Основной спрос сегодня сконцентрирован в эконом-сегменте. Но это не означает, что покупают все подряд – лишь бы денег хватило. Есть, конечно, и такие, кто, поверив рекламным обещаниям, приобретают дешевый участок в чистом поле без коммуникаций в надежде, что когда-нибудь здесь будет построен коттеджный поселок (хотя ясно, что, распродавая голую земельную нарезку, застройщик, фактически, выходит из проекта, бросает его на произвол судьбы). Однако большинство покупателей сегодня четко понимают, какая загородная недвижимость и для каких целей им нужна.
Таунхаусы на пике спроса
В третьем квартале были востребованы таунхаусы эконом-класса – аналог квартиры в городе. «В последнее время отмечается спрос на небольшие таунхаусы в 30-50 км от города стоимостью от 2,2 млн руб. – например, в Тайцах (Гатчинский район), Рощино (Выборгский)», – рассказывает Валерий Бурштейн, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Динас». В пределах 30 км от КАД секцию в таунхаусе покупают в основном те, кто планирует ездить на работу в Петербург, – конечно, не ежедневно, ведь сегодня многие трудятся удаленно, на дому, либо работают не полную неделю. «Варианты подальше, в 50 км, охотно рассматривают пенсионеры. Нередко семья сохраняет за собой городскую квартиру – для молодых, а старшему поколению покупает таунхаус», – говорит Валерий Бурштейн.
Как считает генеральный директор АН «Форпост» Роман Вычегжанин, активный спрос на таунхаусы и коттеджи в организованных поселках объясняется тем, что банки готовы кредитовать покупателей таких объектов. На вторичном загородном рынке получить кредит довольно сложно – отсюда и вялость последнего.
Кстати, застройщики прекрасно понимают, куда ветер дует. По словам директора «АДВЕКС. «Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, многие компании уже подыскивают перспективные участки под реализацию новых проектов. По словам эксперта, опытные девелоперы сейчас интересуются участками площадью 5-10 га примерно в 30 км от города. Как правило, они собираются строить там недорогие коттеджи, таунхаусы эконом-класса, дуплексы – то есть жилье в сегменте эконом- и бизнес-класс.
Как считает директор ООО «Центр Недвижимости Санкт-Петербурга» Андрей Уманский, прирост предложения в сегменте таунхаусов эконом-класса и недорогих коттеджей будет, в первую очередь, происходить за счет расширения уже существующих проектов – таких, например, как «Янино».
Вообще формат таунхауса становится все популярнее, причем не только в сегменте эконом-класс. Как рассказал генеральный директор УК «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков, в августе хорошо продавались таунхаусы по цене 15 млн руб.
Удивлять надо
Новых проектов на первичном загородном рынке в III квартале появилось не слишком много – рынок продолжает переваривать существующее предложение, отбраковывая «невкусные» варианты.
Выходить на рынок в таких условиях можно либо с особо привлекательной ценой, либо с эксклюзивным предложением. Минувший квартал показал примеры и того, и другого. Так, компания Land Aspect вывела в продажу поселок «Морские террасы», где инженерно подготовленные участки в пос. Пески (Выборгский район) от 14 соток предлагаются по цене всего от 200 тыс. руб. (!) за сотку земли.
Летом открылись продажи в поселке «Особый статус» (ООО «Русь: Новые Территории»). Он возводится на участке площадью 16,5 га в жилом квартале «Светлый-1» деревни Медный Завод, между Сарженским озером и Меднозаводским разливом (Всеволожский район). Строительство домов из клееного бруса площадью 150-250 кв. м на 85 участках будет вестись в три очереди – в 2011-2013 годах. Самое дешевое домовладение «Русь НТ» предлагает за 9,9 млн руб. Это участок площадью 12 соток с коттеджем в 150 «квадратов» под чистовую отделку.
Специально под проект «Русь НТ» даже разработали особый формат жилого комплекса – executive, нечто среднее между эконом- и бизнес-классом.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в третьем квартале также вышли в продажу: поселок «Ванино» в Ломоносовском районе от ООО «Тареал», поселки «Ахматово» и «Золотая роща» в Курортном районе от ООО «Особняк», клубный поселок «Колтуши» во Всеволожском районе от ГК СигМакс.
Признаки выздоровления
В целом то, что происходит сейчас на первичном загородном рынке, иначе как послекризисным оздоровлением не назовешь. Во-первых, коттеджная застройка различного класса стала более рационально распределяться по районам. По словам Андрея Уманского, статусом «элитный» сегодня обладает только Курортный район (конечно, и в нем встречаются вкрапления недорогих предложений, вроде поселка «Кантеле» от ЦДС в Репино – 6-8 млн за секцию в таунхаусе – но это, скорее, исключение из правил) и отдельные пятна Всеволожского. В целом же Всеволожский утратил статус «дорогого места», переместившись в бизнес- и эконом-сегменты, где представлены на сегодняшний день Выборгский, Приозерский районы, отчасти Гатчинский и Ломоносовский. А все остальные локации Ленобласти – это уже, по мнению Андрея Уманского, «жесткий эконом».
Во-вторых, сегодня нет ажиотажных и амбициозных покупок, люди стали вести себя более трезво. «На рынке коттеджных поселков покупателей стало меньше, но продажи идут. У нас в поселке «Гармония» (Выборгский район, около Александровского озера, поселок бизнес-класса. – Ред.) ежеквартально продается 12-15 объектов, – говорит Светлана Невелева, советник руководителя Группы компаний «Стинком». – В период кризиса было и больше, но сейчас покупки стали более осмысленные, плановые». По ее словам, люди, придя в себя после кризиса, начали переосмысливать свои потребности. «Мы даже наблюдаем такую интересную тенденцию, как миграция внутри поселка. Кто-то докупает себе второй участок, кто-то, наоборот, избавляется от лишнего либо меняет один участок на другой», – говорит эксперт.
Светлана Невелева обращает внимание на еще одну позитивную тенденцию – люди, наконец, начали строиться, что говорит об их уверенности в завтрашнем дне: «В кризис покупатели хватали землю, ничего на ней не возводя. В этот сезон в «Гармонии» уже более 30 домов были на разных стадиях строительства, еще 20 в стадии проектирования – начать строительные работы люди планируют в следующем году».
В целом, считает Светлана Невелева, качественные поселки бизнес-класса Ленобласти вышли из кризиса, просто сроки реализации проектов выросли.
Продажи идут и в элитном сегменте, если это действительно эксклюзивные понятные проекты, не смешанные с бизнес-классом, – вроде поселков «Лукоморье», Patrikki club, «Репинская усадьба» и др.
Вторичка в порядке
Вторичный рынок загородной недвижимости, по словам экспертов, в III квартале также развивался достаточно успешно. В целом спрос вел себя более активно, чем в июле-сентябре прошлого года, – отмечает Ольга Ивановская, руководитель направления Департамента загородной недвижимости ГК «Экотон». По ее словам, востребованы на рынке были, в первую очередь, дачи и дома для сезонного проживания стоимостью до 1 млн руб., а также коттеджи – до 8 млн.
Пользовалась спросом и так называемая новая вторичка. По словам Станислава Азацкого, распространена ситуация, когда индивидуальный застройщик возводит новый дом и тут же продает его, уже фактически на вторичном рынке. Особенно много таких объектов в южном направлении, в Гатчинском районе (Вырица, Кобрино, Сиверский, Рождествено). Как правило, это бревенчатые постройки площадью 120-160 кв. м стоимостью 6-8 млн руб. Хотя, по сути, это добротные дома для постоянного проживания, клиенты все-таки оставляют за собой и городскую квартиру, где, как правило, остаются на зимний период.
Об оживлении на вторичном рынке свидетельствует и тот факт, что и сейчас, в середине октября, риэлторам продолжают звонить интересанты. «Обычно в это время уже начинается сезонный спад, и люди откладывают покупку до весны», – считает Валерий Бурштейн. Он связывает такую активность клиентов с неопределенной ситуацией в экономике, непредсказуемым поведением доллара – покупатели считают, что лучше решить все вопросы до зимы.
Есть ли сейчас на рынке инвесторы – большой вопрос. Разумеется, такой лихорадочной скупки земли, как до кризиса, нет и быть не может. Но некоторые точечные приобретения в наиболее перспективных локациях случаются. Например, Андрей Уманский говорит, что покупатели-инвесторы интересуются в настоящее время небольшими участками в Ленобласти в пределах 30 соток – под строительство жилого дома или даже гостиницы. Но, конечно, такие единичные покупки трудно назвать тенденцией. Все-таки для инвестирования есть и другие, менее консервативные, инструменты, нежели земля.
Подарок к праздникам
Ценовая ситуация в III квартале 2011 года на загородном рынке была достаточно спокойной. На первичном рынке летом и осенью цены практически не росли (повышение цен на 10-25% лишь в некоторых, наиболее востребованных проектах было отмечено ранее, весной 2011 года). Так, по данным отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», за последний квартал в наиболее популярном у покупателей Всеволожском районе рост составил всего 0,8%, в Курортном цены в строящихся проектах поднялись повыше, на 2,1%.
На вторичном рынке никаких предпосылок для роста, разумеется, нет. Большинство объектов были значительно переоценены до кризиса и сейчас продаются только со значительном дисконтом. Мы уже рассказывали, как «Итака» продала новый дом площадью более 200 кв. м в таком популярном месте, как Мельничный Ручей, всего за 5,6 млн руб.
Как отмечает Станислав Азацкий, позитивный момент заключается в том, что продавцы все чаще смиряются с текущим уровнем цен и соглашаются идти на уступки. Это может стать стимулом для более активного развития рынка после зимы.
Хотя и до Нового года рынок еще может заявить о себе. «В рамках реализуемых нами дачных поселков мы планируем некоторое снижение цен до новогодних праздников, чтобы стимулировать продажи», – отметил Роман Вычегжанин («Форпост»). Не исключено, что таким образом поступят и другие компании, чтобы избежать сезонного спада.
