Арендные ставки в Петербурге «переросли» кризис

Петербургский рынок аренды удивляет старожилов – эксперты говорят о небывалом спросе на съемное жилье, зарегистрированном в III квартале текущего года. Особенно активен был рынок в августе и сентябре. Желающих снять квартиру в Петербурге было столько, что на один объект выстраивалась очередь до 10 потенциальных нанимателей. Таким образом, эксперты уверенно говорят о том, что объем сделок на петербургском рынке аренды уже достиг своего докризисного уровня.

Как на дрожжах
Повышение спроса на съемное жилье в III квартале традиционно связывают с наплывом в конце лета студентов в петербургские вузы, приездом в город новых трудовых мигрантов и активизацией бизнеса.

«По сравнению с летом 2010 года мы констатируем в этом году заметный рост спроса, а по сравнению с I-II кварталами этого года можем констатировать, что данный показатель вырос в несколько раз, – рассказывает Вероника Сурнина, старший менеджер департамента аренды жилищного фонда агентства «Петербургская Недвижимость». – Вполне закономерно в конце июля – начале августа мы наблюдали резкий «скачок», в основном, за счет приезжих студентов. Большинство из них решили свои жилищные проблемы в августе, поэтому к сентябрю спрос немного «схлынул». Тем не менее, на сегодняшний день на недорогие варианты стоимостью до 20 тыс. руб. держится очередь из 10-20 человек».

Именно поэтому, возможно, на рынке аренды продолжают сохраняться явления, наиболее ярко проявившие себя во время кризиса. Так, в частности, многие приезжие до сих пор снимают квартиры вскладчину, в основном это относится к тем же студентами либо небольшим диаспорам трудовых мигрантов.

Однако заметны и улучшения. «Наиболее социально активная часть населения – молодежь – уже готова поступиться площадью арендуемого помещения в пользу комфорта и инфраструктурной обеспеченности, – считает Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости. – То есть помимо места сегодня нанимателями рассматриваются и функциональные особенности предлагаемого объекта недвижимости – наличие или отсутствие ремонта, мебели, интернета, кабельного телевидения».

Дело в комфорте
С тем, что комфортное жилье привлекает все больше нанимателей, согласны и другие эксперты. «По сравнению с началом года спрос на аренду квартир в Санкт-Петербурге вырос почти вдвое, – отмечает Марина Филиппова, менеджер отдела аренды компании «Адвекс – Санкт-Петербург». – В то же время, меняются и пожелания нанимателей – все чаще они хотят снимать квартиры в только что построенных домах, и последние два года таких объектов не хватает, что вызывает не всегда оправданное повышение цен на них».

На рынке аренды элитной недвижимости также отмечается осеннее оживление: количество запросов на аренду жилья премиум-класса постепенно увеличивается, но достойных квартир, соответствующих критерию цена-качество, не хватает.

«Мы констатируем очень высокий спрос на элитное жилье, особенно популярен сегмент от 100 до 150 тыс. руб. в месяц, – рассказывает Татьяна Натыкач, менеджер департамента аренды жилищного фонда агентства «Петербургская Недвижимость». – Это обусловлено приходом на петербургский рынок ряда крупных компаний, менеджмент которых ищет для себя респектабельные апартаменты. Чаще всего это люди, занимающие руководящие должности в крупных компаниях, недавно приехавшие в Петербург или «пережидающие» ремонт в своей основной резиденции. Определенный процент нанимателей, безусловно, приходится и на экспатов».

Наибольшим спросом в данном сегменте пользуются квартиры на Крестовском и Каменном островах, затем следует Петроградский район, на третьем месте – центр города. Причем миграция спроса на Крестовский и Каменный острова – тенденция последних двух лет, раньше лидирующие позиции неизменно занимал Центральный район.

До небес
В целом, по мнению экспертов, основной тенденцией III квартала на рынке жилой аренды Санкт-Петербурга является рост цен на одно- и двухкомнатные квартиры во всех районах города. «По сравнению с прошлым годом ставки выросли в среднем на 2-3 тыс. руб., – отмечает Александр Пастухов, руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Итака». – Не секрет, что однокомнатные квартиры эконом-класса неизменно популярны у нанимателей. Так было и в этом году. Наибольшим спросом пользовались объекты в диапазоне от 16 до 23 тыс. руб. в новых домах в северных районах Петербурга».

В среднем, расценки на съемное жилье сейчас держатся в следующих пределах: однокомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса сдаются по цене от 16 до 23 тыс. руб. в месяц; двухкомнатные квартиры – от 20 до 27 тыс. руб. в месяц; трехкомнатные – от 25 тыс. руб. до 37 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды объектов бизнес-класса и элитной недвижимости в последние два года значительно не менялась. Нижний порог ставок в этих сегментах – 30 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.

К данным цифрам следует прибавить затраты на коммунальные услуги, которые дополнительно оплачивает наниматель. По мнению экспертов, оплата коммунальных услуг нанимателем – тенденция последних двух лет, раньше они были включены в стоимость аренды и оплачивались собственником жилья.

Что касается торга и снижения заявленной собственником арендной ставки, то и в эконом-сегменте и в премиум-классе собственники сегодня совсем не склонны снижать цену – в этом нет необходимости, так как спрос на временное жилье в Петербурге этой осенью колоссальный. Если для одного клиента дорого, говорят риэлторы, следующему подойдет.

«В то же время, среднерыночная месячная ставка в премиум-сегменте в III квартале снизилась на 3,7%, составив в сентябре 108 тыс. руб. против 112,2 тыс. руб. в конце II полугодия, – констатирует Павел Пикалев, директор компании Penny Lane Realty Saint Petersburg. – Наш опыт показывает, что разница в цене в 5-10% может быть вполне компенсирована такими, на первый взгляд, мелочами, как правильное позиционирование, грамотная презентация, профессиональный показ, качественная уборка квартиры и подъезда, подключенный интернет, работающее спутниковое телевидение и просто хорошие человеческие отношения между сторонами».

Дорогу новичкам!
На сегодняшний день предложение на рынке жилой аренды по структуре примерно соответствует спросу. «В основном сдаются однокомнатные квартиры в недавно построенных домах – так называемые инвестиционные объекты, купленные на этапе строительства с целью дальнейшей сдачи их в аренду. Яркий пример – «Северная Долина» у метро «Парнас», где целые подъезды состоят из квартир, сдаваемых в аренду», – говорит Вероника Сурнина. Таким образом, в связи с наличием большого числа готовых квартир в новостройках, выпущенных на рынок в этом году, предложение съемного жилья в Петербурге продолжает расширяться. Однако, как было сказано выше, за наиболее ликвидными объектами выстраиваются очереди, несмотря на обилие выбора по рынку в целом.

Выход на рынок значительного количества новых объектов затронул в этом году и премиальный сегмент. «Значительная доля элитных квартир – до 20% – находятся в новых домах, – отмечает Павел Пикалев. – Увеличение объема предложения таких объектов в краткосрочной перспективе мы связываем с выходом на рынок апартаментов в следующих частично заселенных жилых комплексах: «Парадный квартал», «Резиденция на Суворовском», «Ориенталь» и в среднесрочной – в построенных домах «Таврический», «Новая История». Квартиры, сдающиеся впервые, всегда более востребованы, так же как и новые дома обычно приоритетны, поэтому при правильном ценообразовании и позиционировании такие предложения имеют все шансы найти нанимателя».

На сегодня более половины (52%) предложений квартир бюджетом от $1500 в месяц сосредоточено в Центральном районе Петербурга. За ним следует Петроградский район – 16% от общего объема предложения квартир бизнес- и премиум-класса. На остальные районы приходится менее 10% объема рынка таких апартаментов.

«Хочется отметить, что вне зависимости от класса, объекты, которые соответствуют соотношению «цена-качество», очень быстро уходят с рынка, – говорит Ирина Бузина, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». – Сейчас срок экспозиции таких объектов составляет 3-4 дня. Остаются только те предложения, которые по каким-то причинам либо не соответствуют заявленному классу, либо их арендная стоимость завышена».

По второму кругу
В целом, рассматривая текущую ситуацию на рынке аренды Санкт-Петербурга, эксперты отмечают сохранение главной его особенности – сезонности. «Рынок аренды в Петербурге остался стабильным, предсказуемым, сбалансированным, – считает Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости». – Мы наблюдаем ту же сезонность, с чередующимися спадами и периодами роста арендных ставок. Правда, на сегодняшний момент скорость, с которой растут арендные ставки, еще не достигла своих докризисных значений. Так, в период с 2006 по 2008 год арендная ставка среднестатистической однокомнатной квартиры в год вырастала в среднем на 3 тыс. руб. В последние два года (2010-2011 гг.) она увеличивалась всего на 1 тыс. руб. в год. Спровоцировать дальнейший рост арендных ставок может рост средней заработной платы в Петербурге, так как рынок аренды и рынок труда очень тесно связаны».

Однако в ближайшие месяцы рынок аренды будет развиваться по классическому сценарию: до середины ноября арендные ставки будут понемногу расти (в пределах 5-7%), затем они так же плавно начнут опускаться, чтобы к февралю достигнуть своего минимума (снижение может составить те же 10-15%, отыгранные осенью). Следующее оживление рынка аренды начнется лишь в апреле будущего года.

Динамика средней цены предложения на рынке аренды жилья (руб./мес.)

Текст: Ольга Мурашко