Сразу оговоримся: мы не рассматриваем здесь новые проекты многоэтажной квартальной застройки, которые активно реализуются сейчас во Всеволожском районе, сразу за границей города, – «Новые Колтуши», «Девяткино», «Новое Мурино», «Новый Оккервиль», «Семь Столиц» (оба – в Кудрово) и др. Речь пойдет именно о рынке индивидуальных домов и участков.
Много людей, много дорог
Всеволожский район расположен в юго-восточной части Карельского перешейка между Санкт-Петербургом и Ладожским озером. На западе он граничит с Петербургом, на севере – с Приозерским районом Ленинградской области, на северо-западе – с Выборгским, а на юго-востоке с Кировским районами. Восточная граница проходит по побережью Ладожского озера.
Общая площадь района составляет 3 тыс. кв. км – это немного, в Ленобласти есть куда более крупные муниципальные образования. Но при этом Всеволожский – самый густонаселенный из районов. По предварительным итогам Всероссийской переписи населения – 2010, в нем проживает 262 тысячи человек. В весенний период эта цифра увеличивается за счет петербургских дачников, а летом – еще больше.
Транспортная инфраструктура в целом справляется с таким количеством людей. Спасает железнодорожный транспорт (электрички идут с Финляндского и Ладожского вокзалов), а также развитая сеть крупных автомобильных дорог: Приозерское, Токсовское, Рябовское, Колтушское и Мурманское шоссе. Хотя Колтушское и Токсовское уже, безусловно, нуждаются в расширении.
«Всеволожский район ближе к центру города не только по сравнению не только с остальными районами Ленобласти, но и с некоторыми спальными районами города. Такая близость, а также количество выездов из района, обеспечивают довольно комфортную транспортную доступность с городом», – говорит Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь».
Между тем с социальной инфраструктурой в районе все не так благополучно. «Темпы строительства социальных объектов существенно отстают от потребностей района. Недостаточно объектов торгового и развлекательного назначения. Понимая это, некоторые девелоперы проектируют такие объекты в своих проектах для обеспечения комфортности будущего проживания. Однако со временем, с активным развитием застройки в этом районе, думаю, и сами сетевые операторы в сфере торговли и развлечений начнут приходить на эти территории», – считает Ольга Трошева, заместитель генерального директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости».
«Война» между севером и югом
В плане строительства коттеджных поселков Всеволожский район – лидер. Согласно данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», на конец III квартала 2011 года во Всеволожском районе в продаже находилось 86 коттеджных поселков, в том числе 15 очередей, предлагающих коттеджи, участки с подрядом/без подряда и участки без подряда (нарезка). Итого – 7,9 тыс. объектов в продаже. Также в продажу выставлено 11 проектов (в том числе две очереди), состоящих из таунхаусов – это около 570 объектов.
Коттеджные поселки Всеволожского района распределены по его территории неравномерно. Примерно половина реализуется в его северной части (в 20-30-километрах от Петербурга, в основном между Приозерским и Токсовским шоссе), а половина – в южной (здесь основная часть поселков сконцентрирована на расстоянии 10-15 км от кольцевой, вдоль Колтушского шоссе, на участке от Разметелево до Всеволожска, а также вокруг самого Всеволожска).
Покупатели, которым близки «озерные» ландшафты, чаще выбирают поселки в северной части района. Там находятся такие крупные озера, как Кавголовское, Лемболовское, Светлое и др. Впрочем, и на юге, ближе к Всеволожску, есть озера, правда, небольшие – Большое, Ждановское, Коркинское и др. Кроме того, несколько искусственных озер-прудов образовалось на месте выработки карьеров – у поселков Б. Пороги, Озерки, Рахья, Манушкино, Корнево.
Между северной и южной частями Всеволожского района имеется «естественная» граница – Ржевский артиллерийский полигон площадью более 700 кв. км. Сегодня это по большей части заброшенная территория, которую Минобороны не использует по назначению, но и под реализацию «мирных» проектов не отдает.
Такая ситуация не дает покоя не только властям Петербурга и Ленобласти (уже не раз поднимался вопрос о вовлечении земель военных в оборот), но и особо предприимчивым гражданам. По периметру полигон нелегально застраивается дачами и садоводствами, организуются целые поселки, «владельцы» которых продают людям участки, не имея на то никаких прав.
Бытует мнение, что поселки Всеволожского района рассчитаны исключительно на состоятельных покупателей. Это не так, во всяком случае в последнее время. «Наиболее дорогие предложения домов и поселков сконцентрированы около Всеволожска (Воейково, Мельничный Ручей, Романово, Колтуши), а также вокруг озер. Здесь реализуются проекты жилья класса «элита» и «бизнес» (стоимость участка с домом – 15-30 млн руб. и выше)», – рассказывает Ольга Трошева. Но стоит, по ее словам, чуть удалиться от этих зон, и начинается смешанная застройка, состоящая из проектов как дорогого, так и экономичного жилья.
К слову, в последние годы девелоперы и застройщики все чаще ориентируют свои проекты именно на эконом-класс. Сейчас во Всеволожском районе реализуется сразу несколько проектов на небольшом расстоянии от города (в пределах 15-16 км), где дом с участком можно приобрести за 3,5-5 млн руб. – это фактически цена городской квартиры.
В южной части района из таких проектов можно выделить «Новое Минулово» (близ поселка Щеглово), «Малый Петербург» (возле деревни Корнево), квартал «Лазурный» (деревня Манушкино), «Петровские сады» (недалеко от Разметелево).
На севере из доступных проектов можно перечислить «5 холмов»,» Вартемяги комфорт» и некоторые другие (позднее мы посвятим коттеджным поселкам нижнего ценового сегмента отдельную публикацию).
Вторичка прежних времен
Если первичный рынок домов и участков достаточно оперативно отреагировал на смещение спроса в недорогой сегмент, то на вторичке Всеволожский район сохраняет статус «дорогого».
«В настоящее время недорогие предложения в районе встречаются редко, но именно они и пользуются спросом. Масса дорогих объектов маловостребована, – говорит Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака». В целом реальный покупатель недвижимости во Всеволожском районе ничем не отличается от такового в Гатчинском или Выборгском». По ее словам, из доступной недвижимости Всеволожского района можно перечислить участки в старых садоводствах за 300-500 тыс. руб., участки ИЖС от 1 до 3 млн. руб., готовые дачи за 500-700 тыс. руб. (со старым домиком не в лучшем состоянии) или 1-1,5 млн с новыми очень хорошими дачными домами. В пределах 2,5-4 млн стоит старый дом в относительно приличном состоянии, до 10 млн – новый современный дом.
Всеволожский район: перезагрузка
В перспективе Всеволожский район, судя по всему, будет предлагать покупателям все больше доступных по цене вариантов. Так, в сентябре 2011 года Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства продал на торгах права аренды двух крупных участков в деревне Павлово (у поворота Колтушского шоссе на Всеволожск) площадью 4 и 2,7 га – под строительство малоэтажного доступного жилья. Кроме того, кардинальная «переоценка ценностей» Всеволожского района начнется, если удастся вовлечь в оборот гектары Ржевского полигона.
«В настоящее время во Всеволожском районе большая часть территорий – это земли сельхозназначения. Однако вновь создаваемый Генплан предусматривает существенные улучшения регулирования этих зон, и очень жаль, что согласование такого значимого документа слишком затягивается», – отметил Арсений Васильев («УНИСТО Петросталь»).
Как считает директор ООО «Центр Недвижимости Санкт-Петербург» Андрей Уманский, Всеволожский район навсегда утратил статус «крепкого бизнес-класса, переходящего в элитный сегмент». «Такие проекты, как «Лукоморье», «Медовое» – это, на мой взгляд, последние проекты, позиционируемые как элитные. Даже в Мельничном Ручье, где до кризиса сотка земли стоила миллион рублей, сейчас продаются участки по цене 350-400 тыс. руб. за сотку», – говорит он. По мнению Андрея Уманского, рынок элитных домов и участков отныне станет ассоциироваться прежде всего с Курортным районом, а Всеволожский будет развиваться в сторону доступности малоэтажного жилья.
АНОНС
В ближайшее время мы предпримем несколько объездов по наиболее востребованным у покупателей поселкам Всеволожского района. Первый из них будет посвящен коттеджным поселкам эконом-класса в южной части района. Следите за нашими публикациями.
