С конца 2008 года бартерные схемы работы между застройщиками и подрядчиками стали распространенным явлением. Доля таких сделок доходила до 80% всех объемов взаиморасчетов на рынке недвижимости. В отсутствие «живых» денег от покупателя многие застройщики были вынуждены расплачиваться со своими партнерами возводимым жильем. Те, в свою очередь продавали дешевые квартиры.
Бартер ушел, квартиры остались
У подрядчиков и поставщиков стройматериалов закономерно возникла проблема: полученное в счет оплаты жилье надо было как-то продавать. При том что такие фирмы чаще всего не обладают ни клиентской базой, ни соответствующими технологиями продаж, проблемы с реализацией жилья возникали очень часто. Многие начали демпинговать: покупателей привлекали относительно низкими ценами (порой на 10-15% меньше, чем у застройщика). Появились и специализированные агентства недвижимости, которые помогали подрядчикам и поставщикам материалов продавать дешевые квартиры, полученные по бартеру.
Сейчас бартерные схемы расчетов встречаются все реже: застройщики получили доступ к банковским кредитам, а продажи жилья значительно выросли по сравнению с кризисным периодом.
Свою роль в борьбе с бартером сыграло и государство: благодаря госзаказу строительную отрасль насытили деньгами. Только в 2009 году, с учетом закупок и конкурсов, которые провело в Петербурге Министерство обороны РФ, общий объем инвестированных казенных средств в рынок жилья превысил 40 млрд руб. За счет этих бюджетных денег построено или куплено более 900 тыс. кв. м жилья.
«В большинстве случаев стоимость квартир от подрядчиков дешевле аналогичного жилья, которое предлагают застройщики. Выполнив свою работу, подрядчики стремятся как можно быстрее продать полученные квартиры. Многие демпингуют: в среднем, цена такого жилья на 10% ниже той, что предлагают застройщики», – рассказала директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.
Жилищный дисконт
Демпингуют, правда, далеко не все. «В ряде случаев цена может быть ниже, но происходит это не всегда. Застройщик, как правило, передает своим партнерам строящиеся квартиры по ценам ниже рыночных. Но это не лишает подрядчиков права реализовывать уже «свою» квартиру по рыночной цене», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Валерия Карпова.
По оценкам директора по маркетингу компании «Мир недвижимости» Ильи Логинова, стоимость дешевых квартир от подрядчиков ниже рыночной цены на 10-15%. При этом, по его словам, за последнее время число квартир, которые продают подрядчики, не уменьшилось. «Жильем расплачиваются в основном небольшие застройщики, которые в период кризиса работали по бартерным схемам. Вернуться к финансовым взаиморасчетам с подрядчиками бывает непросто – те продают полученные квартиры по ценам ниже рыночных. Из-за чего у застройщиков возникают проблемы с реализацией жилья. Получается замкнутый круг: партнеры застройщика демпингуют его же товаром, и чтобы завершить строительство дома, тот вынужден продолжать работать с подрядчиками и поставщиками материалов по бартерным схемам. К тому же застройщики, которые строят один-два дома в год, часто не имеют своих отделов продаж – с подрядчиками им проще расплачиваться квартирами, а оставшееся жилье продавать через агентства недвижимости», – рассказал Илья Логинов.
Рискованное дело
Платой за относительную дешевизну квартир от подрядчиков являются высокие риски для покупателей. С юридической точки зрения бартерная схема выглядит следующим образом: расплачиваясь с подрядчиками, застройщик заключает с ними договор долевого участия, инвестиционный договор, либо другое соглашение. В свою очередь, подрядчики продают квартиры по договорам уступки права требования (цессии) либо, если речь идет о готовом жилье, по договорам купли-продажи. «В некоторых случаях застройщик расплачивается с подрядчиком уже после завершения строительства: оформляет право собственности на себя, а потом передает его подрядчику по договорам купли-продажи. Конечно же, для покупателей этот вариант предпочтительней. Застройщик расплачивается с подрядчиками уже оформленными в собственность квартирами. В этом случае новый покупатель приобретает готовое жилье и ничем не рискует», – говорил Валерия Карпова.
По словам генерального директора Консультационного центра по долевому строительству и Недвижимости (КЦДСиН) Анны Максимовой, степень риска при покупке строящегося жилья у подрядчика напрямую зависит от того, какой договор подписывает с ним покупатель.
«Если застройщик передает квартиры в счет выполненных работ по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», а подрядчик, исполнивший свои обязательства, реализует жилье по договорам переуступки (цессии), покупатель несет такие же риски, что и при приобретении квартир у самого застройщика», – говорит Анна Максимова.
Трудности могут возникнуть в тех случаях, когда застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор, предусматривающий оплату договора подряда квартирами. Часто всего такие соглашения дают подрядчикам возможность продавать дешевые квартиры еще до того, как они полностью выполнили свои обязательства перед застройщиком.
По словам Анны Максимовой, если подрядчик не выполнит свои обязательства по договору подряда или поставки и тем самым не выполнит условия инвестиционного договора, у застройщика не возникнет обязанности передать ему квартиры, даже если подрядчик уже продал их. «Если дольщики попробуют получить оплаченное жилье через суд, им вряд ли удастся это сделать. В подобных случаях судьи считают, что права дольщиков на жилье являются производными от соответствующих прав подрядчика. А если у последнего таких прав не возникло, дольщики не могут требовать – пусть даже оплаченное ими – жилье», – пояснила Анна Максимова.
Тройственный союз
Самый худший вариант – когда застройщик заключает предварительный договор купли-продажи с подрядчиком, после чего последний подписывает встречный договор купли-продажи с приобретателем жилья. Если подрядчик окажется недобросовестным, вероятность получить квартиру будет минимальной.
«Главный риск в том, что подрядчик может не закрыть полученные квартиры работами или материалами – фактически клиент покупает жилье, не будучи уверенным в том, что он его получит. К сожалению, прецеденты уже были – подрядчик не заканчивал какой-либо цикл работ и квартиры забирали у новых собственников», – говорит Илья Логинов.
По его словам, участвуя в таких схемах, покупателям лучше всего привлекать к составлению договора застройщика (лучше всего – заключать трехсторонний договор между покупателем, подрядчиком и застройщиком). «Разумеется, когда квартиры сначала передаются подрядчику, а он продает их дольщикам, риски для них существенно увеличиваются. К таким сделкам лучше привлекать специалистов, которые помогут избежать неприятностей», – резюмировал Илья Логинов.
Опрошенные БН эксперты затруднились ответить, какие подрядные компании продают жилье, полученное в счет выполненных работ. По словам главного аналитика Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, в подавляющем большинстве случаев дешевые квартиры от подрядчиков реализуются через агентства недвижимости.
«Чаще всего у подрядчиков нет собственных отделов продаж и опыта реализации жилой недвижимости. Гораздо проще и эффективней поручить эту работу профессиональным агентам», – резюмировал Илья Логинов.
