Семейный кодекс Российской федерации был принят в 1996 году. В седьмой главе этого документа регулируются вопросы, связанные с возникновением общего имущества супругов, разделом имущества. И в том числе регулируются вопросы со сделками, связанными с отчуждением имущества. Там сказано, что при отчуждении имущества супругов требуется нотариальное согласие обеих сторон.
Все супруги равны
Аналогичная статья, но не в отношении общего имущества супругов, а в отношении совместного имущества содержится в Гражданском кодексе, номер 253.
Естественно, если пара проживает совместно, то при подготовке сделки просто берется согласие второго супруга и никаких проблем не возникает. Иное дело, когда один из субъектов распавшейся семейной пары живет где-то в другом месте, с бывшим партнером не общается и знать о нем ничего не хочет до тех пор, пока не возникнет та самая попытка отчуждения. В таком случае нередко возникает вопрос: а как же моя доля?
В последнее время сложилась практика, когда нотариусы и риэлторы осуществляли сделки с имуществом, приобретенным в период брака, без согласия «бывшего». Было достаточно того, что с момента развода прошло три года – ушедших из семьи граждан не спрашивали согласия и никак их не уведомляли. В результате суды были завалены исками «неверных» мужей и жен.
В феврале 2007 года было издано постановления Пленума Верховного Суда (№ 6, пункт 19), смысл которого сводился к следующему: срок давности исчисляется не с момента развода, а с момента совершения сделки. Таким образом, имущество может быть продано, однако не исключено, что в один прекрасный день не объявится позабытый супруг и не потребует через суд свою часть денег, вырученных с продажи. При этом не будет важным, сколько лет прошло с момента развода, главное, чтобы с момента сделки по продаже недвижимости прошло не более трех лет. Если он сможет доказать, что не давал согласия на сделку, суд признает его правоту.
«Можно привести пример. Квартира в доме ЖСК была приобретена в браке. В 1992 году собственность на нее оформил муж. А в 1993 году он разводится и уезжает заграницу. И проживает, не предъявляя никаких претензий, например, в США до 2008 года, – рассказывает адвокат Вячеслав Романов. – Затем у него появляется желание разделить имущество, но бывшая супруга предъявляет требования, которые его не устраивают. В итоге договориться им не удается. Тогда ее бывший супруг попросту продает квартиру вместе с бывшей женой, ведь она там просто прописана.
Несмотря на то, что в 90-х на раздел имущества они не подавали, жена подает иск на признание сделки недействительной, добиваясь раздела. И суд иск удовлетворяет, несмотря на то что с момента расторжения брака прошло более десяти лет».
Надо делиться
В этом смысл названного выше постановления Пленума Верховного Суда – совместная собственность может быть прекращена или совместной продажей или разделом имущества. Но если имущество супруги не делили, то оно остается совместным.
Впрочем, существует одно «но», обозначенное и в 35 статье Семейного кодекса, и в 253 Гражданского. Согласно с этими статьями законодательства сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из супругов, может быть признана недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга, при заявлении оного, и только в случаях, если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии второго супруга на совершение сделки.
«Еще один показательный пример. Гражданин пытался продать квартиру, где зарегистрированы его бывшая жена и сын. Разумеется, покупателей он не нашел – кому нужно покупать квартиру, где прописаны двое граждан? Тогда он сделал проще – продал квартиру племяннику, – рассказывает Вячеслав Романов. – Но затем, когда рассматривалась законность сделки, до внимания суда донесли, что покупатель является родственником. В итоге суд посчитал, что родственник не мог не знать о том, что при продаже квартиры были нарушены интересы бывшей супруги его дяди. В результате сделка была признана недействительной».
Таким образом, продавец или покупатель должен обладать доказательной базой, которой будет достаточно для того, чтобы убедить суд в добросовестности сделки. И, опять же, нельзя не учитывать факт субъективности принятия решения судом. Где-то собранные доказательства будут приняты, а где-то нет.
Цена прежде всего
«Другим важным моментом является цена приобретения. Ведь если в договоре будет прописана так называемая«балансовая цена, то это будет считаться как недобросовестное приобретение, – рассказывает адвокат Альберт Фаршатов. – Покупатель будет воспринят судом как подставное лицо, потому что покупал в разы дешевле, потому что знал, что нет согласия супруга или супруги». Зато если покупатель «добросовестный», то есть приобрел по рыночной цене, то второй супруг вправе потребовать вторую половину денег, вырученных от продажи.
«Добросовестность» сделки может быть доказана путем предоставления суду, например, рекламных объявлений, в которых указана стоимость квартиры, отчета об оценке имущества. Все это будет принято судом к рассмотрению и повысит вероятность принятия решения в пользу лица, совершившего сделку.
