Круглый стол проходил в рамках в рамках Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса, организатором которого является Группа компаний «Бюллетень Недвижимости».
Скинуть балласт
Как отметил генеральный директор УК «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков, с 2008 года объем предложения коттеджных поселков в Ленинградской области вырос примерно в два раза. При этом на столько же упал и спрос на такие объекты. «То есть хуже стало фактически в четыре раза», – заключил Андрей Бочков.
Заметим, что под коттеджными поселками понимаются не только готовые проекты, но и находящиеся на ранних стадиях реализации, а подчас и вовсе в зачаточном состоянии.
«Сейчас в продажу выставлено много неподготовленной земли – это может быть просто нарезка земель сельхозназначения. Собственники пытаются поскорее избавиться от нее. В свое время государство дало им по минимальным ценам купить эту землю. Потом выросла кадастровая стоимость, соответственно поднялись и налоги. В итоге собственник несет финансовые затраты», – считает господин Бочков. Именно этим можно объяснить появление в продаже такого количества дешевых участков.
«Я не понимаю, кто сейчас приобретает такую землю. Если перед вами чистое поле вплоть до горизонта и стоит табличка «Коттеджный поселок», покупать участок рискованно и бессмысленно», – полагает Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака».
Впрочем, как выясняется, спрос на землю есть. По словам гендиректора УК «ПулЭкспресс Групп», в продаже сейчас превалируют участки без подряда (80% от общего числа сделок). Покупателей привлекает прежде всего низкая цена таких объектов.
Инвестиционные всплески
Несмотря на явное затоваривание рынка коттеджных поселков, находятся девелоперы, готовые начинать новые крупные проекты. «Сейчас анонсировано два новых крупных проекта. Один в Шлиссельбурге – на 250 домовладений стоимостью от 10 млн руб., другой в Тосненском районе, там предполагается строительство более 200 объектов, от 15 млн руб.», – рассказал главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.
«В начале этого года мы ощутили определенный всплеск активности девелоперов. Из Москвы, регионов стали приезжать люди, выбирать участки под малоэтажное жилищное строительство. Но потом эта волна постепенно сошла “на нет”», – говорит директор ООО «Центр Недвижимости Санкт-Петербурга» Андрей Уманский.
Сейчас вновь наблюдается оживление. В последние недели на рынке загородной недвижимости заметно активизировались инвесторы, рассказал Андрей Уманский, директор ООО «Центр Недвижимости Санкт-Петербурга». По его словам, в конце лета потенциальные инвесторы смотрели объекты, но не решались их покупать, однако в последние недели они готовы совершать сделки. «Инвесторами на загородном рынке сегодня в основном выступают владельцы серьезного, среднего по размерам бизнеса, в возрасте от 45 лет», – добавил эксперт.
Таким образом, обозначить какие-то четкие тенденции на загородном рынке сейчас сложно. Отдельные тренды то возникают, то затухают. Сейчас, например, активизировались продажи таунхаусов, но как будут обстоять дела через месяц-два, не знает никто.
Покупатели адекватны
О ситуации на вторичном рынке загородных объектов рассказала на круглом столе Ирина Романова. Она отметила, что платежеспособного спроса сегодня мало. Цена, указанная в листингах, и цена реальных сделок существенно отличаются. «Дорогие дома народ даже не смотрит. Наша последняя продажа – новый дом площадью 212 квадратных метров, на участке 12 соток в таком популярном месте как Мельничный Ручей (Всеволожский район) – продавцу пришлось отдать его за 5,6 млн (!) руб. Раньше такое было просто невозможно», – сетует Ирина Романова.
По словам эксперта, на вторичном рынке реально продаются сегодня дешевые участки и дома: земельные наделы за 300-600 тыс. руб., дачи от 700 тыс. до 1,5 млн (в 50-70 км от города, а иногда и рядом с ним), готовые дома за 3-4 млн. Большие коттеджи люди начинают смотреть от 10 млн рубл., но покупают максимум за семь.
Подводя итоги круглого стола, профессионалы отметили: в целом сегмент загородной недвижимости будет успешно развиваться. Но, конечно, такой безумной скупки земли, как до кризиса, уже не ожидается. Девелоперы станут осторожнее подходить к выбору места для проектов, позиционированию поселков. Покупатели же, со своей стороны, будет выбирать те проекты, которые территориально доступны, где имеется социальная инфраструктура и, конечно, соблюдено соотношение цены и качества. На вторичном рынке требования будут практически те же: транспортная доступность, наличие поблизости школ, больниц, магазинов и адекватная цена.
