 кв. м. Однако предложения таких форматов сегодня на рынке недостаточно». Эксперт отметил еще одну интересную деталь, характеризующую активность арендаторов: ряд иностранных банков решили прекратить развивать свой розничный бизнес. Пример: банки HSBC и BNP Paribas. Однако помещения, которые ранее арендовали иностранные банки, уже востребованы российскими кредитными учреждениями, в том числе банками с государственным участием.
Эксперты также отмечают, что к концу третьего квартала практически все ликвидные помещения, освободившиеся после ухода с рынка операторов игорного бизнеса в начале 2011 года, сданы в аренду.
По магистралям товар возили
Сокращение вакантных площадей не могло не коснуться главных «торговых коридоров» города. Как рассказал руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Олег Громков, уменьшение предложения аренды произошло во многих торговых коридорах города: на Невском пр., Большом пр. ПС и ВО, Лиговском пр., Каменноостровском пр., Садовой ул., ул. Марата, Комендантском пр.
Другие эксперты отмечают и спрос на помещения, расположенные на Московском и Владимирском проспектах. Также большим спросом со стороны арендаторов пользуется Большой проспект Петроградской стороны, несмотря на заявленные планы администрации города закрыть станцию метро «Петроградская» на длительный ремонт.
Ротация арендаторов наиболее динамично происходил, как всегда на Невском пр. Как рассказывает Ольга Аткачис, арендаторы съезжают, когда заканчивается срок действия их договоров и собственниками пересматриваются в сторону увеличения арендные ставки. «Доля краткосрочных договоров аренды на Невском проспекте традиционно достаточно высока, это позволяет собственникам помещений идти в ногу с рынком в вопросе размера арендных ставок, что и сказывается на ротации арендаторов», – говорит эксперт.
Такая разная арендная ставка
«Рост арендных ставок на Невском проспекте наиболее активно происходил в начале 2011 года, когда они увеличились в среднем на четверть», – говорит Ольга Аткачис. По словам директора по исследованиям и консалтингу ГК «Аверс» Светланы Шалаевой, в третьем квартале темп роста ставок аренды по всему рынку значительно сократился и достигает всего нескольких процентов. «Хотя это нехарактерно для периода с июня по сентябрь», – говорит эксперт.
Впрочем, так считают не все, или иными словами, все зависит от того, как считать. По подсчетам Олега Громкова, средняя ставка аренды на Невском пр. – 5200 руб./кв. м/мес. – на 38% выше, чем во втором квартале. Хотя эксперт указывает, что вторая по величине средняя ставка на Большом пр. ПС – 2500 руб./кв. м/мес. – стала меньше на 9%, чем кварталом ранее.
В свою очередь, директор департамента стрит-ритейла NAI Becar в Санкт-Петербурге Марина Федорова полагает, что на данный момент арендные ставки на Невском пр. находятся в достаточно широком диапазоне от 4,5 до 12 тыс. руб. за кв. м в месяц. «Однако они все еще отстают от докризисного уровня на 20%. Впрочем, у собственников появилось желание поднять арендные ставки, но уже сейчас можно говорить о том, что бизнес не справляется с ними», – добавляет эксперт.
Очередное повышение ставок эксперты рынка недвижимости ожидают в ближайшем будущем в районе новой станции метро «Адмиралтейская». «На прилегающем к этой станции метро участке Невского пр. ставки вырастут не менее чем на 20%, – прогнозирует Ольга Аткачис. – И если раньше этот отрезок Невского был достаточно спокойным с точки зрения смены арендаторов, теперь активная их ротация произойдет обязательно». Эксперты предполагают, что арендные ставки на Невском пр. вблизи новой станции сравняются с тарифами, установленными в наиболее ликвидных местах главной магистрали города, и составят до 600 евро за кв. м в месяц.
Будущее радужно
По данным ГК «Аверс», суммарное предложение площадей стрит-ритейла, предлагаемое к аренде, мало меняется три квартала подряд, оставаясь на уровне примерно 170 тыс. кв. м. Хотя в сентябре этот показатель сократился на 4% относительно июня, составив 165,9 тыс. кв. м. По мнению Ольги Аткачис, в последнем квартале года ожидается рост числа договоров с регистрацией (со сроком аренды более 11 месяцев) по таким профилям арендаторов, как общественное питание и торговля, что связано с ужесточением лицензирования розничной торговли алкогольной продукцией. Со своей стороны Сергей Федоров отмечает, что пока нестабильная ситуация на финансовых рынках на сегменте стрит-ритейла практически не отразилась. «Сети, которые сформировали свои планы по развитию, подтверждают их и сворачивать свое развитие пока не планируют», – говорит эксперт.
