Проблемы развития ипотеки в условиях колебания цен на рынке недвижимости обсудили участники круглого стола «Ипотека быстрого приготовления, или Риски кредитования в условиях нестабильной ценовой ситуации на рынке жилья», который прошел в рамках выставки-семинара «Ипотека. Доступно и комфортно». Мероприятие посетило около 180 человек.
Мировой опыт предупреждает
Если рассматривать рост объемов ипотечного кредитования в России за этот год, цифры должны впечатлять и радовать. Объем рынка за 9 месяцев в денежном выражении вырос почти в 2,5 раза, в количественном выражении – примерно на 50%. Однако резкий скачок цен поставил подножку делающей первые широкие шаги ипотеке. Цены на жилье, например, в Северо-Западном регионе выросли почти на 100% с начала года. А индекс доступности жилья (один из основных показателей развития рынка недвижимости и ипотеки) за последние полтора года стал одним из самых низких по сравнению со многими другими странами.
Уже сейчас из-за дороговизны квартир многие граждане предпочитают аренду приобретению жилья по ипотеке. По мнению руководителя рабочей группы по ипотеке и жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада Игоря Жигунова, росту цен способствовал и психологический настрой россиян. Больше половины граждан, не слишком знакомых с другими видами приумножения своих сбережений, до сих пор считают инвестиции в недвижимость самым надежным методом. Однако, исходя из мировой практики, отмечает г-н Жигунов, чрезмерный рост цен на недвижимость приводит к краху не только рынка жилья, но и в ряде случаев – экономики страны в целом. Об этом говорят исторические примеры: раздувание фондового рынка США перед «великой депрессией» в 30-е годы прошлого века, кризис 1970-2002 годов, когда произошел обвал рынков в 14 странах (после резкого скачка цены упали на 30%), кризис в Гонконге (цены за один квартал снизились на 44%) и т. д.
Надежда есть
Однако, по прогнозам экспертов, России пока катастрофа не грозит, так как в экономике наблюдается избыток свободных денежных средств, а ипотечные кредиты занимают пока незначительную часть в совокупном объеме активов и кредитов банков.
Хотя прирост цен за 2006 год на уровне 70-80% был на рынке недвижимости явлением неординарным и трудно предсказуемым, ожидания заметного отката цен (более чем на 20-30%) являются преувеличенными и не имеют под собой достаточных оснований, по мнению генерального директора ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» Вадима Марковича.
Гораздо более реальным выглядит прогноз в 15-20% руководителя информационно-аналитического центра ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева. В настоящий момент наблюдается некоторая стабилизация с отсутствием ярко выраженного ажиотажа и даже незначительным снижением цен по определенным сегментам, таким, например, как малогабаритные квартиры.
От общего к частному
Тем не менее, до нормализации обстановки на рынке жилья еще далеко. Поэтому банки, не желая снижать темпы и стараясь помочь заемщику найти оптимальный выход из сложившейся ситуации, предлагают свои пути решения. Среди главных новинок этого года – ипотека с нулевым взносом (Банк Москвы, ВТБ 24, НРБ), отмена страхования титула, выдача кредитов на приобретение отдельных комнат без выкупа всей квартиры (с 1 сентября такой продукт ввело АИЖК).
Однако новые ипотечные программы при всей своей привлекательности несут и дополнительные риски, считает председатель оргкомитета Петербургского ипотечного форума Павел Созинов. По его мнению, первоначальный взнос необходим для подстраховки самого заемщика. В мировой практике оптимальным считается соотношение собственных и кредитных средств как 30% и 70%. Особенно это актуально при резких колебаниях стоимости квадратного метра. Если жилье приобретают на пике цен, а потом следует их существенное снижение, то в случае невозврата клиент не только теряет свою недвижимость, но и остается должен банку значительную сумму, так как заложенная квартира стала дешевле, чем в момент приобретения.
В первую очередь пострадать могут покупатели переоцененных на волне роста объектов - малогабаритных квартир низкого качества (хрущевок и кораблей). Об этой опасности предупредил участников круглого стола генеральный директор ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» Вадим Маркович.
Кредитование покупки комнат - востребованный продукт. Особенно в Петербурге, где более 60% населения до сих пор проживает в коммуналках. Но и здесь не все гладко, предупреждает директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс.Недвижимость» Ирина Забродина.
При наложении взыскания на подобный залог реализовать его гораздо труднее, так как места общего пользования находятся в долевой собственности всех проживающих. «Процедура приобретения комнат значительно отличается от схемы покупки квартир, а преимущественное право выкупа зачастую имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий соседи. Поэтому пока основные риски несет не банк, а заемщик», - считает Ирина Забродина.
Заемщик право имеет
Практика отмены банками требования страховать титул (право собственности на жилье) вызывает возражения многих участников круглого стола. В стремлении удешевить пакет страховых услуг для ипотечного заемщика некоторые финансовые структуры, в том числе работающие по программе АИЖК, пошли на такую меру.
При этом, по мнению начальника отдела страхования долевого строительства ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота» Александра Норко, серьезно возрастают риски именно клиента. «В данный момент ситуация на российском рынке недвижимости такова, что никто не может полностью гарантировать покупателю квартиры, что сделка с объектом вторичного рынка, не будет оспорена.
Каждый переход прав собственности таит в себе риски нарушения действующего законодательства, ущемления прав кого-то из собственников или членов их семей, - отмечает г-н Норко. – Они возрастают пропорционально продолжительности самой истории квартиры. Поэтому титульное страхование является самым эффективным и удобным способом защиты прав собственности на приобретаемую недвижимость».
По мнению Павла Созинова, экономия на страховании может стоить очень дорого. Однако решение - страховать или не страховать - остается за всеми заинтересованными в ипотечной сделке сторонами.
По мнению Ирины Забродиной, очень важен и выбор компании, которая застрахует вашу ипотечную сделку. Банк предлагает своим клиентам воспользоваться услугами аккредитованного страховщика. При этом он ссылается на выгодные условия, чаще всего – на сравнительно небольшой размер страхового сбора. Но по договору этой компании далеко не все случаи потери трудоспособности будут считаться страховыми. И пострадавший заемщик может остаться наедине с долгами. Так или иначе, клиентам следует внимательно изучить договор перед его подписанием.
В любом случае, подчеркнула Ирина Забродина, банкам необходимо предоставлять самую полную и открытую информацию не только о способах получения ипотечного кредита с наименьшими затратами. Но и о том, что может произойти в случае возникновения каких-либо форс-мажорных обстоятельств. По ее мнению, кредитные организации практически всегда предпочитают уладить любую проблему мирным путем, однако клиент должен изначально знать обо всех нюансах сделки.
Если заемщик будет обладать всеми необходимыми сведениями, он не станет откладывать решение жилищной проблемы на потом, считает г-жа Забродина. Покупка квартиры – это один из самых значимых и ответственных шагов в нашей жизни. По ее мнению, на данный момент использование ипотечного кредита - практически единственный способ приобретения жилья.
Подытоживая выступления участников круглого стола, руководитель информационно-аналитического центра ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев несколько успокоил собравшихся, предоставив прогноз развития жилищного рынка. По его словам, резкого колебания ценовой составляющей в ближайшем будущем не предвидится.
Уже сейчас цены приостановились, а на жилье малогабаритного формата даже несколько снизились. По оценкам экспертов, небольшое повышение ожидается не ранее осени следующего года. Поэтому есть все шансы на реализацию прогнозов специалистов, и в 2007 году объем рынка ипотеки в России повысится до 6 млрд долларов.
Прямая речь:
Александр Норко, начальник отдела страхования долевого строительства ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота»:
- По договору страхования страховщик предоставляет защиту на случай потери имущества в результате утраты клиентом права собственности, подтвержденной решением суда. Страховая компания компенсирует финансовые потери в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, а также все издержки, понесенные в результате юридического отстаивания интересов клиента. Все риски в рамках комплексного договора ипотечного страхования сегодня укладываются примерно в 1%. Это и страхование жизни заемщика, и его профессиональной трудоспособности, и имущества, и титула собственности. В рамках договора комплексного ипотечного страхования часть тарифа, относящаяся к страхованию титула, составляет лишь 0,3%.
Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
- Потенциальному заемщику необходимо четко осознавать свои обязательства. В настоящее время на рынке недвижимости Петербурга работает несколько десятков конкурирующих между собой банков, поэтому получить кредит довольно легко. Однако вне зависимости от того, каково финансовое или семейное положение заемщика, в любом случае он будет обязан погасить кредит. Если у вас в жизни произошло событие, из-за которого вы не сможете выплачивать долг в полном объеме, не стоит отчаиваться. Нужно просто прийти в банк и объяснить ситуацию. Кредитное учреждение примет определенное решение с учетом сложившихся обстоятельств. В крайнем случае, взятая в кредит квартира всегда может быть продана с согласия банка.
Вадим Маркович, генеральный директор ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»:
- На мой взгляд, колебание цен на рынке жилья не только является существенным источником риска для кредитных организаций, но и важным фактором, а также своего рода стимулятором для повышения эффективности работы банков в условиях ценовой неопределенности. Я считаю, что главным инструментом снижения рисков, связанных с колебаниями цен на недвижимость, является эффективное использование внутренних ресурсов, что позволит кредитным организациям минимизировать риски, с одной стороны. А благодаря эффективному взаимодействию с участниками рынка и клиентоориентированности - оставаться максимально конкурентоспособными, с другой.
