Руководители агентств заявляют: лучший способ избежать конфликтов на рынке жилья – грамотно составить договор. Хотя, как показывает практика, оформлять свои отношения с риэлторами торопятся далеко не все.
Без бумаг
Довольно часто продавцы (особенно те, у кого есть знакомые агенты) предпочитают не заключать договор. «Особенно этим «страдают» продавцы элитной недвижимости – многие из них не понимают, зачем подписывать какие-то соглашения с риэлтором. Объекты, стоимость которых превышает 5-10 млн руб., часто хотят продать быстро, дорого и без рекламы», – констатирует председатель комиссии по правам потребителей и профессиональной этике при Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер. По его словам, тенденция сохранилась еще с тех времен, когда в Петербурге существовал рынок продавца. «Тогда у владельцев недвижимости действительно были основания ставить подобные условия. Теперь такая логика не работает – объекты, которые хотят продать выше рыночной цены, не могут реализовать по нескольку лет», – считает Александр Гиновкер.
По его словам, большинство конфликтов на рынке жилья возникают из-за неграмотно составленных договоров: «в соглашениях обязательно нужно прописывать цену объекта, срок его экспозиции, размер вознаграждения агента, возможность досрочного расторжения договора».
Как заявил глава «Невского простора», многие проблемы появляются из-за того, что клиент сначала подписывает договор с риэлтором, после чего – самостоятельно находит покупателей и отказывается от услуг по уже заключенному с агентом соглашению.
Право на эксклюзив
По словам Александра Гиновкера, в этом случае потери несут не только риэлторы, которые собирались проводить сделку, но зачастую и их клиенты. «Было несколько неприятных ситуаций, когда покупатели отказывались от услуг агентства, самостоятельно находили продавцов и проводили сделку. Однако при этом они не смогли проверить историю объекта без посторонней помощи, из-за чего впоследствии договоры купли-продажи были оспорены», – рассказал он.
По мнению экспертов, выходом из таких ситуаций может стать подписание так называемых эксклюзивных договоров на рынке жилья. Условия подобных соглашений должны содержать пункт о том, что продавец или покупатель обязан сотрудничать лишь с тем риэлтором либо агентством, с которым изначально заключил договор. Подобная практика распространена во многих странах мира и позволяет полностью защитить интересы клиентов и риэлторов на рынке жилья.
В свою очередь, как считает исполнительный директор агентства «Дарко» Наталия Лаврова, если сделка проходит по «цепочке», этот факт также надо указывать в договоре. «Кроме того, имеет смысл оговаривать в договоре наличие пусть и минимального ремонта. До недавнего времени случались и вовсе курьезы: перед продажей в квартире снимали линолеум и кафель, из-за чего сделка срывалась», – заявила Наталья Лаврова.
При этом, как говорят эксперты, в подавляющем большинстве случаев клиенты рынка жилья жалуются не на своих контрагентов, а на посредников – то есть риэлторов. В профессиональных объединениях риэлторов существуют специальные организации, которые помогают ликвидировать подобные конфликты. Так, в Санкт-Петербургской палате недвижимости (СПН) работают несколько структур для решения подобных проблем – группа юридической поддержки для компаний, входящих в партнерство, Общественная приемная по защите прав потребителей в сфере недвижимости и Комитет по защите прав потребителей.
Добровольная защита
Как рассказал президент СПН Дмитрий Щегельский, за время существования Палаты недвижимости было всего несколько жалоб от клиентов входящих в нее компаний. Тем не менее эти вопросы решались силами группы юридической поддержки. «Обычно разногласия случались либо из-за того, что риэлтор не вовремя отчитывался о проделанной работе перед клиентом, либо компания и клиент по-разному истолковывали пункты договора. Однако подобные споры решались даже без вмешательства высшей инстанции палаты – Комитета по защите прав потребителей», – рассказал Дмитрий Щегельский.
К тому же, по его словам, в этом году была создана добровольная СРО «Объединение агентств недвижимости»: 25 компаний из числа СПН застраховали свою коллективную и индивидуальную ответственность и сформировали компенсационный фонд.
«В рамках СРО также функционируют дисциплинарный комитет и комитет по этике, разработаны единые стандарты деятельности этих компаний. Подыскивая агентство недвижимости, клиент может выяснять, застрахована ли ответственность компании, работающей на рынке жилья, входит ли она в какое либо из существующих профессиональных объединений», – пояснил президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. К тому же он отметил, что еще год назад СПН создала Общественную приемную по защите прав потребителей в сфере недвижимости, куда петербуржцы обращаются при возникновении тех или иных конфликтов с любыми строительными компаниями или агентствами недвижимости Петербурга.
«В приемную уже обратились свыше тысячи горожан. Все конфликты удавалось разрешить в досудебном порядке. Сегодня Общественная приемная сотрудничает с приемной «Единой России» в Ленинградской области: юристы дают консультации жителям области и тем петербуржцам, у которых возникают вопросы с приобретением недвижимости в этом регионе», – резюмировал Дмитрий Щегельский.
